北京“限竞房”销售不及预期 明年房企压力或更大

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所谓“竞争性住宅”，是指“限定房价、竞争性地价”的土地出让方式下的商品房。土地转让时，该商品房的未来销售价格是有限的，且价格低于周围的房价，这引起了市场的广泛关注。

自今年6月初第一批4个项目进入市场以来，北京“有限竞争屋”的供应开始枯竭。仅在9月上半月，就有5个项目集中在市场上。到目前为止，三个月内，市场上已有18个项目开盘，房屋总供应量接近1万套。

所谓“竞争性住宅”，是指“限定房价、竞争性地价”的土地出让方式下的商品房。土地转让时，该商品房的未来销售价格是有限的，且价格低于周围的房价，这引起了市场的广泛关注。

从过去三个月的销售情况来看，原本预计会很受欢迎且“日光”被抢的竞争受限房间的实际去化学效果远低于预期。《证券时报》记者近日从几个近期开盘的限价房项目中了解到，由于地理位置和产品定位等各种原因，购房者的受欢迎程度明显不同。除了一些项目开盘时的“阳光”，大部分项目都不理想，而一些开盘较早时不理想的项目在不久的将来会有所折扣。

开启以消除冷热不均

9月17日，北京亦庄开发区南六环的一个项目，虽然是一个工作日，但《证券时报》记者还是看到一些来访的客户一个接一个，有的在大厅里签合同，有的坐下来详谈。据一位销售人员称，该项目的平均价格为52000元，总价格在开盘当天象征性地打折了10000元。“房子最好卖掉。共有763套套房开业，当天售出了500多套。还有100多套。”

一些资深市场人士告诉《证券时报》记者，在目前的市场横盘阶段，开盘当天降价70%还不错。至于更好的解套理由，上述销售人员表示:“这套房子相对便宜，市场认可度也很高。周边二手商品房单价约为5.8万元，二手新房单价为6.1万至6.2万元。我们的纯新房只有52，000套，而旁边的非限价商品已经卖了68，000套。此外，社区内的纯住宅和附近的重点中学的质量也受到许多需要它们的顾客的重视。”

与上述亦庄项目相比，位于北京东南五、六环路之间、亦庄东与通州区交叉口的项目售楼处相对冷清。一名销售人员告诉《证券时报》记者，该项目的平均开盘价为5万元，低于政府限定的5.2万元的平均开盘价。开盘价低的原因是周围有很多竞争产品，包括上面提到的亦庄项目，我想在价格上有一些优势，这样可以加快付款速度。尽管如此，据《证券时报》记者了解，该项目开盘当天就推出了700套，售出了200多套，拆迁率不到30%。

更冷清的是位于北京大兴区南六环附近的一个项目的接待中心。《证券时报》记者没有看到来访的顾客，只看到几名销售人员坐在一起，低头看着他们的手机。据该销售人员称，该项目的平均开盘价为55，000英镑，开盘日有9.9%的折扣。那天，400多套被打开，100多套被售出。虽然销售人员说该项目位于大兴的核心地段，离地铁很近，但《证券时报》记者看到，除了大兴区的一所学校外，在建项目的周边地区有些荒凉。

不仅新开放的项目很冷，而且以前开放的一些项目也不理想。位于大兴区南五环路外的一个项目已于7月份开业，仍有许多项目在出售。据了解，该项目当天开盘600多套，售出200多套。位于房山区西南部四环路外的两个项目于6月份开业，目前仍有许多项目在出售。

一些单位的开盘价

低于政府价格限制

此前，有媒体报道称，北京一些有限的竞赛用房被打折，大兴区的一个项目被“降价6000元每平方米”以吸引买家；还有一些项目为所有在开放日选择房屋的顾客提供总房价1%的折扣。

《证券时报》记者从许多调查中了解到，确实有一些项目在开盘当天提供9.9%的折扣，一些相对较差的公寓类型的价格低于政府限制。然而，目前大多数项目的销售价格与开盘当天相同，没有降价或折扣。房山区只有一个较早开放的项目计划在中秋节提供一些折扣。

