从“实物分房”到“商品化”再到“租售并举”

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“毫不夸张地说，格林兰集团的发展几乎是中国革命历史的企业版。”在谈到改革开放以来房地产业的发展变化时，格林兰集团董事长张玉良表达了自己的情感。

作为改革开放的产物之一，中国的住房制度改革已经走过了40年。从最初的筒形公寓到经济适用房，再到现在的商品房、公租房和共有产权房，可以说，房改和房地产业的变化所带来的影响和意义是全方位的、历史性的。

住房实物分配完全停止

房地产业收获“黄金十年”

回顾过去40年的中国房地产业，一个特别重要的时间节点出现在1998年。

作为房改的亲身体验，北京融邦瑞明投资管理有限公司副总经理宋鹏向《证券报》表示，1998年以前，员工主要依靠单位福利来分配住房，住房的规模和产品形式与工作年限和岗位级别挂钩。“1998年以前，还提出了将实物分房改为货币分房，并出台了一系列综合配套文件，但总体上推广速度仍然较慢。然而，自1998年实行新政以来，这种情况已经完全改变。”

1998年7月，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)正式落地。因此，中国的城市住房制度迎来了一个根本性的变化，真正的住房分配被完全停止，住房分配的货币化开始进入阶段。同时，中央政府首次提出建立和完善以经济适用房为基础的多层次城市住房供应体系。其中包括调整住房投资结构，重点发展经济适用房，发放住房补贴。

“虽然绿城集团在成立之初就有一个特殊的使命——通过房地产管理积累资金，免费投资城市公共绿化。但对我们来说，在进行免费投资的同时，我们必须密切关注当时上海各大市政公司建设带来的拆迁户建设机遇，积极参与旧城改造和拆迁户建设。”张玉良告诉记者，在“旧制改革”的帮助下，绿城集团逐渐赢得了市场，1998年房改后，绿城集团借此机会开始投资商品房项目。

据张玉良介绍，在1998年至2008年房地产行业的黄金十年间，随着城市化带动的市场繁荣，绿城集团以“服务全国为己任”，开始从中西部地区布局全国。目前，它已经从2000万元的初始资本起步，即将进入一万亿元的资产规模。“这些都是中国住房制度改革为我们创造的发展机遇。”

值得注意的是，在我国住房商品化和市场化快速发展的过程中，也就是房地产行业的第一个黄金十年，我国也在积极探索住房保障制度，包括经济适用房制度、廉租房制度和公积金制度。其中，作为取消实物分配和实行住房货币化的渠道之一，当时经济适用房的销售价格由政府指导，土地主要由政府划拨。它是一种具有社会保障性质的商品房，通过供应方补贴的方式间接向中低收入购买者提供补偿。

然而，经济适用房并没有成为主要的供应渠道。

原因是壳牌研究院院长杨现领在接受《证券日报》采访时表示，经济适用房介于产权和非产权之间。虽然其初衷是为了解决中等收入阶层的住房问题，但在实际发展中，一方面，经济适用房的供给因财政压力而不活跃，另一方面，寻租腐败导致了经济适用房的低质量和不公平分配。因此，在严重依赖政府财政的背景下，虽然价格机制和产权难以发挥真正的保障作用，但经济适用房只是昙花一现。

确立了租售并举的改革目标

房地产行业进入了“白银时代”

随着我国城市化进程的加快，虽然商品房市场在房改后的第一个十年发展迅速，但其固有的弊端也逐渐暴露出来。

“尽管第一次房改确定了以经济适用房为主、商品房为辅的基调，但市场主导的城市发展模式导致商品房成为市场供给的主体。2008年金融危机后，国家相继出台了一系列信贷和货币政策来刺激经济。一个直观的结果是，房价大幅上涨。”宋鹏回顾说，自那时以来，尽管该国继续强调住房的商业化，但它也将进一步改善住房保障制度列入议程。

回顾2005年以来的历次楼市调控，无论是新旧“国家八条”、“国家九条”、“国家十五条”，还是各种新的调控政策，包括限购、限商、限价、“摇号政策”、限制企业购房等，多数都是从需求侧调控房地产市场。

“房地产市场经受了多年调控政策的洗礼，未来住房制度改革的重点更加明确:供需平衡和结构合理是房地产市场健康发展的必要因素。”住房研究院首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示，总体而言，虽然短期调控会在一定程度上抑制购房需求，但从长远来看，有必要更好地完善住房供应分类供应，从租房和买房两个方面保证供应，从市场化供应和经济适用房供应两个维度满足不同人群的居住需求，从而实现房地产市场更加良性健康的发展。

为了进一步解决居民住房问题，2016年5月，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年，基本形成供应商多元化、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。因此，一方面，过去一直被忽视的房屋租赁市场开始进入新的发展时期；另一方面，住房租赁市场的发展也使“住与住”的目标更进一步。

随着制度框架的逐步建立，对于房地产开发企业来说，如何在房地产行业的白银时代寻求更大的发展，是他们不得不面对的现实问题。

张博表示，在白银时期房地产行业增速放缓、行业集中度提高的背景下，谁能进一步抢占住房租赁市场的“第二跑道”，谁就能抓住未来的机遇。

然而，在宋鹏看来，从2016年以来的这轮房地产调控来看，预计调控时间将是长期的、持续的。因此，对于一些单纯从事房地产开发的企业来说，传统的买地卖房模式是不可持续的，空房未来的发展将是有限的，但基于资源整合的城市综合经营已经成为他们寻求战略升级和拓展新的增长层次的方向。因此，房地产开发企业需要从长远考虑，向城市综合运营商转型升级。

作为房地产行业转型、创新和升级的先锋，张玉良在接受《证券日报》采访时表示，至少在三年前，绿地集团就明确提出要从“房地产开发企业”转型为“城市综合运营服务提供商”。经过几年的发展，绿地集团在转型、创新和升级方面取得了初步成功。

张玉良表示，绿地集团在巩固房地产行业领先地位的同时，抓住中国经济结构和趋势机遇，加快相关多元化产业发展，促进转型升级，形成了“突出房地产业、大基础设施、大金融、大消费等产业同步发展”的综合经营格局。其中，大型基础设施行业涉及地铁、高速公路和生态文化旅游等项目；大金融业形成了债权、股权、资产管理和资本运营四大业务齐头并进的格局；大型消费行业专注于开发与中产阶级生活方式密切相关的高端消费模式，如进口商品直销、跨境电子商务、酒店旅游等。此外，绿地集团还积极发展科技、卫生、教育等产业，发挥协同作用，提升整体竞争力。

专家认为，加快格陵兰岛等大型房地产企业的转型，是中国经济迈向高质量的生动注脚。