香港：一个房价总是会创造奇迹的地方

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自2003年以来，香港房价创造了一个连续15年上涨的“神话”。土地供应严重短缺，再加上大量内地投资者购买，香港房价飙升。在内地提倡“大众创业和创新”的同时，香港仍然提倡“专业精英”文化。对香港年轻人来说，生存和买房是他们头脑中的“大山”，创业是不可企及的。医生、金融分析师、会计师、投资银行等。是更受青睐的职业。

证券时报记者罗曼

9月27日凌晨，美联储宣布将在今年第三次加息，随后香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)紧随其后，将贴现窗基准利率上调25个基点，至2.50%。

在这种背景下，大多数人唱空港楼市，认为加息会影响楼价，而租金回报率也开始下降。蔡尧证券创始人叶茂林表示，如果贸易形势紧张，美联储继续加息，香港房价可能在两年内大幅下跌，甚至下跌40%。就连瑞银也大声疾呼，香港正面临最严重的房地产市场泡沫风险。

“下来了？跌倒是不可能的。香港土地不多。严重的土地供应不足。香港的房价曾经直线上升，现在可能是螺旋式上升。”米德兰房地产公司的房地产经纪人李小姐说话和手势都使用不标准的普通话。

香港提高利率

房地产市场的转折点即将到来吗？

自2003年以来，香港房价就像一列失控的火车，造就了连续15年上涨的“神话”，这是香港房价上涨时间最长的一次。7月份，香港私人住宅价格指数升至393.5点，连续28个月上涨。

根据咨询公司demographia发布的《2017年国际房价可承受性报告》，香港已经连续第八年获得冠军，这是“极其难以承受的”。住房供应的比例从2016年的18.1倍增加到2017年的19.4倍，这意味着香港人需要吃喝19.4年才能不用贷款买房。

根据莱坊国际发布的财富报告，截至2017年12月31日，香港豪宅价格已连续六年位居全球第二，价格高达100万美元。去年，香港只能购买22平方米，仅次于摩纳哥。

李小姐向《证券时报》记者提供的一组数据也足以证明香港楼市的疯狂。从10月1日到10月7日，香港南区和维多利亚港左岸一手房地产的平均价格达到了53万港元/平方米。敦豪地产的平均价格已经达到89万港元/平方米，但这并不是香港最贵的房地产。位于香港岛东半部的一个新楼盘的最新一手成交价格为137万港元/平方米，一套豪华住宅的价值约为450英镑”这一套也创造了亚洲最贵的纪录。你知道香港是一个房价永远会有奇迹的地方吗？每个建筑师都迫不及待地想把房子的每个角落都变成一个可用的空房间。”李小姐说。

然而，美联储今年第三次如期加息，香港各大银行终于开始行动。9月27日，香港四大银行汇丰银行、恒生银行(香港股票00011)、渣打银行和中银香港(香港股票02388)均宣布上调港元最优惠利率。这是香港12年来首次加息，标志着过去10年超低利率环境的终结。一些分析师指出，美元加息将直接刺破香港楼市泡沫。有一段时间，唱歌

投资银行CLSA在其研究报告中指出，香港房地产市场正经历过去15年来最糟糕的宏观环境。利率上升、经济放缓和人民币贬值等“三座大山”正在影响香港房地产市场，其中不断上升的抵押贷款利率是购房需求降温的一个重要原因。

叶茂林表示，如果贸易形势进一步紧张，美联储未来继续加息，香港房价可能在两年内大幅下跌，跌幅达40%。花旗估计，今年下半年香港房价将下跌约7%，而瑞银认为，到2019年底，香港房价将下跌10%。

香港豪宅

70%被大陆投资者购买

最后，我们应该看看哪些人在买房。

“不要试图唱空房地产市场，因为即使房地产市场在未来几个月下跌，它很快就会回升。”事实上，香港的楼价已经超出市民的负担能力，但仍在上升。尽管最近几个月上涨趋势有所放缓，但与2017年12月相比，房地产价格指数已上涨13%。另一个重要原因是，内地资金流入香港房地产业的速度实际上并没有放缓。”一位富有的房地产经纪人林先生告诉记者。