媒体报道的所谓“降价”是将一些单位的销售价格与平均销售价格进行比较。例如，在北京市大兴区南五环路外的一个项目中，东西向公寓的价格为48000元，比政府限定的52000元的平均售价低4000元；南北公寓的售价为55，000英镑，高于政府规定的平均售价，但不超过售价上限。在亦庄东与通州区交界处的另一个项目中，一些朝南单元的开盘价约为4.9万英镑，低于政府规定的5.2万英镑的平均售价，而南北通透单元的开盘价约为5.2万英镑，少数较好的单元约为5.3万英镑。

和硕首席分析师郭毅不同意一些公寓价格低于政府限价的说法。“不能说是降价，因为人们没有按照建设委员会在第一阶段开始时确定的最高平均价格出售，而是先按最高价格出售，后来发现他们卖得不好，就降价了。限制竞争的房间有最高限价，企业在前期只能在价格上做一些让步，以使项目反映空.的资产价值目前市场营销方法不多，但将来会越来越多。”她接着说。

郭毅还告诉《证券时报》记者，企业在制定价目表时，会限制一些户型的价格上限，并提高一些相对高价值产品的价格，使最终平均价格能够达到政府的价格上限。在房地产企业的价格体系中，所谓的“降价”越多，价格就越低。“一些项目已经做了‘拉高拉低’，或者已经在一楼做了一个跳跃，并且总体上符合政府的价格限制是可以的。这是正常的策略。”她说，只能说，房屋企业利用价格手段来促进销售。

对于项目开盘打1%折扣的现象，V Room首席执行官司志在接受《证券时报》记者采访时表示，一些项目几乎同时开盘，处于竞争状态，打1%折扣是一种营销策略和技巧，不是降价促销。“如果没有太多的推动，就不会是这样。”他说。

“开业当天打1%的折扣是正常的。房企不得不还钱，这让客户在市场不是很热的时候感到有点吸引力，但并非所有项目都面临激烈竞争。”郭毅说道。

明年，房企的竞争压力将会更大

自6月初北京第一批有限竞争住房项目开工以来的三个月里，已有18个项目集中在市场上，供应了近1万套住房，其中大部分分布在北京的五环路和六环路之间。大多数项目的不尽人意的拆除也反映了地区间的供需矛盾。

据中原地产首席分析师张大伟统计，18个项目中有9826套房子，网上签约率仅为19.6%。即使算上所有项目的实际销售额，进入市场的项目的平均数量也不到40%。“在北京的严格控制下，北京有限的竞争空间已经进入了一个销售无休无止的时代。”他说。

但是，在思智看来，说目前市场上的房子不容易卖是不够准确的，因为总交易量在飙升。“过去，北京每月售出约2000套新房，8月份售出逾4000套，这些都是有限的竞争空间，表明市场的购买力依然存在。”他说，只能说供应是集中和扩大的，空买家的数量和空间相对较大，市场分化明显。一些商品卖得不好，而另一些卖得好。对于一些不容易卖出的商品，开盘价还没有达到上限，这种情况将在未来3到4个月内持续。一些项目的售价会逐渐下降，但下降幅度不会很大，因为有限竞争空间的原始利润是有限的空空间。

去年，房企对今年的市场预期持乐观态度，但他们没想到今年的房地产监管会如此严厉。一位房地产企业的内部人士告诉《证券时报》记者，当前市场整体上比较冷，大多数房地产企业感到压力，特别是北京最近调整的公积金政策，这对购房者有很大影响。有限的竞争空间市场很尴尬，而且很难出售位置不佳的项目。但是，由于政府的价格限制，大多数项目的利润有限空房，并没有降价空房，这只能是挤压。

未来，随着大量有限竞争房屋的上市，市场供求压力将逐渐加深。据郭毅介绍，今年是房地产企业交易有保障的一年，明年市场形势将会恶化，因为明年是有限竞争的房子真正集中在市场上的一年，类似的产品、类似的价格和类似的供应大量集中，房地产企业将面临更大的竞争压力。

“不过，好的一面是，明年上市的项目都是今年收购的。今年土地市场竞争不那么激烈，地价水平相对可控。许多企业以低地价购买土地，目前仍处于销售价格上限的中间。空房市有所调整，据估计，明年，房企将利用价格手段刺激和刺激交易。”郭毅告诉《证券时报》记者。