松与稳之间 2019楼市定调“因城施策”

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[摘要]2019年，对于房地产市场来说，城市政策和分类指导是两个不可回避的关键词。然而，从目前已经放松的城市的角度来看，如何“根据城市制定政策”，还没有明确的标准。

2018年底，房地产市场变化迅速。

12月18日，位于山东省西南部的三线城镇菏泽率先取消了“限购”，一夜之间成为全国舆论的焦点。此时，距2017年11月6日发布“销售限制令”仅一年多时间。

短短几天，珠海、广州、深圳等地纷纷效仿，放宽购房限制，调整价格上限，降低按揭利率。虽然市场乐于将菏泽的失败解读为许多城市试图放松管制的“第一枪”，但2019年中国房地产市场急于拨开迷雾:“菏泽现象”会蔓延到三、四线城市，甚至一、二线城市吗？2019年，房地产调控会更加宽松吗？

高层宏观调控的靴子很快就落地了。

12月19日至21日，中央经济工作会议明确提出，明年要“建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持住而不炒的定位，落实政策，分类指导，强化市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”12月24日，住房和城乡建设部召开全国住房和城乡建设工作会议，提出明年要以稳定地价、房价和预期为目标，促进房地产市场稳定健康发展。

在这种背景下，许多专家预测，明年或更多的城市将跟进和放松房地产市场的监管。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓对《时代周刊》记者表示，目前不同城市的房地产存在较大差异。例如，一些城市有大量的库存，所以有必要适当减少供应，而一些城市有很大的压力，以提高房价，所以有必要增加相应的土地供应。“‘因为城市的政策和分类指导’不一定是为了放松，但什么回报可以帮助房地产市场的持续稳定发展。”邓对说:

许多地方放松了监管，房地产市场仍未复苏

或许是巧合，2018年的楼市始于1月份兰州“限购”试点不成功，止于12月份菏泽“限购”消息。

12月18日，山东省荷泽市住房和城乡建设局官方网站发布了《关于推进棚户区改造、促进房地产市场稳定健康发展的通知》，提出“取消限制新购住房转让的措施”，引起了社会各界的关注。第二天，菏泽市住房和城乡建设局的官方网站再次发布了解释，证实了这一措施。

一些城市保持快速增长。12月19日，珠海计划放宽限购政策。据悉，金湾区和斗门区的所有购房者都可以购买一套只有一年社会保障的商品房(根据珠海市住房和城乡建设局的回应，这项政策是一项人才政策。从10月22日起，如果非珠海居民可以提供一年社会保障加珠海市人才证书，他们也可以在珠海买房)；随后，在广州，除了完善商业服务销售政策外，土地出让项目可以在2017年3月30日前出售给个人，而住宅限价政策也有所松动:广州将根据周边房地产价格，改变“一刀切”的限价政策。浮动调整价格限额；另一方面，深圳放松了信贷。最近，深圳三大银行的按揭利率由基准利率上升15%下调至基准利率上升10%。

这不是珠江三角洲独有的现象。在12月22日举行的“2018年新浪微博百强房地产节”上，新京报首席执行官张学东指出，最近北京的政策环境相对宽松，这体现在高端住房签约限制的放松和签约量的增加。在工作许可方面，北京最近也出现了新的政策趋势，包括增加工作许可申请的总数量，加快审批，畅通各类人才的处理渠道，如引进人才、归国留学生和应届毕业生，以便在政府人力资源公共服务机构的集体住户中落户和管理人事档案。

地方政策的放松是否会导致房地产市场的快速复苏和反弹，将成为2019年中国经济的焦点之一。

华夏新供给经济研究所首席经济学家、财政部财政科学研究所前所长康佳在接受《时代周刊》采访时表示，目前政策有松动的嫌疑，“预计2019年将有更多城市对政策进行微调。”

中原地产首席分析师张大伟对《时代周刊》记者表示，虽然目前很多城市都有放松调控的嫌疑，但实际上，房地产归根到底还是要靠信贷的:“目前，很多城市放松调控不是一个关键政策，所以市场没有给出更好的回应。最近几天，中介市场的访问量、阅读次数和交易量的数据没有变化。”北京一家连锁店的中介证实了张大伟的观点。中介告诉《时代周刊》记者，最近参观的房屋数量没有变化。在他们看来，目前的政策“并没有放松”。