记者参观了香港岛西区的第一手房地产，它位于北角附近的海轩。售价超过8，000万港元的大型单位基本售罄。李小姐向记者透露:“目前F座只有8个面积约26平方米的小单位，平均售价约为1400万至1800万港元。这对投资非常有利。下面是购物中心，有去大陆的直达巴士。步行到香港铁路北角站需要1分钟。8分钟后抵达中环国际金融中心，32分钟后抵达香港机场，并获得学位。小学包括华仁和北角政府，中学包括人皇学院、马里曼中学和佩莉洛斯女子中学。"

香港的豪宅交易市场异常火爆。国庆期间，已经有两个豪宅的单笔交易价值超过1亿港元。第二季度，香港共有12家豪宅，单笔成交金额超过108亿港元，较上月大幅增长617.4%。“香港的豪宅很抢手，与内地最富有的人关系密切。其中超过70%是被内地人买走的。”李小姐笑着说:“现在香港顶级豪宅里的会所都讲普通话，连门口的保安都说得比我好。香港的豪宅根本卖不出去。一方面，内地投资者有很强的投资需求。另一方面，这些物业拥有香港最好的学位。”

内地人到香港购买房地产，仍需缴纳30%的印花税。对于价值1000万港元的房屋，印花税将被转换为300万港元，相当于人民币267万元。

在内地严格管制的背景下，这数以千万计的资金是如何绕过管制，出海购买地产的呢？通过暗访，记者发现，很多香港房地产中介会给内地客人指定一个账户并给出汇率。买家只需要把钱转到中国的指定账户，即转到香港，有些人以单位的名义来香港购买房地产。“你只需要准备钱，其余的我们会帮忙安排。”李小姐说。

今年6月，位于何文田的房地产公司天竺的一个停车位以600万港元的价格售出，创下了香港停车位的新纪录。截至2018年9月，该市场的七套平房中有五套已经售出，其中四套以内地投资客户公司的名义进入市场，仅税款就贡献了2.6634亿港元。

面对香港楼市的疯狂，香港政府开始整顿。6月29日，香港宣布了六项新的住房政策措施，其中最重要的是征收空税，希望在一定程度上抑制香港房地产市场的投机行为。

李小姐告诉记者，由于香港地少人多，刚性需求大，而且至少要花四年时间才能建成一栋楼，所以升值速度很快。即使短期内对房价有所限制，许多政策在未来还会再次上调。例如，如果香港银行提高利率，向该银行借款500万港元，每月将提供300多港元，影响有限。

至于香港未来的房价走势，恒隆地产(香港股票00101)董事长陈启宗在2017年年报中表示:“我们很难预期香港的房价在可预见的未来会变得合适，主要是因为很多内地同胞都有兴趣在香港特别行政区购买房产。像香港很多有钱人一样，他们会在伦敦、纽约或东京置业，而他们在内地的朋友会随着个人财富不断增加而开始投资海外。他们的首选通常是香港。超级富豪通常会率先购买豪华住宅，甚至是独立式住宅，然后其他富人也会效仿，购买靠近豪华住宅的单元。内地数以千万计的中产阶级想在香港置业，长远来说，楼价又怎会下降呢

“？房间”也很受欢迎

在香港，那里有很多钱，一个房间被分成几个房间出租。每个房间都是完整的，有一张床，一个橱柜和一个卫生间。更好的是，有一个小厨房，但内部非常狭窄和压抑。这就是所谓的"？房间。”

房地产经纪人林先生告诉记者，这种房子在香港很常见，深水区更为集中。面积小于80平方米的房子可以分成7个房间，每个房间平均面积约为11平方米，租金从9000港元到12000港元不等，相当于每月73500港元的租金。

记者看到一个面积只有7平方米的房间，厕所和床被木板隔开，床位于厕所上方，月租金7000港元。

林先生告诉记者，“没有办法。这里的土地太贵了，普通人买不起房地产开发商建造的建筑。楼价不断上升，导致香港租金普遍上升，近20万香港人会选择居住？房间。”

