对话“大城”：城市变局下的房企机会

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9月27日下午5点，上海兴国宾馆8号楼一直在进行辩论。这是第八届中国价值地产年会的高峰对话现场，在城市间联系日益紧密的背景下，房地产行业齐聚一堂，讨论进展与后退、新与旧、房企战略与布局。

从上一个“新股时代”到这个“没有边界的大城市”，中国价值地产年会的主题始终聚焦于行业热点。今年以来，楼市调控没有放松，房企也逐渐放慢了脚步；今年以来，金融监管力度加大，融资渠道依然紧张；今年，十余家房地产企业宣布更名、去房地产化、跨国多元化转型，并寻找新的增长点...

此次“大城市”对话邀请了行业领袖代表，讨论城市群背景下未来住宅企业区域布局和天花板的逻辑、利弊。

新城控股高级副总裁兼集团发言人欧阳杰(601155):

城市发展的最高境界是大都市区

在我看来，一个城市未来发展的最高境界不一定是都市区，而是都市区。有两个原因。首先，在耕地保护的红线下，我们的土地供应是有限的。因此，虽然这些大城市有很多农田，但我们无法供应。第二，我们的城市不能扩大它的边界，没有办法给我们的居住用地提供更多的土地。

在未来，当城市没有办法扩张时，城市发展必须是一个都市区，这与城市群不同。因为城市是有竞争力的，但大都市地区不是。都市圈应该在大城市和周边中小城镇之间形成资源共享、互利合作、共赢的关系。

这就要求城际轨道交通实现互利共赢。例如，从上海到昆山、嘉善和苏州，我们可以连接成一个大都市。孩子们到达南通后，仍然可以上同济小学。当他们进入高考时，他们可以享受上海的高考政策。老年人可以在那里看病，医疗保险可以城市化。我们形成一个大都市圈的逻辑，用大城市的工业资源代替中小城市的土地，形成共同发展的格局。

阳光城市(000671，诊断)集团执行副总裁吴建斌:

房企必须对市场有严格的预判

无论是大都市区还是大都市区，理论研究都属于理论研究。对于住宅企业来说，要根据国家战略发展，寻找机遇，调整企业战略布局。目前，新一轮调控政策对房地产监管越来越严格。严格之后会出现什么问题？很难预测。但是，房地产企业应该意识到自己的能力和优势，并对市场有严格的预判。

今年5月，我们按照类别划分了城市。原来的一线城市和二线城市变成了一级城市。为什么它们会成为一流的城市？投资决策、土地购买和运营都需要相似的时间，所以把它们放在一起。我们分为两类城市，一类是热门的二线城市，再加上大都市区内较发达的地级市和县级市，然后是三类城市，这三类城市解决了很多问题。

无论城市群和大都市区如何划分，企业都应该了解市场，了解自己的实力和能力，然后进行正确的市场划分，完成住宅企业的长远发展。

洪阳集团首席执行官蒋大强:

新城市模式下的房企机遇在哪里

目前，大都市区大多是领先城市，没有人能像北京和上海那样撼动它的地位。城市群相对比较均衡，如长江中游、重庆、武汉、长沙等。，可以在中国环境下进行整合。

城市群是市场经济发展到一定阶段后自然形成的。只要有市场竞争，只要解除对人口户籍的各方面限制，城市群就会自然形成。

目前，做房地产的人有几种情绪，他们的心态从谨慎的乐观，到焦虑，到焦虑，现在有点恐慌。这种心态的改变对投资有很大影响。去年，包括今年上半年，大量的房地产企业集中在并购，但现在他们都在一级市场。

在城市格局分化之后，没有多少所谓的革命机遇或巨大的价值洼地。当几乎没有增量时，如何分割蛋糕？在格局分化、未来没有增长的前提下，我们所能做的就是等待这个行业回归的本质，如何在中间走出一条值得思考的路。

蒋，新希望房地产副总裁(000876，诊断):

城市化的趋势不可逆转

城市群和都市区的定义应因地制宜。上海虽然很发达，但与西方不同。目前，只有东部沿海的长江三角洲和珠江三角洲地区形成了城市群，而在西部，它们最多被称为都市区。

就我们的城市布局而言，成都是四川最大的城市，我们主要围绕成都及其周边地区，这就是大成都的概念。成都在东、西、北、南有不同的定位和产业，而相对较远的城市还没有达到这个水平。这是我对城市群和大都市地区的简单理解。

土地供应减少是住宅企业发展中必须面对的问题，但从我个人的经验来看，城市化的趋势是不可逆转的，并将进一步加强。我家乡的许多朋友和同学都买房子，他们最主要的需求是更好的交通。如果有一个有孩子的家庭，学校和医疗保健应该优先考虑。

三盛集团品牌营销总经理朱利民:

住宅企业重视企业和正确的城市发展战略

城市群和大都市区反映了一个国家经济发展的过程和轨迹。每个城市的发展都需要我们的统治者和奉献者的共同努力来提高整个城市的能源水平。

都市圈和城市群之所以值得讨论，是因为一个国家的都市圈数量直接反映了一个国家的财富水平和活力。

未来都市圈的发展必须首先与国家战略相匹配。上海都市圈之所以能够形成，是因为自20世纪90年代上海浦东开发以来，上海整个城市规划并没有发生根本性的变化。如果你在上海工作和生活，你应该有感情。我们小组在国家发展中最关心的是什么？也就是说，计划正在改变，今年，明年。很好，你所有的布局已经完成，你所有的投资都在水漂进行。

上海的城市规划在2030年之前一直由国务院批准，而其他城市现在最多可能达到2020年和2025年。这是什么意思？这也表明上海是最发达的城市。

我们的整个思路，整个城市发展战略可以是坚定的，正确的，并坚持10年，20年，30年，使城市群能够真正成为规划的大都市地区。

编辑梁