徐州楼市调研：房价已到达天花板

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我这次去徐州是因为大学同学聚会，顺便了解了一下徐州的楼市。

徐州是国家统计局70个大中城市之一，也可视为三线城市的代表。

根据统计局的统计，徐州的房价从2016年1月开始上涨，新房子已经连续上涨了30个月，但实际上，由于价格限制，新房子一直没有被允许上涨。由于市场本身的调整，二手房一直不能上涨。

下图为徐州市10月份新房价格图:

除周边县区外，徐州市区房价均在10000元以上，其中泉山区平均最高价为13783元/㎡，第二鼓楼区为12900元/㎡，第三云龙区为11900元/㎡，最后是铜山区。

新房一般比市场价低10%-20%，约11000套新房和约1.3-1.4套二手房。当然，有些是颠倒的。因此，市中心高性价比的新建筑目前仍然畅销，尤其是在东部和新城区。

例如，最近开业的中海九一，位于二环路附近，均价约为11000元/平方米，所以开业时就被抢了，中奖率还不到一半；另一栋是万科红阳大厦，也位于二环路。价格比较便宜，空白的限价是9500元/平方米，所以中标率更低，只有23%，而周边万科新二手房的价格已经是15000元/平方米，上下颠倒了30%到40%。如果你买了新房子，你自然会得到它。

然而，并不是所有的新网站都这么划算。站点越偏远，成本效益越低。因此，随着市场监管的深入，他们的销售压力也越来越大，有的甚至出台了优惠政策。当我出去看网站时，一些郊区的房地产销售人员开始在路上往我们的车里塞传单。

因此，房地产市场的分化正在加剧，这也是所有城市面临的问题。一些靠近地铁、位于主城区、地段好、新址供应少、性价比高的房产非常受欢迎，但一些位于偏远地区、性价比低的房产正日益面临出货压力。

徐州当地的房地产研究数据太稀少，无法公开。徐房换房经纪有限公司总经理孟给我拍了一张照片:

由于徐州市场以新房为主，每月新房通常是二手房的3-5倍。

今年9月，徐州有1784套二手房在网上签约，同比下降27%，同比下降32%，同时有8690套新房售出，同比下降15%。

徐州的房价在2016年开始上涨，年初平均价格超过6000英镑，然后在2017年下半年飙升。一手住房开始上涨，其次是二手新房，2017年下半年平均价格超过9000英镑。但事实上，大多数房子的价格都翻了一倍，但这里没有价格。

(以下数据来源为安居客，即二手房的上市价格)

《徐州日报》的一位老师告诉我，他的朋友今年卖掉了云龙区润金城的房子，四年前以5000多英镑的价格买下了它。售价为每平方米17，000英镑，增长了两倍。听筒来自北京。

徐房是徐州最大的中介连锁店，有六七十家店铺，所以孟对市场变化很敏感。他告诉我，徐州三大城区的日均成交量约为60套，比2017年150套的峰值水平低了一半以上。一般来说，数量先于价格，数量先下降。

根据他公司的观察统计，今年总价超过200万、单价超过1.5万的高端买家已经慢慢消失，他们的购买力也消失了。单价在10，000-15，000元/平方米、总价在100万-200万元之间的中端改善群体依然正常存在，而单价在10，000元以下、总价在100万元以下的70-100平方米的中低端买家仍然相对较大，是交易的主力军。有些人买破旧的，因为单价低，尤其是在8000元以下的住宿区。

那么，从这个阶梯的变化中我们能看到什么呢？

在去徐州的第一天，我与《徐州日报》、徐州广播电视台的老师以及徐州的房地产界人士进行了深入的咨询和交流。近年来，徐州的人口来来往往，但徐州不能留住高端人才，而且它很富有，或者它的孩子在大学考试中表现出色。大部分人去一线城市和南京，而徐州周边小城市的人流入，所以100万以下的房子仍然很容易卖。

这是徐州的现状，不能留住高端人口，所以房价有一定的上涨。目前，如果它是15，000/平方米，它将达到上限。如果超过这个价格，它将是一个瓶颈。当然，如果你买徐州超过15000，最好是在南京买20000以上的房子，那些能买得起200万以上房子的人一定要考虑在南京买。这是市场价格的规律。一线、二线和三线城市之间必须有价格阶梯和智能基金。

然而，徐州是江苏、山东、河南、安徽三省的交界处，也可以说是一个交通要塞。它对周围的小县城仍有一定的人口吸附，房价也支持在1万左右。

徐州市常住人口2015年为866.9万人，2016年为871万人，增长4.1万人，2017年为876.35万人，比2016年增长5.35万人，表明徐州的吸引力正在增强。其中，全市五个区的人口为319万。

2017年，徐州的国内生产总值达到6600亿元，在江苏省排名第五，但其人均可支配收入在江苏省13个城市中排名第11位。

从居民收入来看，苏南富裕，而苏北购买力明显低几个档次。徐州在苏北，周边城市不富裕，所以对房价的支持是低端水平。

孟先生告诉我，徐州的二手房总价在100万元以下，90平方米以下的成交量占70%。此外，这是第一次买房子，大多数买家来自周围的村庄和城镇。

仍然有很多投资者，因为徐州不仅限于购买，而且二手房与一手房是上下颠倒的，还有空.套利目前，徐州的调控政策只是限制销售和贷款，限制价格。唯一的住宅合同在签署后五年内有效，但不是唯一的六年期合同。第一套有40%的首付，利率上升20%，第二套有50%，利率不变。

然而，在我看来，大多数新房子是套利空房间，这是限制为5年和6年。这些投资者肯定会被套牢。如果二手房被随机调整回百分之一或百分之二，他们购买的新房子的利润将会损失。

目前，徐州的库存周期已基本结束。根据Cree研究中心的统计，截至2018年8月，徐州的去库存周期将为2.9个月，目前新屋并不多，但同样的，中高档住宅的购买力几乎被消耗殆尽。

像许多城市一样，短期内没有股票，政府的新房价限制也不允许上涨。二手房的价格已经达到了上限，没有市场价格。经过一段时间的横盘行情后，市场自然会开始降价。

降价的规律通常是二手房至少要把倒挂部分和新房一起掉，而远郊区的新房优先打折销售。当地买家可以密切关注土地市场。如果土地减少或出售，新房子的价格也会降低。虽然新房是颠倒的，但投资者很难赚钱，估计他们仍会失去银行利息。那些想生活和改善的人可以考虑购买政府限价的新房，但不要购买二手房，投资建议停止。

在过去的两年里，徐州为改革棚子付出了巨大的努力，这导致了房价的上涨。

2017年:省政府下达我市棚户区改造目标，新开工3.8万套，基本完成2.769万套。

2018年:我市棚户区改造目标新增3.5万个，基本完成2.77万个。到今年6月底，全年的棚改任务已经完成。

2017-2018年，棚改投资197.08亿元。其中，上级补助资金为7.58亿元；通过CDB贷款、民间发行债券和公司债券共获得融资信贷189.5亿元，融资90.8亿元，有效保证了棚改的顺利实施。

近日，江苏省财政厅、省住房和城乡建设厅联合下发通知，徐州市收到2018年省级保障性安居工程建设引导资金8461.02万元。

也就是说，徐州工棚改革的规模今后不会那么大！特别是在去库存化任务已经完成的城市，国家工棚货币化安置将不可避免地结束，实物安置将是主要的安置方式，这无疑将对徐州楼市产生影响！因为我们买不起这么多房子，我们没有很多安置资金来买房子，再加上前两年购买力的集中透支，以及监管政策的影响，下半年楼市应该会降温。