街头巷尾也有笼屋(铁笼子，一张床)，大部分都在深水。笼屋的月租金约为1，000至2，000港元，而以前笼屋的租金约为600港元。除了床上用品，还有各种日常用品。住在笼屋的大部分是退休的中老年人，依靠政府每月的救济，而一些年轻人会选择环境相对较好的卧室。

因为阿秀想来香港，五年前她花了5万港元嫁给了一位香港老人，并获得了一张香港永久居民卡。目前，她在旺角租了一个柜台，出售手机套和手机贴。她告诉记者，你可以看到香港很多老人即使退休也会出来找工作，因为政府每月的退休金根本不够生活。他们会清扫街道，捡垃圾，发广告等等。即使是笼屋对他们来说也太贵了。

香港青年:创业？

你在开玩笑吗？我想买栋房子！

在内地倡导“大众创业、创新”的时代，香港青年面对创新和新经济发展的趋势，更加谨慎和保守。

高房价、稳定的心态和崇尚“专业精英”的文化让创业成为一种奢侈，而医生、会计师、投资银行和律师等“专业人士”则是他们更青睐的体面工作。走在中环和金钟，乍一看他们都是穿着西装的金融人士，即使在路上，他们也能听到到处都是关于股市、融资和债券的讨论。

香港前财政司司长梁锦松形容香港青年的生活状况为:“没有上楼的希望，对上层阶级来说是困难的，对上层阶级来说是没有门的。”

李奥毕业后进入中环一家金融机构，他告诉记者，在香港创业对年轻人来说不现实。大学毕业时首先想到的是如何养活自己。普通香港大学生毕业后，月薪约为1.5万港元。如果他们能在一家大型金融机构工作，工资可以达到2万至3万港元，但如果没有房租、交通和餐饮，每个月剩下的就不多了。

记者走访了位于中环、上环和潘喜英的出租屋。如果月薪不超过30，000港元，在狭小的唐楼内，没有电梯，面积不足20平方米的房屋租金约为20，000港元。

“如果我有钱支付首付，我为什么不去投机？在香港，年轻人对生存和买房的渴望远远大于他们创业的梦想。一旦企业倒闭，他们不仅要承担债务，而且可能一辈子都无法翻身。我们不能赌博。”利奥告诉记者。

因此，只要香港的年青人手中有钱，他们便会倾向于购买小型房屋，补足首付，然后等待大房子的楼价上升。

根据HKMA的规定，400万港元以下的房屋，香港最高可借出90%，401万至600万港元的房屋可借出80%，601万至1000万港元的房屋可借出60%，1000万港元以上的房屋可借出50%。因此，近年来，香港开发商的新建筑大多是“纳米建筑”。根据香港团结基金的数据，可用面积小于215平方英尺的“纳米建筑”数量大幅增加，从2014年的64个单位增加到2019年的1066个单位。

恒基地产最近在潘喜英推出了伊利坊，单位面积约为20至28平方米，价格为每平方米29万至33万港元。因此，在每个人都买得起之前，需要的新房子只能越来越小。

香港房地产市场刚性需求巨大，而房地产供给却很少，这导致过去几年香港的房地产价格出现了惊人的上涨。因此，在大多数人眼中，炒股不如炒房，香港的楼价仍会上升。不仅香港本地人，外国投资者也持有同样的观点。

因此，在某种程度上，香港过于辉煌的房地产和金融业抑制了香港的技术创新。

当然，特区政府也在绞尽脑汁解决土地供应的问题，推出中、短期的房屋措施，让整个工业楼宇转为住宅楼宇，以及“大屿山明天”计划。香港特别行政区行政长官林郑月娥直言不讳地说，反对填海的人应该为香港的未来想一想，为27万等待置业的家庭想一想。如果我们放眼整个珠江三角洲和粤港澳大湾区以外的地方，最大的岛屿大屿山的位置是非常重要的。