然而，嘉里广州首席分析师肖对《泰晤士报》记者表示，广州商业服务政策的放松和住宅价格限制的放宽，在不同程度上产生了一定的影响。“根据我们的调查，在广州的商业服务政策放松后，房地产政策出台后第一天上门的客户数量基本上是前一周上门的客户数量。这一积极因素仍然十分明显，预计公寓项目的交易活动将有所改善。”肖说，“但是，当住房价格限制政策放松时，对市场的刺激作用相对不太明显。主要原因是，除了价格限制，广州的住宅法规也有政策，如购买限制和贷款限制。此外，放宽价格限制只会影响房地产市场，使其从双重合同变为单一合同，实际上并没有减轻购房者的负担。”

“依市决策”应该有统一的标准吗？

2019年，对于房地产市场而言，城市专项政策和分类指导是两个不可回避的关键词。然而，从目前已经放松的城市的角度来看，如何“根据城市制定政策”，还没有明确的标准。

从房地产库存和房价上涨压力这两个重要指标来看，最近政策宽松的城市并不太一致。

先看看存货。根据易居白城的土地储备报告，截至11月底，北京的库存为883万平方米，预计去库存期(储销比)为24.6个月；广州的库存为834万平方米，预计去库存期(储销比)为10.1个月；深圳的库存为361万平方米，预计去库存期(储销比)为13.8个月；珠海的库存为271万平方米，预计去库存期(储销比)为14.8个月；太原的库存为978万平方米，预计去库存期(储销比)为13.3个月；兰州的库存为626万平方米，预计去库存期(库存与销售额之比)为15.5个月。菏泽的统计数据暂时缺乏。

从房价上涨的压力来看，根据中国指数研究院的跟踪数据，从1月到11月，今年100个城市的住宅平均价格呈现出稳步下降的趋势。今年以来，各季度100个城市平均房价的累计涨幅与去年同期相比有所收窄，总体价格趋于稳定。从各级城市来看，2018年1-11月各城市的累计增幅较去年同期有所收窄，三线城市的累计增幅明显下降。

无论是比较库存压力还是上升的房价压力，我们都无法对最近放松的城市给出一个相对合理的解释。在市政府因城市政策和分类指导而获得更大主动权的情况下，是否应该有一个更客观的标准来衡量地方政策的宽松度和紧密度？

以棚户为例，在货币化安置的取舍中，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等六部委于2017年8月联合发布的《关于公布2018年棚户区改造计划任务的通知》明确，商品房消化周期在15个月以下的市县应严格控制货币化安置比例。未来，“城市政策”是否也应该有这样明确的指标？

邓说，“按市实施政策”的目的是让地方政府更好地把握当前房地产市场的特殊性，根据市场实际情况相应调整相关政策，而“一刀切”的标准将违背这一初衷。但是，在潘和林看来，房地产行业受政策影响很大，政策一出台就很容易上涨。设定房地产的库存压力、销售周期和上涨压力等具体指标，不仅有利于客观衡量市政府何时以及如何调整政策，也为中央政府控制地方政府提供了依据。因此，“尽快引进最好的是非常必要的”。

“分类指导”由中央问责手段补充

除了城市政策，今年的中央经济工作会议将房地产调整从“差别化宏观调控”改为“分类指导”，这似乎削弱了中央政府的作用，加强了地方政府的作用。

一些专家分析说，“由于城市的政策和分类指导”并不意味着削弱中央的作用，但允许地方政府根据自己的条件作出更适合市场的政策调整。中央政府对地方的掌握，首先是有“住房”。不投机的基本原则；其次，还有一系列手段，如中央问责制。

《时代周刊》记者了解到，今年8月，住房和城乡建设部提出了“问责制”——在城市专项政策背景下，住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系，完善地方房地产调控评估机制。要严格监管，对工作不力、市场波动、未能实现监管目标的地方事务所进行问责。住房和城乡建设部也表示，正在加快建立这一制度，并完善评估单位，以便坚决追究未能实现"稳定房价和控制租金"等控制目标的责任人的责任。

中国社会科学院金融发展办公室原主任易宪容分析说，中央经济工作会议《城市政策与分类指导》的制定，不仅将房地产调控政策的引入权从前中央政府下放到地方政府，而且强调权责对等，即: 地方政府在按照城市政策发展地方房地产市场的同时，也应承担房地产市场监管的主体责任，这不能脱离“房子是为了生活，不是为了投机”的基本定位。 “如果一个地方政府想投机房地产，让当地的房地产市场偏离轨道，让房地产市场的价格疯狂上涨，那么中央政府可能要对地方政府官员负责。”易宪容说。