山东菏泽限售“松绑” 楼市调控走向何方

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自2016年3月许多城市出台房地产市场监管措施以来，本轮房地产监管持续时间超过了以往任何一轮监管。然而，关于房地产市场监管的讨论最近再次升温。监管会继续升级还是转向？

近日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布的《关于推进棚户区改造，促进房地产市场稳定健康发展的通知》掀起了数千次波澜，其中转让限制的取消甚至被部分市场参与者解读为放松房地产调控的“第一枪”。

实际上取消了对转让期的限制

据悉，《通知》提出了加快安置房建设、取消限制新购住房转让的措施、降低城市商品房预售资金监管额度等措施。其中，菏泽市将取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》中的规定，即“在住房周转率高、调控房价压力大的主城区和县城实施限购令，即， 购买的新建商品房和二手房在取得产权证后至少2年内不得上市交易，非本地居民购买住房的转让限制时间不得少于3年。”

值得注意的是，菏泽在2017年11月才公布相关的转让限制政策。然而，菏泽的“通知”一度变得令人困惑。19日上午，菏泽市住房和城乡建设局有关人员表示，该通知是因地制宜的政策，引起了极大关注。山东省住房和城乡建设厅也关注这一情况，并要求解释。

19日晚，菏泽市住房和城乡建设局在官方网站上发布了《关于取消限制存量房屋转让期限的说明》。根据《说明》，自2017年11月菏泽市出台限制新购二手房转让期限的相关规定后，许多准备购买存量住房的市民，特别是那些因房改货币化而获得补偿的市民，由于无法办理转让手续，无法购买合适的存量住房，因此要求取消转让期限的限制非常迫切。近年来，受转让期影响，菏泽市二手房交易价格呈现快速同比增长势头。为防止商品房价格大幅波动，促进房地产市场稳定健康发展，经认真调查评估，菏泽市住房和城乡建设局决定，取消《关于限制新购二手房转让期限的规定》。

2018年的房地产市场始于今年1月兰州“限购令放松”的失败尝试。这一次，菏泽似乎以“放宽销售限制”的消息结束。

你为什么急于取消限制销售

事实上，位于山东省的菏泽市长期以来都不是一个热门的房地产城市。然而，菏泽是一个棚改大城市，棚改规模居全国前列。根据公开数据，仅在2017年，菏泽就改造了182，000个家庭，涉及近700，000人。从2018年到2020年，有25万套重建任务，涉及100万人。

在大规模棚改的推动下，菏泽的房价持续上涨，土地销售收入也大幅上升。根据中原房地产研究中心的数据，2017年菏泽市土地出让金增长312.54%，居全国第二，山东省第一。根据中国100个城市的土地储备报告，从2014年到2018年，菏泽出售了1119块土地。2018年上半年，菏泽以177亿元的土地成交额进入中国前30名。

然而，棚改政策在2018年开始松动，这可能是菏泽寻求“取消限购”的原因之一。今年以来，货币化安置将逐步结束的消息频频出现，一些流向大城市的土地财政也面临压力。此外，房改的货币政策调整对商品房市场产生了影响，地方政府应尽早制定计划，保持股市活跃。

棚户区改造是支撑房地产业发展的一个主要政策变量，尤其是近几年来四线城市房地产市场的繁荣。“棚户区改造是政府为改造城镇危房、改善困难家庭住房条件而启动的一项民生工程。从作用机制来看，它起到了刺激住房需求和改变货币传导机制的作用。”中国社会科学院房地产金融研究中心主任、荣盛发展公司首席经济学家尹中立(002146，诊断学)认为，“但同时，我们必须谨慎使用舍改货币化的政策工具，以避免隐藏金融风险。”

限制销售的力量

对于限售房，这是新一轮楼市调控的新标准。据不完全统计，自2017年3月厦门出台限购政策以来，中国已有60多个城市效仿，其中包括三个四线城市。

目前，国内大部分城市出台的限购政策需要2至5年时间，但起点是获得房产证。如果加上交货时间，实际的“冻结期”超过3年，销售限制政策的威力可想而知。

“之所以强调转让期限的概念，实际上是因为限制出售中的‘出售’是开发商的行为，而转让强调的是二手房交易的概念。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，菏泽市住房和城乡建设局发布的情况说明也是为了确立政策的权威性和一致性，菏泽市政策的出台是基于近两年房地产市场的新形势，符合市场规律和房地产市场的发展。因此，即使取消，也不会像放宽限购政策那样对全国楼市产生很大影响，取消后也不会带来市场动荡，反而有助于为楼市交易提供更好的润滑剂。"

然而，有些人认为限制房地产市场的销售就像“冻结”和锁定流动性。它可以在房价大幅上涨时抑制投机，在房价大幅下跌时限制出售，从而缓解房地产市场的下行趋势。

无独有偶，广州市住房和城乡建设委员会也于19日发布了《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商业服务类房地产项目销售管理的意见的解释》，明确提出2017年3月30日前(含当日)出售的房地产项目的商业服务性质不再局限于销售对象，购买商业服务性质的个人在取得房地产权证两年后才能再次转让，部分出售的公寓项目也“松动”。

据不完全统计，今年以来，全国房地产市场各项调控政策已出台445次，创历史调控新纪录。然而，在过去的两个月里，房地产调控政策基本稳定，很少有城市出台了限购、限售等调控措施。由此可见，楼市调控仍将是“稳定的”。要保持调控政策的连续性，避免房价异常上涨突破。同时，要尊重房地产市场的客观规律，认清许多城市供需严重失衡的现实，下大力气落实长效机制，落实住房问题急需解决。

米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，首先，它仍然是当前房地产市场政策的指导思想，政策可以紧也可以松，这完全取决于各城市房地产市场的发展。其次，房地产市场调控政策有其退出机制。无论如何，直到2018年底，全国房地产市场的监管仍很严格，取消一个城市的销售限制并不意味着全国房地产市场的监管从此放松。但我们看到的是，楼市正在触底，市场没有必要对楼市的未来过于悲观和乐观。