北京限竞房滞销去化不达预期 部分楼盘降价数十万促销

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“开盘售罄”的预期落到了空身上，北京有限的竞争空间开始进入艰难的价格战阶段。近日，《证券日报》记者走访发现，自8月份有限的竞争空间进入市场以来，热销楼盘寥寥无几，滞销楼盘相对较多，降幅达不到预期。

在调查中，《证券日报》记者发现，在一些有限竞争的住房项目中，有很多咨询客户，销售人员接待他们时断时续；一些有限竞争住宅项目的销售中心相对冷清，销售人员更热衷于接待顾客，甚至事后推送交易信息进行二次促销。

《证券日报》记者还注意到，随着有限竞争房市场的分化越来越明显，以及90平方米的同质化，一些有限竞争房几乎售罄，甚至需要用彩票号码买房子，而一些有限竞争房不足20%。接近年底时，为了攫取现金，在竞争激烈、竞争有限的住房市场上，一些开发商给一些房子打折，一些房子的优惠幅度超过10万元，甚至达到30多万元。

打折促销吸引顾客

最近，李女士在石景山看到了一个又一个竞争激烈的房子。当这些房子被出售时，政府限定的价格大约是52000元/平方米。然而，从一开始当销售员告诉她一些房子的优惠价格大约是50000元/平方米，在“双十一”期间，几个项目分别提供了优惠的房子。从总价来看，折扣幅度在10万元以上到30万元以上。

“如果你选择最划算的住房，90平方米的小房子的总价大约是420万元。”一个有限竞标室项目的销售员向记者透露，换算后单价不到47000元/平方米，比政府限价的平均售价低5400元/平方米。

位于同一区域，在低密度社区，这也是一个有限的竞争性住房开发，有些房子甚至提供90平方米总价低于400万元的折扣房。“我们的项目是超低密度社区，价格非常优惠。”该销售员向《证券日报》记者透露，在“双十一”期间，该项目推出直接降价11万元，加上其他折扣，部分房屋可直接降价12万元，总价将低于400万元。经计算，单价仅为44300元/平方米左右。

值得一提的是，每一个项目的销售人员都渴望留下管家的联系方式，为第二次推荐做准备，这说明他们的销售压力不一般。在调查过程中，记者还发现，一些房地产企业已经卖掉了所有员工。如果带来的顾客能够完成交易，公司将奖励给带来顾客的员工一定的奖金，例如，销售一套至少奖励10000元。

更重要的是，这不是一个通过降低售价来吸引买家的案例。在当前的市场环境下，除了少数位置稀缺、配套设施高质量的项目外，大部分销售一般的项目都推出了优惠降价措施，以加快脱化周期，越来越多的项目直接跌破了政府批准的“限价”。

也就是说，在这种价格战的滞销环境下，一些竞争有限的物业仍然会遇到很多退房现象。显然，这意味着即使开发商打价格战，他们也不一定会赢得客户，把房子变成现金流。

交易的热与冷是不均衡的，竞争项目之间的明与暗之争变得越来越复杂。在采访中，《证券日报》的记者发现，在同一区域，当你从一个有限竞争室的销售中心出来时，有人立刻包围了你，向你推荐了有限竞争室的竞争项目。这是拦截顾客的常用手段。

此外，在发起营销战的同时，开发商也在通过其他方式提高项目的淘汰率。例如，提高竞争受限房间的质量，并在项目周围的房屋窗户、社区景观和配套设施之外大肆渲染社区软服务。特别是在目前房地产市场“70/90”产品和产品同质化严重的情况下，增加产品可以提高产品质量，带来更多的客户，从而加快项目的去周期。

销售放缓或将继续

“与过去小批量销售优质住房和普通住房搭售相比，现在市场上有限的竞争用房都是一次性推出的，导致优质住房开盘后后续住房销售非常缓慢。”中原地产首席分析师张大伟表示，从价格角度来看，有限竞争房项目的价格调整开始明显，随着后续供应量的持续上升，位置属性不好、更难移除的有限竞争房将开始打价格战。

另一位业内人士也表示，北京有限竞争房市场的冰点可能难以在短时间内缓解，因为过去几年北京大量供应的土地正逐步开始形成住房，增加的供应集中在有限竞争房上。近两年来，北京已经进入了有限竞争空间的时代。

据中原地产研究中心统计，截至11月11日，北京共有26个有限竞争房项目获得了31个预售许可证，提供了15982套有限竞争房，总面积达183万平方米(含停车位及其他配套设施)。

根据网上签约数据，由于部分项目刚刚取得预售证书，网上签约单位总数只有3006个，平均签约价格为48885元/平方米。按照这个比例，网上签约的销售率只有18.8%。即使计算出所有项目的实际销售额，平均只有30%进入市场的项目被解冻，与之前的40%相比，这一比例还在继续下降。

此外，张大伟还表示，上述26个项目的总市值为920亿元，网上签约交易额仅为140亿元，而实际销售数据仅为280亿元左右，这意味着库存积压640亿元。(如果算上停车位和其他部分，已经超过700亿元)。根据近期的市场进入速度，未来两个月将有10000-20000套限制竞争室进入市场。据估计，2018年限制赛房间的积压量将超过1000亿元。

业内人士表示，在北京房地产市场，下限竞争空间成为主要供应力量，开发商面临的两大问题需要解决。首先，想办法花今年的有限竞争室销售；二是调整从征地、设计、营销到物业服务的各条线的投资逻辑，迅速突破“七九”产品同质化严重的问题，培养政策性住房在市场前景上的突破能力。否则，不仅手中有限的竞争空间卖不出去，而且北京的市场前景也难以发展。