合作方中途退出地王被弃 上港拟128亿出售星外滩项目

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2012年，上海港集团(600018)和中国金茂(港股00817)以56.8亿元的价格获得了海门路55号地块，获得了当年上海总价的称号。

六年后，上海港集团计划将海门路55号项目以127.86亿元的总价在上海联合产权交易所挂牌出售。

2017年，中国金茂以近30亿元人民币退出后，海门路55号项目的权益全部归上海港集团所有。

根据上海港集团10月12日的公告，海门路55号所属的上海星外滩开发建设有限公司(以下简称“星外滩”)目前持有星外滩100%的股权。

北外滩房东“卖小孩”

10月12日，上海港集团宣布计划以不低于人民币127.86亿元的价格转让星外滩100%的股权。

上海港集团在公告中表示，此次转让的主要原因是为了迎合北外滩航运中心的建设和发展步伐，确保项目建成后商业开发和运营更加专业化。

上海星光外滩开发建设有限公司成立于2013年3月，注册资本60亿元。主要负责上海市虹口区海门路55号商业及办公地产的开发建设。

截至今年6月30日，在建工程已完成结构封顶，仍在建设中。预计该项目将于2019年3月31日竣工。到目前为止，星外滩的主要资产运行正常。

根据第三方评估报告，以2018年6月30日为基准日，星外滩100%股权的总资产账面价值约为108亿元，总负债约为48.55亿元，净资产约为59.5亿元。

公告还显示，星外滩所属的项目名称为“星港国际中心”，位于上海市虹口区提篮桥街88栋1/1山上。项目东至海门路，西至公平路，南至东大明路，北至东张志路。项目主体由两栋50层的办公楼和综合商业裙楼组成。地下二层与北侧地铁12号线提篮桥站和西侧地铁19号线(规划中)无缝连接，根据虹口区政府网站信息，兴港国际中心包括两座高263米的现代化超高层城市综合体、三座高24米的商业裙楼和六个地下地下室，成为北外滩的“双塔”。

根据公开信息，该项目总建筑面积为416，100平方米。地上建筑面积243，800平方米，地下建筑面积172，300平方米。

根据上海港集团的公告，此次出售的资产将根据标的资产的评估价值进行公开上市转让，交易成功与否尚不确定。如果交易成功完成，预计此次售股(按星外滩100%股份的上市底价计算)将使公司合并财务报表的投资收益增加约15.5亿元，母公司股东应占净利润增加约11.7亿元。

上海港集团表示，公司不为星外滩提供担保，也不委托星外滩进行财务管理，星外滩不占用上市公司的资金。出售星外滩100%股权有利于进一步推动公司产业布局调整，优化资源配置，有效保证项目收益，抽回资金，降低运营风险，有利于公司的实际运营。

《证券报》记者注意到，与中国金茂共同开发星外滩项目的上海港集团去年收回星外滩全部股份时并非没有压力。

半年报数据显示，上港集团借出36亿元5年期M&A贷款，用于购买星外滩股权，星外滩项目开发贷款较年初增加28亿元。因此，长期贷款同比增长76.82%，应付账款同比增长39.66%。

根据上海港集团上半年的报告，星外滩项目预计投资130亿元，报告期投资8.6亿元，累计投资103.75亿元，完成了80%的计划。该项目由自有资金供资，目前正在建设中，尚未出售，在本报告所述期间没有产生任何收入。

中国金茂中途退出

值得注意的是，上海港集团当年出售的星外滩项目总成交价为56.8亿元，超过了中冶集团2012年11月底以56.2亿元赢得的南京下关滨江二号地块。它不仅赢得了上海总价的称号，还创下了2012年全国总价的新高。

2012年末，上海港集团和王维房地产财团(中国金茂香港子公司)以23，330元/平方米的底价，以21.11%的溢价获得上海海门路55号的商业用地。土地的起拍价为46.9亿元，起拍价为19264元/平方米。

根据当时的土地出让文件，海门路55号为商业用地，出让面积40，577.40平方米，容积率6.0。

上海港集团当时宣布，王维房地产是中化集团海外企业中国金茂的全资子公司。中标后，上港集团和王维地产各出资50%成立项目公司。

根据公告，2013年，外滩之星完成了首次注册资本支付，上海港集团和中国金茂各出资17亿元。同年12月，经上海港集团和中国金贸多次注册资本出资，双方实收资本达到30亿元，星外滩注册资本达到60亿元。

然而，在双方合作达到2017年底后，中国金茂以59.98亿元的价格向上海港集团转让了星外滩50%的股权(当时认购30亿元)。考虑到开发阶段的投资，中国金茂撤出时有近30亿元的收入。

北外滩作为传统的黄浦江码头，在上海港集团的历史上有着丰富的土地储备，并成为该地区的“地主”。

惠山地块规划用地面积超过140，000平方米，是由上海港集团和房型地产在北外滩核心区联合开发的大型商业综合体。海门路55号毗邻惠山大厦，与惠山大厦相连，进一步巩固了上海港集团和房型地产在北外滩的地主地位。2004年，方兴地产的大股东中化集团和上海港集团以50%的股权投资成立了上海银辉公司，并获得了惠山西地块的土地使用权。2007年2月，上海港集团与房型地产共同成立了惠港置业有限公司，双方各持有50%的股权，并以14.65亿元的价格，以13962元/平方米的底价，赢得了占地35000多平方米的惠山东区。2008年2月，惠港地产以11.233亿元的底价，以15000元/平方米的底价，再次赢得惠山中座。

“受近期房地产市场降温的影响，一些楼盘的价格可能会达到一个高点，这是卖出的好时机。从实际情况来看，北外滩承载着航运中心的功能和虹口复兴的理念。本质上，空高品质地段的后续升值仍然存在。对于上海港集团来说，应该考虑项目的附加值。上海港集团本身并不是传统的房地产开发商。转让后，这将有助于公司集中其主要业务。”易居研究院智库中心研究主任严跃进接受《证券日报》记者采访时表示。