未来三年房企偿债压力不容小觑

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未来三年，住房企业的年度债务偿还规模将特别昂贵

记者于向明

近日，房地产龙头企业万科高喊“住”，并迅速收购土地，令许多中小房地产企业“又惊又怕”。对于压力过大的后者来说，很难做出如此大的改变，所以如何生活可能是未来必须直接面对的问题。中国财政科学研究院博士后郑良海向上海证券交易所表示，由于前三年发债的影响，目前房企的融资结构发生了变化，未来三年房企的偿债压力将逐年加大，这需要引起关注。

从2018年开始，随着债券市场的完善，住房企业债券的发行大幅增加，尤其是第三季度。据wind统计，截至10月12日，房地产企业发行债券(信用债券)的规模达到4843.81亿元，远远超过2017年的3747.74亿元。其中，三季度规模高达2073.62亿元，远高于去年同期的1409.03亿元，也明显高于一、二季度的1346.03亿元和1352.06亿元。尽管如此，房地产企业发行的债券总额仍低于2015年第三季度和2016年第三季度，当时债券市场繁荣，分别发行了2432.86亿元和3142.17亿元。

“程也萧何，败也我。在过去，我们过得很愉快，但将来我们将面临巨大的还债压力。正是因为2015年和2016年房地产企业1.6万亿元的发债规模，今年的偿债压力才开始显现。从年还款额来看，2018年需要偿还3963.48亿元，是2017年的近三倍。从2019年到2021年将逐年增加，年还贷规模将分别达到4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。”郑良海说道。

此外，随着债务偿还高峰的到来，对房地产的监管并没有放松。银行和信托融资以窗口为导向，非标准治理的严格程度是前所未有的。

据郑良海观察，前9个月银行住房开发资金同比增速为负，降幅加大。前九个月，住房企业的资金来源总体保持小幅增长，而最大的贡献是存款和预收款以及债券融资。一方面，住房企业通过加快周转和去库存来应对债务压力，另一方面，他们增加发行国内债券，以替代住房企业收紧的美元债务和收紧的间接融资。

今年，“对房地产融资的最大打击是美元债务的收紧。诸多因素，如收紧外债监管、美元利率风险加大等。，导致中国美元债券的发行规模急剧下降，跌幅达70%，信贷息差飙升。今年前9个月是过去两年中国发行美元债券的最低点。”郑良海说道。

“截至2018年8月31日，本期共有房地产债券2189只，总规模为2.19万亿元，约占信用债券市场的11%。”中国研究院宏观金融研究部总经理袁说。她还担心房企未来的债务偿还压力。

她向《上海证券报》表示，从债券期限来看，根据截至2018年8月31日的现有房地产债券统计，考虑100%转卖和50%转卖，2018年第四季度房地产债券的期限和转卖规模分别为1904.75亿元和1344.97亿元。与今年第四季度相比，未来三年房地产债券到期的整体压力更大。

“考虑到100%的转售规模，2019年至2021年的到期规模超过6000亿元，其中2019年和2020年的到期规模分别为7914亿元和7959亿元。考虑到50%的转售规模，2019年至2021年的到期规模分别为5726亿元、5352亿元和7232亿元。”袁表示，虽然房地产企业尚未拖欠国内债券，且债券违约概率相对较低，但随着房地产债券到期高峰的到来，我们必须重视房地产债券的还款风险。