“抢人大战”后天津大逆转：楼市、地市双降

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资料来源:中国视觉

今年5月，40岁的周强(化名)以700多万元的价格在北京二环路上卖了一套60平米的房子，并在天津滨海新区开了三套100平米的房产。“主要是为家庭成员准备的，三个套间是自住的，一个是给父母的，另一个是投资的，为孩子将来出国留学做准备。”

周强卖掉北京二环路的房子很遗憾，但他也认为这是最合适的选择。“我在北京工作了十几年，但是按照积分结算的评分标准，我只有60多分，所以我不能稳定下来，我的孩子仍然被限制上学。与其这样，还不如去一个还不错的城市，买几栋更大的房子，过上舒适的生活。”

促使周强下定决心“逃离”北京的，是天津市今年5月16日启动的“海河人才”行动计划，该计划放宽了人才引进的安置条件，特别是对本科学历一般不超过40岁、硕士学历一般不超过45岁的全日制高校毕业的学术型人才。宽松的条件可以称得上是中央直辖市“历史上最低的定居门槛”。

在这项政策的帮助下，大批移民来到了天津。他们进入天津的原因和条件各不相同，但他们共同引发了天津楼市短暂的阳光期。

户口诱惑与房地产市场消泡

这种低门槛的新政策被誉为“住在包里”，非常有吸引力，其受欢迎程度不亚于之前的抢房政策。“天津公安”网上报名系统一度“爆满”。从5月16日中午12:30到5月17日上午8:30，仅20个小时，就有30万人登录并下载了“天津公安”应用程序来申请结算。、

随后，天津的许多地区开始采用每天限制人数和离线前先在线注册的方法。然而，这并没有影响到在天津定居的人们的热情。为了第二天能拿到号码，许多人甚至在晚上住在行政服务大厅附近。

入户热潮给低迷的天津市场注入了一剂“强心针”，导致了房地产市场的兴起。天津房地产市场的冷启动在5月份出现逆转。诸葛的监测数据显示，5月中旬以后，天津二手房平均挂牌价格上涨了1.39%，挂牌价格大幅上涨；新屋市场也明显回暖，在新开项目中排队购房的人数激增。

根据壳牌研究院的数据，5月份，天津二手房成交量同比增长255%，平均交易价格上涨超过2.5%。就新房而言，易居研究院发布的《百城住宅盘点报告》显示，5月份天津新建商品住宅成交量为125万平方米，较4月份的63万平方米增长98%。

天津靠近北京，受北京虹吸和溢出的影响。当北京挂上和解的旗帜时，距其约130公里的天津就成了在北京工作的外国人的“退路”，并凭借其户口和教育吸引了这些人。

“我们是外国人，想把孩子带在身边抚养，但如果将来我们回老家参加高考，孩子又得适应。”31岁的龙薇(化名)来自湖南，是两个男孩的母亲，一个7岁，一个3岁。为了安顿下来，她在十月中旬在天津和平区买了一套两居室。

“这次天津靠什么吸引人才？一是天津的高考资源，二是医疗、卫生和生活设施。”钱进(化名)在天津的一家房地产公司工作，在新的人才政策出台后，他也搬到了天津，但他并不打算定居。“将来，他可能会回到北京工作。毕竟，天津仍是二线城市，吸引力不够。因此，仅在5-6月，交易量出现短暂的激增，然后继续下降，房价相对正常，只有小幅上升。”

根据壳牌二手房的数据，7月份天津售出了1314套，仅为6月份(2100套)成交量的60%。根据安居客的最新数据，10月份天津二手房平均上市价格为22930元/平方米，较上月下降1.51%。9月份新房平均成交价为15120元/平方米，比上个月下降了7.32%。在过去的三个月里，天津的平均房价只上涨了31天，而下跌了50天，累计下跌了3.71%。随着火热的楼市消退，市场观望情绪不断增强。

然而，天津财经大学人文学院院长丛屹告诉时代财经，交易量和房价的下降不能被视为天津楼市冷趋势的迹象。“小高潮(在人才新政之后)实际上是房地产经纪人的角色。自2017年3月调控升级以来，天津房价上涨得到了有效控制，中介机构压制了一年，终于抓住机会炒作起来。目前，天津的房价已经进入“稳定回调”的趋势。与2016年至2017年第一季度的非理性上涨相比，目前的回调实际上是去泡沫化的表现。”

土地变冷，低地价成为“主旋律”

房地产市场对城市的传导效应也正在上演。10月22日，原定于10月24日在天津武清区出售的两块土地被天津市国土资源和房屋管理局武清区分局临时推迟并暂停。上述地块也成为天津市今年以来的第18个暂停地块和第6个延期地块。

在4月8日至4月25日的不到20天时间里，天津市共发生了7起土地休耕案件，如津南县鲜水古地块、宝坻073地块、武清三地块等，均在出让前两天紧急停止。即使在成功出售的地块上，低地价也成了“主旋律”。

根据中国指数研究院的数据，2018年上半年，天津共出售了47块住宅用地，其中29块以底价出售，占62%；有18块土地有溢价，平均溢价仅为6.92%。

与2016年和2017年的数据相比，天津土地市场的冷淡一目了然。2016年，天津市土地出让金总额约为1389亿元，较2015年的603亿元增长130%；土地出让面积约2617万平方米，同比增长37%；规划总建筑面积约3357万平方米，同比增长50%。

2017年，天津市土地出让金达到1231.39亿元，比2016年下降11.00%；土地交易面积1963.04万平方米，同比下降24%；然而，2017年的平均土地交易价格比2016年增长了17.73%，达到6273元/平方米。

土地的冷清源于天津土地市场历史上最严格的房地产调控。6月1日，天津市政府发布了《关于进一步完善房地产市场监管的通知》。《通知》除了坚持房地产市场调控目标，坚决遏制投机性房地产投机行为外，还强调要按照土地出让价格、新建商品房价格和二手房价格“三价联动”的原则，有效调控和稳定土地出让价格。

天津市的“三价联控”始于今年3月天津市国土房管局发布的《关于国有建设用地使用权公开出让的通知》。所谓“三价联动”，一是用地价控制新房价格，即引导地块周围新建商品房的价格，确定土地出让的最高价格；二是新建商品房的价格不得高于项目区的指导价；第三，引导二手房价格与新房价格保持稳定。

土地市场的表现一直被视为楼市未来走势的风向标，而天津近年的gdp和人口状况也引发了对天津楼市后续潜力的质疑。天津作为全国四个直辖市之一，近十年来经济增长速度居全国前列。然而，2017年，天津经济增长率下降，国内生产总值增长率从2016年的9%急剧下降到3.6%。今年以来，天津的国内生产总值增长率仍处于较低水平。前三季度的经济增长率仅为3.5%，在公布前三季度经济运行情况的21个省市中排名垫底。

人口方面，截至2017年底，天津市常住人口比上年减少5.25万人，净流出人口达到9.28万人。根据《狩猎》杂志发布的“2017年大数据报告:工作竞争和工作场所权力流动”。在2017年上半年中国十大城市中，天津的净流入率为-2.31%，是十大城市中唯一一个净流入率为负的城市。

丛屹向时代财经指出,“目前的下降是监管的结果。天津有必要从政策上抑制房价，过高的房价会抑制需求。与此同时，作为一个准一线城市，天津仍然有很多支持，房地产市场不会总是呈现下降趋势。空的区域发展空间非常大。”