深圳地价测算出新规 让地价更贴合市场

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[摘要]其中，不能转让的公租房、房型商品房和人才房可以享受低至0.1的修正系数。

12月17日，深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)官方网站发布了《深圳市地价测算规则(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)。

据了解，与2013年在深圳实施的《深圳市土地价格计算规则(试行)》(以下简称《试行规则》)相比，新《征求意见稿》将深圳市土地价格的计算标准从“基准地价”改为“按年不同用途的市场价格”。中国(深圳)综合开发研究院的行业专家顾问罗宇告诉《时代周刊》，这一调整“使土地价格更适合市场”。

据深圳市土地规划委员会介绍，《征求意见稿》也对深圳以往地价计算中的“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准进行了调整，新出让土地、城市更新和土地整理的地价计算规则都是系统化的，修正后的系数已用于支持工业用地和住房保障用地。

深圳市国土资源局在回应《时代周刊》时表示:“国土资源局只是受市政府委托起草征求意见稿。目前，该政策仍处于起草阶段，新的标定地价需要报市政府批准后才能公布，并在此基础上衡量对工业和经济适用住房项目的支持。”

此外，深圳市国土资源局表示，虽然征求意见截止日期为12月26日，但在征求意见后，仍需将各方意见报市政府审批后才能正式发布。土地价格涉及面广，市政府有一定的审批决策程序，因此具体的正式发布时间还不知道。

降低经济适用住房的土地价格

据了解，深圳此次发布的新地价测算规则通过修正系数对工业用地和经济适用房用地有较大的倾斜和支持。

现行深圳市2013年试行办法中，计算公式为(宗地地价= ∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数-土地开发程度扣除项目)。征求意见稿中提出的新计算公式为(宗地地价= ∑不同用途市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×工程修正系数)。

在工业用地方面，《征求意见稿》对不同类型的有产权土地设定了不同的修正系数，分为三类:产权型、工业发展型和工业发展型。有16个子项目分别有修正系数，可以叠加使用。例如，满足战略性新兴产业、优势传统产业和生产性现代服务业需求的地块，可以乘以0.5的修正系数，从而大幅降低不可转让工业用地的地价水平，体现对实体经济的政策支持。

此外，在人才和经济适用房等民生领域，还增加了公租房、住宅商品房和人才住房的地价标准，并专门设定了“不可转让公租房、住宅商品房和人才住房”的产权调整系数，进一步降低经济适用房的地价水平。其中，不能转让的公租房、房型商品房和人才房可以享受低至0.1的修正系数。

董齐认为，这些政策将给予经济适用房用地和工业用地相对较大的优惠。不过，罗宇认为，在当前市场增长和新计算方法的影响下，“地价很可能会上涨”。

“但是具体的涨幅是多少，因为这个《征求意见稿》没有同时公布新的标定地价，所以不可能直观准确地测算出来。”罗宇说:“羊毛出在羊身上，高地价不可避免地会转移到买家身上。”

然而，董齐认为，新的地价计算规则不会对深圳的地价产生太大影响。

董齐分析:一是拍卖、拍卖、出让的土地标准地价大幅上涨；其次，城市更新成本的最大来源不是土地价格，而是开发过程中的其他综合支出。

统一测量规则

此次地价测算规则的调整，除了通过政策探索租赁、出资等建设用地有偿使用，继续充分发挥地价政策对城市发展特别是产业结构调整的支持作用外，还解决了深圳两套地价测算标准和体系的问题。

董齐分析了《时代周刊》记者。自2013年起，深圳市实行两种制度:基于地价评估的宗地测算和基于基准地价的城市更新地价。此外，随着土地整理政策和舍地改革的不断完善，土地价格计算仍然是一个独立的体系，不能有效地衔接和统一，不同的土地收购方式下的土地价格差异很大。“现在是简化和统一的时候了。”董齐说道。

新发布的《征求意见稿》解决了这一问题，统一了两套标准，实施了一套地价校准制度。

此外，新的土地价格计算规则还将土地出让、棚改项目、城市更新和土地整理等各类土地价格管理和计算规则整合到土地市场价格中，并通过各种项目修正系数进行政策调整，涵盖各类土地价格计算。

根据《征求意见稿》，今后深圳市土地管理部门将组织一个市级非营利性评估机构，根据土地位置、房地产市场变化等因素，区分商业、办公、住宅和工业用地，并采用修正后的标定地价系数法和剩余法(整体估价法)按照《城市土地估价规则》进行地价评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法(整体估价)的权重原则上分别取70%和30%。

深圳基准地价已经六年没有变化了

根据公开信息，近年来，许多城市都更新了土地价格。例如，今年9月，广东省江门市根据房地产市场、经济条件和城市情况，实施了新一轮城镇国有建设用地基准地价。综合评价基础设施和城市规划等因素，总体而言，新一轮基准地价有所提高；7月，河北省石家庄市也调整了长安区、桥西区、新华区和雨花区(以下简称“市内四区”)国有土地基准地价。

但是，自《试行办法》规定以来，深圳的地价一直没有变化。

董齐表示:“基准地价是深圳市政府统一发布的，是深圳市地价计算的主要依据。虽然《试行办法》指出基准地价标准原则上每两年更新调整一次，但实际情况是，深圳市基准地价自2013年发布以来一直没有调整过

从2013年至今，深圳新房均价从每平方米22000元涨到了每平方米54000元，涨幅是有目共睹的。

“这导致土地价格滞后太多，开发商非常愿意‘冲进去’拿走土地。”董说:新规则让罗宇担心另一个问题。

罗宇指出:“目前的地价计算是以市场为基础的，计划每两年更新一次。以受影响最大的市区重建项目为例，市区重建项目的实际实施一般需时8至10年。如果土地价格在发展期间变化太频繁，如果政府有权收回土地价格，是否会将土地价格交给房屋企业？发展带来更多的不确定性。”

随着当前市场形势的变化，地方政策根据实际情况做了一定的调整。

“总的来说，深圳的土地测量制度还是比较‘先进’的。在标定地价的基础上，考虑其他因素，通过修正系数进行调整，政策对产业和经济适用房给予一定的支持。”董齐指出，“深圳的楼市政策一直是全国的风向标。”今后，随着经济适用房、共有产权房等各种产权房的出现，以及市场的变化，可能会有越来越多的城市学习深圳的政策。”