深圳现房销售试点项目进入施工收尾阶段

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取消商品房预售制度的风声震动了整个行业，相关的讨论还没有结束。近日，中国首个商品房预售试点项目龙华金茂大厦在深圳亮相。

位于珠江口对岸的中山市，准备在不到一个月的时间里出售10套现有住房，起拍价超过48亿元。

始于20世纪90年代末轰轰烈烈的“房改”的预售制度，是中国房地产市场改革的基本制度设计之一，关于是否应该取消预售制度的争论已经掀起了一千多浪。

金茂项目预计明年进入市场

2016年6月2日，深圳龙华出售了当年第一幅商住用地(地块a816-0060)，这也是深圳第一幅商品房试销地块，一经上市就引起了市场的关注。根据要求，该地块上的商住楼不能预售，只能在完成并取得不动产产权证后以现有房屋的形式出售。

当时，中国电力建设(601669)集团和金茂联合以82.9亿元的高价中标，底价高达56781元/平方米，达到了当时乾隆海宁、特发和平里等周边二手房的平均挂牌价格，一举成为龙华最贵的土地。当时，一些业内人士预测，至少85000 ~ 90000元/平方米将被出售赚钱。

近日，国家商报记者走访现场，发现该项目已进入最后施工阶段，所有住宅楼已封顶并绿化，即将进入外墙装饰阶段；基础业务和幼儿园已基本完成，绿网尚未拆除。

记者了解到，该项目周围有大量二手房出售，其中大部分是2010年至2016年间竣工的新房子，单价在5.6万元至7.3万元/平方米之间。其中，2013年龙华高价地块中海金城紧挨着金茂大厦，9月份二手房平均成交价格为6.7万元/平方米。

据悉，金茂项目预计在2018年底前开放其营销中心，现有住宅将在2019年进入市场。这意味着深圳作为内地第一个引入商品房预售制度的城市，也率先进行了预售制度改革。

为什么深圳是现有房屋销售试点的首选

商品房预售制度最早出现在香港，并于20世纪80年代末引入深圳。此后，它在内地一个接一个地开花，并最终成为今天广泛使用的销售方法。

1994年颁布的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上，建立了预售许可证制度，并对预售条件和监管作出了原则性规定。目前，大城市商品房预售率普遍超过80%，有些城市甚至超过90%。预售已经成为国内商品房销售的主要形式。

在房地产市场发展的早期，商品房预售制度有利于加快商品房供应，满足群众住房需求，对促进房地产市场的快速发展起到了重要作用。然而，由于房价飙升、烂尾楼炒风严重、期房投诉率高，取消商品房预售制度的呼声越来越高。

两年前，当中国第一个现房销售试点项目的地块在深圳拍卖时，广东省房地产业协会会长蔡苏生表示，取消商品房预售制度是一个方向，深圳现房销售试点项目标志着房地产市场的成熟。随着市场逐渐成熟，系统需要一些调整。

为什么深圳有信心立即转向现有的房屋销售？

新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰表示，深圳长期以来一直独立于房地产。根据深圳的国内生产总值，2015年，即旧房销售试点启动的前一年，深圳的国内生产总值为17502.99亿元，房地产业的增加值为1627.77亿元，但这一比例在最近十年没有超过9.3%。

另外，在产业结构上，深圳的四大支柱产业和七大战略性新兴产业都没有房地产。虽然房地产业的附加值高于文化产业，但不如批发零售业、文化创意产业，甚至低于信息技术产业的附加值。

也是从2016年开始，除深圳以外的一些城市为了抑制地价上涨，在一定条件下提出了现房销售的要求。

根据数据显示，从2016年8月12日起，当住宅和商业用地土地拍卖的投标价格达到最高价格的90%时，在该地块上建造的商品房必须作为现有房屋出售。直到今年7月，这一政策才被实施了23个月的“竞争自持”招标方式所取代。

从2017年3月起，杭州开始要求土地拍卖时，“地价达到50%，现有房屋必须出售”，但这一政策将在4个月后取消。

此前，广东省住房和城乡建设厅起草的相关材料指出，从过去的历史来看，预售制度确实存在很多问题。目前，房地产市场的各种质量问题和交付问题基本上都与预售制度有关。

另一方面，在过去的几十年里，预售制度确实加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设。商品房预售制度是房地产业快速发展的最重要的基本条件之一，但也带来了很多矛盾和纠纷，如“货不对办”、“虚假宣传”、“质量缺陷”等。

取消预售制度的影响是什么？

房地产是资本密集型产业，持续健康的现金流对房地产企业来说非常重要。今年以来，几乎所有的房企都感受到了融资渠道的紧缩，“缺钱”成为2018年房地产的关键词之一。

著名经济学家宋清辉在接受《国家商报》采访时表示，在房地产市场已基本进入股票时代的背景下，预售制度在短期内不太可能被完全废除。如果实施“取消商品房预售制度”，对房企的影响将是致命的，估计超过30%的房企资金来源将受到影响。

“房地产市场对预售制度非常敏感，尤其是高周转率和高负债的企业。从对股市的影响来看，地产股的下调反映了资本市场对继续收紧政策调控的担忧。”中原地产首席分析师张大伟认为，尽管预售制度不太可能完全取消，但在一些城市试点的可能性已经大大增加。预售制度的取消将带来短期供应急剧下降的担忧，这不利于稳定市场。房地产必须在房价稳定期内进入现有房屋销售。

“取消预售制度还是大势所趋。”欧阳杰认为，如果这项政策全面出台和实施，将会严重影响企业的现金流，大大推迟项目建设的进度，并大大减少企业的征地。在融资不畅的背景下，许多住房企业的资金和项目都会很少。未完成；如果是一步一步来做，新旧都不会对大型房企产生很大影响。企业可以调整征地速度，组织建设和销售管理，控制现金流。