报价下调频现二手房量价走低 深圳楼市投资客压力凸显

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业内人士指出，随着二手房供应量的增加和买家观望情绪的延续，买卖双方的博弈将进一步加剧，不存在放松对叠加楼市的监管、增加预期等因素。，投资者的财务压力逐渐凸显。

在楼市调控政策下，深圳房价趋于降温。10月份，深圳二手房销量回升，二手房市场受到新房限价令的挤压，成交量和价格双双下跌。业内人士指出，随着二手房供应量的增加和买家观望情绪的延续，买卖双方的博弈将进一步加剧，不存在放松对叠加楼市的监管、增加预期等因素。，投资者的财务压力逐渐凸显。

中介说，这笔交易主要是降价房

11月12日，《中国证券报》记者来到深圳福田区一家大型房地产中介机构。工作人员何平(化名)强烈推荐“竹笋”(价格明显低于市场价的房屋)。其中一套面积为74平方米，业主当初报价的转让价格为490万元，自9月份以来已经调整了三次，目前的底价为460万元。

这不是一个孤立的现象。今年3月记者走访福田黄冈区时，该区一套58平方米的两居室公寓报价为410万元，平均价格为7.07万元。何平说，同一社区有一套67平米的两居室公寓出售，平均价格为62700元。业主在10月7日将价格从430万元调整到420万元。

“在‘7月31日新政’之后，房地产市场一度清淡，但最近出现了交易，出售的大部分房屋都被房主降价。”何平说。

对于业主降价，深圳壳牌研究院指出，首先，成交量决定价格，成交量仍处于较低水平，价格已经松动。在实际交易中，讨价还价5%更常见。其次，在预期短期价格下降的情况下，价格让步可以吸引注意力，促进交易。第三，随着待售房屋库存的增加，业主之间存在竞争，紧急出售必然会降低价格，方便交货。

另一位中介工作者吴双(化名)表示，明显低于市场价格的“竹笋”并不多。“竹笋”的数量没有明显增加，过一会儿就会有少量出来。

对于传闻已久的开发商以折扣价出售新盘，吴双说新盘总是有折扣的。促销的常规是9.9倍，一次性付清全额可以打9.7 -9.9倍的折扣。当市场清淡时，在七天内签合同，然后以9.95%的价格折让。有些物业受到备案价格调整幅度的限制，所以不能给予较低的折扣，所以在装修时会打折。

中原地产首席分析师张大伟表示，一、二线热点城市的房地产市场已经全面降温。在融资紧缩、偿债压力加大、项目取消率下降的情况下，房地产企业可能会选择以价换量，以确保现金流，实现年度销售目标。

买家和卖家之间的博弈加剧

业内人士指出，随着二手房供应量的增加和买家观望情绪的持续，买卖双方的博弈将进一步加剧。

“最近卖的房子多，买的房子少，观望的情绪比较重。”吴双说，“推迟的原因是市场环境不好，而且最近楼市的交易相对冷淡。买家有买入而不买入、等待“竹笋”的习惯。”

周鹏(化名)证实了这一点，他是一个急需帮助的族群。周鹏的要求是在福田区或南山区找一套两居室的自住公寓，预算约为400万元。他已经在深圳看房两年多了。

“目前，市场和经济形势相对低迷。我不知道房产税政策什么时候出台。许多人都在等着看。”他说，“当然，如果比市场平均上市价格低30万元左右，还是可以接受的。”

伴随着观望态度，房地产市场的交易量和价格都较低。

根据深圳市规划和土地委员会的数据，10月份有4524套二手房在网上签约，比上个月下降了17.6%。在价格方面，根据深圳壳牌研究院的数据，10月份深圳样板房平均价格为58429元/平方米，比上个月下降0.6%，同比上升4.7%，涨幅有所收窄。在10月份用来编制指数的100个热点样本属性中，上升样本占27%，基本相同；下降样本占37%，明显扩大；扁平样品的比例降至36%。总体来说，下降样本的比例大于上升样本的比例，上升样本的比例是过去一年中最低的，这说明房价在下降。

深圳壳牌研究院院长肖小平指出，该指数已经连续三个月下跌。一是熊市氛围相对浓厚，交易量持续下降，价格得不到支撑；二是供需矛盾缓解，住房交易周期变长，待售住房存量增加；第三，所有者之间存在价格竞争，卖方的心理价格是宽松的。

投资者“压力很大”

随着房地产市场交易量和价格的下降，贺平觉得看房的客户群体发生了重大变化。以前，既有投资者，也有急需的投资者，但现在投资者寥寥无几。

知情人士表示，在目前的楼市中，与开发商相比，投资者的资金状况更加紧张。

不久前，有市场消息称，由于供应中断的浪潮，深圳出现了大量拍卖行。然而，据媒体报道，在过去的半年中，深圳司法拍卖房屋明显增加的主要原因是司法网络直播的推广有所增加，网上拍卖行的数量有所增加。根据深圳市中级人民法院的数据，司法销售的房屋数量在过去的六个月中增长了大约50%，成交率达到了91.99%。目前，由于供应不足，没有关于房屋拍卖的确切数据。

目前，投资者的财务压力是显而易见的。深圳福田一家小额贷款公司的合伙人刘帆(化名)告诉《中国证券报》记者:“我姑姑在深圳有十几套房子，每个月至少要还30万元的房贷。现在她面临着偿还贷款的巨大压力。做生意之前，我可以补一些钱，但是现在生意不景气，所以我不得不卖一两套。她的大部分手仍然很大，而且总价格很高。现在开枪可不容易。”

与已经停止供应的投资者相比，刘帆阿姨的情况相对较好。深圳一家私人贷款公司的负责人陈力(化名)表示，该公司的业务之一是帮助客户启封和封存房屋。“大多数上门帮我们拆封的顾客都是因为债务还没有还清，房子已经被切断了。”

华南某大型律师事务所的律师指出，容易导致房屋被查封的常见情况包括交易房屋的高按揭、产权不清引发的纠纷、业主恶意转让或出售房地产。

“自去年年底以来，我们公司查封房子的客户数量增加了约70%至80%。”陈力透露了公司查封房子的日常操作:客户上门后，公司会借钱给客户解决欠款问题，并帮他启封被查封的房子。开封后，他会帮他处理房子遗留的所有问题，然后将房子抵押给银行收取佣金和手续费。

“现在这种生意是完全不敢做的，因为没有空的余地。”陈丽说道。他所指的“空房”是公司为客户启封密封房屋后抵押给银行的资金余额，减去借给客户的欠款。

严跃进指出，总的来说，买房的风险一般很小，但对于那些通过融资进入房地产市场的人来说，目前房地产市场的降温肯定会带来压力。

“随后的房地产市场取决于政策放松的时间和程度。即使是宽松的，它基本上是由二线和三线城市主导的。即使一线城市调整了贷款政策，限购政策也不太可能放松。”严跃进表示，“从二手房交易来看，市场前景将相对低迷，因此目前市场仍保持降温和不反弹的判断。”