“金九”成色不足 上市房企9月份销售增速同比放缓

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截至10月14日，9月份发布销售数据的30家沪深港上市房地产企业当月实现销售总额4401亿元，同比增长37%。上述房地产企业前九个月实现销售额3.5万亿元，同比增长38.7%。中原地产首席分析师张大伟认为，从目前的销售数据来看，基准房地产企业的销售规模有望在2018年创下新纪录，但总体来看，增速较2017年明显开始放缓。

最近，一些上市房地产企业公布了9月份的销售数据。总体而言，9月份上市房地产企业销售额较前两个月有所回暖，但增速不及去年同期。据《中国证券报》记者统计，截至10月14日，9月份发布销售数据的沪深港股30家房地产企业当月实现销售额4401亿元，同比增长37%。上述房地产企业前九个月实现销售额3.5万亿元，同比增长38.7%。中原地产首席分析师张大伟认为，从目前的销售数据来看，基准房地产企业的销售规模有望在2018年创下新纪录，但总体来看，增速较2017年明显开始放缓。

领先增长放缓

由于调控压力大，今年的“金九”显然是不够的。根据CICC(港股03908)的数据，9月份60个城市的新房销售面积仅增长1%，明显低于历史同期的平均增长率；同比增长率从8月份的21%大幅收窄至3%。10个重点城市的销量同比增长68%，延续了下半年的强劲势头。然而，下降率急剧下降到72%，这是销售疲软的主要原因。

虽然领先房地产企业的销售增长率强于平均水平，但仍有所放缓。

恒大、万科、碧桂园(港股02007)前九个月的销售额均超过4000亿元。其中，9月份恒大集中力量实现销售630.1亿元，同比增长42.07%；合同平均销售价格为每平方米10，500元人民币。这使得公司前九个月的累计销售额达到约4480.9亿元人民币，同比增长22%。

前九个月，万科和碧桂园分别实现销售额4315.5亿元和4155.8亿元，同比分别增长8.90%和38.36%。9月份，两家公司的表现相对平淡，月度销售额同比出现大幅下滑。万科9月份实现销售面积302.5万平方米，同比增长10.85%；实现销售额434.2亿元，同比下降6.26%。碧桂园9月份实现销售额367.4亿元，明显低于2017年同期475亿元的销售额。

这可能与两家公司的战略调整有关，两家公司都提议放慢脚步，专注于利润。万科董事长于亮早前表示，房地产行业的真正转折点已经到来，房地产市场的需求已经急剧消失，开发商面临着拆迁的压力。碧桂园总裁莫斌表示，年度结算面积已从最初的4100万平方米调整至3700万平方米，但毛利率预计不会改变。

中小住宅企业的差异化

中小住宅企业的表现更加差异化。融创中国(香港股票01918)9月份实现了547.3亿元人民币的新预订销售额，创下全年月度新高。今年前九个月，该公司实现销售额3219.8亿元人民币，同比增长55%。除上述四家房地产企业外，世茂地产、招商局蛇口(001979，咨询股)、徐汇地产、金地(600383，咨询股)、中南建设(000961，咨询股)、龙湖集团(港股00960)和绿城在头九个月的销售额均超过1000亿元人民币。

其他9月份表现良好的房地产企业包括禹州集团和远洋运输集团(香港股票03377)，这两家公司9月份的环比增长率均超过100%。其中，禹州集团单月销售额达到65.61亿元的新高，远洋运输集团单月销售额达到135.1亿元，这是远洋运输集团今年第二个月销售额超过100亿元。

然而，也有一些住房企业，特别是小型住房企业，业绩不佳，受到项目储备和推进速度的制约，项目建设的放缓导致业绩增长率下降。其中，景瑞地产、宝龙地产(港股01238)、幻想曲年和阳光100的9月份销售增长率均为负增长，降幅超过10%。

在土地储备方面，中原地产数据显示，9月份大部分房地产企业仍在积极征地，除万科外，第一梯队相对稳定，第二梯队房地产企业征地较多。

然而，月度数据显示，9月份征地进度明显放缓。根据中原地产研究院的数据，2018年7月碧桂园的征地金额接近100亿元，征地面积为190.9万平方米。9月份，权益获得的土地只有15.91亿元，权益获得的土地减少到34.15万平方米，不到7月份月水平的20%。万科9月份的土地收购依然非常活跃，9月份万科收购了17块土地，股权收购的土地金额达到94.18亿元，股权收购的土地面积达到273.8万平方米，目前排名第二。然而，与7月和8月相比，9月份的股权收购量大幅下降。张大伟认为，在监管力度加大的趋势下，市场集中度进一步提高，做大仍然是目前房企的主流选择，这意味着房企争创规模的趋势正在加剧。

十月或价格变化

张大伟表示，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩增长乏力的现象。从去年房企的普遍增加来看，龙头房企的上升速度逐渐开始放缓。包括许多领先的房地产企业，销售业绩开始显示出逐渐放缓的迹象。后续市场可能会加速调整。

从数据来看，个人住房企业的平均销售价格已经下降。钟君9月份的平均售价为1.05万元/平方米，而8月份的平均售价为1.5万元/平方米，比上个月下降了近30%。建业9月份的平均售价同比下降7.5%。龙光地产(港股03380)的平均售价也有所下降。

华创证券认为，目前，主流房企大多采用高周转率策略，在市场疲软的情况下，他们都采取以降低轻利润率为重点的量价策略；然而，华创证券也认为，在去年同期，由于密集推出抑制政策，9月至10月仍是交易的低基数月，预计10月份的销售压力仍然很小。

CICC认为，目前，核心地区的房价仍然坚挺。一方面，部分楼盘降价的原因是在楼市持续高压政策下，买家观望情绪加深，另一方面，开发商推量后促销力度加大。未来，这些地区的房价可能会继续走低。与此同时，CICC预计，10月份销售额的同比增长率将伴随着销售额的进一步增长，基数将比9月份有所下调。预计10月份中国商品房销售面积将同比增长8%，预计将高于9月份。