龙湖跨界进军养老产业 正视“长投入慢回报”

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从单纯依靠销售导向的房地产盈利到服务导向的商业，房企正在从“开发商”向以住宅为中心的生活服务转型。

9月11日，龙湖集团(港股00960)宣布将以“春山万树”的品牌正式跨境进入养老行业。“我们发现，龙湖最早的一批业主变老了，他们对养老的需求不断增加，这是龙湖进入养老行业的最初意图。”龙湖集团副总裁兼总经理胡浩日前在接受《证券日报》等媒体采访时表示，考虑到政策导向和内部战略转型的需要，龙湖决定尝试跨境布局养老产业。

据《证券日报》记者报道，作为一项创新业务，龙湖养老团队在筹备之初，选择了国际先进的养老项目作为标杆，并赴香港、日本、美国等地学习tod+养老模式(tod:公共交通导向的城市发展模式)、国际标准服务体系、抗衰老设计等先进经验，整合国际养老理念和标准，率先登陆重庆国际标准养老机构，确立龙湖特色

经过对标考察，龙湖集团总裁邵提出了“养老产业”的“16字方针”，即“自建品牌、自建团队、医疗保健与轻量化相结合”从这十六个字开始，龙湖集团迈出了规划养老产业的第一步。

平台前机制

建立新的商业模式

“龙湖已经跨境进入养老行业，拥有品牌影响力、服务基因、低资本成本、内部资源平台和养老专家团队等诸多优势。未来，它将为客户提供高质量的医疗保健服务，以满足客户的健康管理和对养老服务的持续需求。”胡浩说。

龙湖表示，围绕既定战略，春山万树将分三个阶段推进养老业务。在房地产孵化期的第一阶段，庐山万树将率先进入养老市场，与专业养老机构建立全面的团队服务能力；第二阶段是大规模增长时期。庐山万树将以“嵌入式社区养老中心”为服务单元，进行点面结合的城市网格化和规模化布局，形成社区养老服务能力；在数据动力再生的第三阶段，春山万树将以前期形成的标准化产品体系和服务体系为基础，借助大数据和技术优势，打造健康养老服务大数据平台，真正打造全场景养老服务能力，让更多有健康养老需求的客户享受个性化服务。

事实上，利润模式和商业逻辑一直是国内多方资本进入养老金行业需要解决的核心问题。基于以往的市场调研和内部资源整合，庐山万树率先运营专业养老机构进入养老市场。未来将依托龙湖集团的“空制造与管理、服务集成平台、客户洞察和大数据集成平台”等三大优势平台。通过线上线下整合，建立全情景居家养老服务平台，形成具有龙湖特色的战略规划和商业模式

“你为什么要这样做？因为国家提出了“9073”养老金模式。3%的老年人选择在机构养老，7%的老年人选择在社区养老，90%的老年人选择在家养老。专业机构更多，其中只有3%为老年人服务。如果只有3%的老年顾客得到服务，那么3%的老年顾客也有由福利院和各种公司制作的项目。即使你是这个行业的领导者，盘子基本上都很大。社区养老金也是如此。最后，你必须服务90%在家照顾老人的顾客，并做家庭护理服务，这是一个大生意。然而，家庭服务是高频率和大规模的。此时，你必须成为一个平台，从前期的重资产布局，到未来建立一个健康的养老服务平台，实现‘轻重结合’。”胡浩进一步告诉记者，“当然，在创业的初期，我们应该从养老机构开始，它可以培训团队，服务波兰，做经典项目和服务体系，这样我们就可以在未来做社区和家庭服务。我们有离线的房产渠道和在线的服务平台。将来，我们的医疗保健服务可以与他们高度整合。这就是龙湖一直以来said:'空房即服务的策略。”

正视“长期投资，缓慢回报”

利用cb项目打入养老金市场

值得注意的是，龙湖集团管理层已经了解养老产业的投资和回报周期。

胡浩说，养老是一个长期投资、回报缓慢的行业。换句话说，养老金行业很难像房地产行业那样快速回报，运营资产也无法与住宅销售直接相比，这不是一种商业逻辑。未来，中国的老龄化将会越来越严重。从长远来看，/////////////的规模非常大，但当它出现时，把它当作一个有竞争力的业务来对待绝对不可行。项目的合理收入预期在内部是可用的，这对于任何业务都是必要的。然而，在初始阶段，单个项目的收入应该从长期业务逻辑的角度来看。

在胡浩看来，对龙湖来说，养老最终必须是一个产业，但不可能因为房地产的孵化而完全进入房地产，并借用原有的现有资本和平台来孵化和支撑它。

据《证券日报》记者介绍，面对“投资时间长、回报慢”的问题，龙湖选择了以小项目切入市场，以实现持续稳定的大业务。

“事实上，目前的产品体系规划也是从四个方面来考虑的，包括四大产品，即老年公寓(cb)、社区护理中心(cc)、社区老年人持续护理(ccrc)和家庭护理(hc)。当龙湖形成了一定的能力，它就会扩张，最后它会成为一个平台，成为一种轻资产。”胡浩说。

据记者了解，龙湖一期工程约有151个床位，属于cb项目，位于龙湖的发源地重庆。春山万树重庆新沂市一念公寓依托龙湖新沂市周边丰富的商业设施和邻近的三甲医院资源，使老年人不必远离原有的生活环境，不脱离现有的社会生活圈子，也不与家人和朋友分离。

据记者了解，春山万树已率先在渝、沪、成、京等一线、二线城市安排空客房保健服务。下一步，龙湖养老将围绕“国家布局、大规模发展”的思路推进，以北京为核心辐射环渤海华北市场，以沪杭为核心辐射长三角市场，以粤港澳大湾区为核心辐射华南市场，以渝成为核心辐射西南市场，逐步部署杭州、南京、厦门、广州、深圳等8-10个城市。，全面登陆中国养老业务。

未来，春山万树将逐步布局上述四种产品类型，以全格式的产品结构满足多样化的养老需求，不断创新运营模式，建立医疗保健体系、护理体系、餐饮体系和社会工作体系等四大服务体系，全方位照顾老年人的健康养老需求。