楼市寒冬逼近！上海10月份地产开发贷款年内首次回落

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14日下午，央行上海总部发布了2018年10月上海货币信贷运行情况。如《操作》所述，房地产开发贷款减少:10月份，上海市本外币房地产开发贷款减少14亿元，为今年以来首次减少，同比减少14.12亿元。

持续的调控政策是有效的，房地产市场已经完全降温！

根据国家统计局11月14日发布的最新数据，从1月到10月，房地产开发投资、新增建设、征地面积、销售面积和销售量、到位资金等指标增速全面下降。接受中国券商记者采访的业内人士认为，房地产各项指标的增长率与预期相符，全国房地产市场将在秋季进入“零增长区间”。

让我们先看看主要指标数据:

投资指标:1-10月，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，1-9月增速下降0.2个百分点；新增住房面积168754万平方米，同比增长16.3%，增速下降0.1个百分点；房地产开发企业征地面积2.1963亿平方米，同比增长15.3%，1-9月增速下降0.4个百分点。

销售指标:1-10月，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，1-9月增速下降0.7个百分点；商品房销售115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

资本指数:1-10月，房地产开发企业资本达到135636亿元，同比增长7.7%，1-9月增速下降0.1个百分点。其中，国内贷款19727亿元，下降5.2%；利用外资80亿元，下降35.6%；自筹资金45512亿元，增长10.8%；存贷款44942亿元，增长16.3%；个人住房抵押贷款19408亿元，下降0.9%。

房地产市场出现了三大降温信号

房地产市场的降温直接反映在销售数据上。1-10月，商品房销售面积同比增长2.2%，增速下降0.7个百分点。增长率连续第二个月下降；商品房销售同比增长12.5%，增速下降0.8个百分点，增速连续第三个月下降。

"销售区域指标是一个重要的先行指标."上海亿居研究院副院长杨红旭在接受一位中国券商记者采访时表示，该指标的增长率自2016年4月达到本周期高点以来一直在下降，今年5月至7月出现反弹，然后继续下降，目前接近零增长。预计该指标的增长率将在年底低于零，同比出现负增长。

投资指标增长率也持续下降。1-10月，全国房地产开发投资同比增长9.7%，增速下降0.2个百分点，连续第三个月下降；新增住房面积同比增长16.3%，增速下降0.1个百分点；房地产开发企业征地面积同比增长15.3%，增速下降0.4个百分点，连续第二个月下降。

“征地面积和新开工面积都是滞后指标，其中征地面积巩固在较高水平，增速继续收窄，主要是因为土地市场冷。征地面积和新开工面积增速下降，导致整体开发投资增速下降。”杨红旭说。

不仅销售和投资指标的增长率下降，而且资本指标的增长率在连续三个月上升后也开始下降。1-10月，房地产开发企业资本金达到135636亿元，同比增长7.7%，1-9月增速回落0.1个百分点。

“住房企业到位资金增长率(7.7%)低于开发投资增长率(9.7%)，这意味着住房企业的资金和融资增长缓慢，资金支出较快。如果这种缺口持续存在，住房企业的资金将继续吃紧。”杨红旭说。

10月份，上海房地产开发贷款今年首次出现下降

14日下午，央行上海总部发布了2018年10月上海货币信贷运行情况。如操作中所述，房地产开发贷款减少:

10月份，上海市本外币房地产开发贷款今年首次减少14亿元，同比减少14.12亿元。

根据贷款用途，本外币房地产开发贷款增加10.94亿元，其中住房开发贷款增加11.91亿元，商品房开发贷款减少1.15亿元，分别增加25.64亿元和减少19.68亿元；保障性住房开发贷款增加6.28亿元，同比增长8500万元。

《操作》显示，10月份，上海个人住房贷款增速继续下滑:

新增本外币个人贷款149.38亿元，同比减少83.44亿元，其中本外币个人消费贷款增加105.28亿元，同比减少112.69亿元。从结构上看，个人住房本外币贷款增加53.18亿元，分别比上个月减少13.34亿元和7.58亿元。当月增长率为3.9%，分别比上个月和上年同期低0.1和13.7个百分点；境内外个人汽车贷款增加33.62亿元，同比减少86.44亿元。房地产市场最迟将在明年年底见底

国内十大房地产企业的一位高管在接受中国一家券商记者采访时表示，房地产各项指标的增速下滑与之前的预期一致，未来房地产市场将进入“零增长区间”，即房地产主要指标在正负3%以内，少数指标在5%左右。

他补充说:“从数据来看，银行按揭贷款和开发贷款一直处于负增长范围，存款、预收账款和自筹资金仍以两位数增长。然而，这是因为住房企业提高了首付比例，增加了融资，以弥补银行资金的短缺。目前，房企到位资金仅增长7.7%，预计年底前将回落到“零增长区间”。资金不会变得更多，对房地产企业的投资也会下降。预计征地面积增长率和新增建筑面积增长率将下降。”

“从销售面积领先指标和投资、资本等指标来看，全国房地产市场已进入秋季，即将进入冬季，而东部主要城市，特别是一、二线城市房价下跌，房地产市场已进入冬季。”杨红旭说。

然而，上述房地产企业的高管们认为，未来的房地产市场不会有夏热冬冷，但会比过去想象的更冷，而且这种寒冷还会持续一段时间。他预测，明年春节后，随着基础设施投资的启动，房地产市场将缓慢复苏，最迟将在明年年底见底。

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