前海土地整备协议完成签署 招商蛇口现估值修复契机？

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多年后，招商局蛇口(001979，临床单位)终于得到了这份迟来的礼物。

12月24日，招商局蛇口宣布，深圳市土地规划委员会和前海管理局已与公司实际控制人招商局集团等相关方签订了土地准备协议，明确了前海地区约500万平方米土地的实施模式、补偿价值和置换方案，并披露了前海土地合资合作开发的具体方案。

这意味着，由招商局蛇口长期推动的前海土地整理计划已经正式登陆。

在招商局蛇口重组之初，投资者将前海土地资源视为“金矿”。然而，由于这部分土地属于工业用地，是历史遗留下来的问题，深圳官员和招商局就面积、估价和维护方法等问题开始了为期两年的谈判。

维修计划的延迟也影响了招商局蛇口的估值。招商局蛇口总经理徐勇军在接受媒体采访时也表示:“招商局蛇口确实被二级资本市场低估了，但随着钱海土地开发权的归属和空港大型项目的进一步落地，预计未来将对估值恢复产生积极影响。”

现在，随着土地准备计划的正式发布，招商局蛇口的估值能否满足投资者的预期，已经成为各方关注的焦点。

●维护计划的登陆

招商局蛇口发布的《关于签署前海土地整理协议的公告》和《关于签署合资合作协议的公告》主要涉及土地整理和合资合作两个阶段。

在土地准备阶段，前海管理局根据协议收回了前海土地准备范围内原19家土地控股公司原规划下的全部土地使用权，并计算出土地补偿价值约为432.1亿元，之后前海管理局从招商局蛇口控股的子公司招商局希迪手中以与上述补偿价值相等的价值置换了新规定下的土地使用权。

合资合作阶段，招商局蛇口控股有限公司的子公司招商局前海实业和前海管理局的子公司前海投资控制将新规定下的土地控股公司的股权在合资合作范围内注入合资公司，通过现金对价实现50%: 50%的股权比例，合并招商局蛇口财务报表。合资公司将负责合资合作范围内所有土地的开发和建设。

新的功能规划变更后，在新的规划条件下，商业用地面积约为94.4万平方米，非商业用地面积约为196.73万平方米。

根据公告，在新规划条件下，编制范围内的商务用地中的办公(含R&D办事处)、商务(含商务公寓)、住宅、旅馆业(酒店)、文化娱乐等建筑面积之和，将按12%的比例分配用于建设总部和工业建筑，总建筑面积约为59.67万平方米。相关施工要求和回购安排将由前海管理局和合资公司另行商定。

蛇口商人告诉《国家商报》记者，在总建筑面积59.67万平方米中，大部分规划将是写字楼，而住宅功能将占不到10%(不包括人才公寓)。

●重新评估土地价值

变更为商业用地后，招商局蛇口持有的这部分土地的估价也有了明确的计算方法。蛇口商人在接受《全国商报》采访时表示，这些写字楼和住宅功能用地没有销售限制，后续的写字楼是出售还是自持将根据公司的经营战略进行安排。

前海在粤港澳大湾区整体规划中具有重要的战略地位。据前海管理局发布的消息，目前，内地共有352家财富500强企业和623家上市企业。该地区企业年增加值超过2000亿元，年均增长41%；税收收入超过400亿元，年均增长49%。

随着前海的开发，对商业用地的需求也在增加，前海目前出售的商业项目平均价格也在深圳市前列。根据壳牌新居的数据，位于前海的商业项目香江金融中心的平均价格为9.5万元/平方米；世茂前海中心的平均价格是11万元/平方米。

在前海的早期规划中，居住用地甚至更少。深圳房地产研究中心研究员李在接受《全国商报》采访时表示，前海属于深港现代服务业合作区，一开始并没有规划住宅用地。“但这是一个商业人士密集就业的领域，对住房有一定的需求。规划部分住宅用地有助于改善整体规划。”

据新媒体测算，“如果5月份招商局蛇口二期招商平均价格为13万元/平方米，则合资公司持有的住宅功能用地价值超过600亿元；根据目前10万元/平方米的前海商业项目，商业用地的可销售价值约为3282.5亿元。这意味着合资公司持有的土地的未来价值至少可以达到近4000亿元。”

●估价欢迎维修机会？

在2015年招商局蛇口重组后，公司的股价表现一直相对较低。许多投资者将原因归结于前海的土地估价和开发形式不明确。因此，在土地准备计划这一次落地后，投资者认为这是一个修复招商局蛇口估值的机会。

一位长期跟踪中国蛇口招商局的分析师对《中国商报》记者表示:“这肯定会对估值产生积极影响。”在过去，这部分价值不可能完全清楚，现在可以计算。”

根据沈万红源(000166)发布的调研报告，该合作方案实现了土地退化，促进了合资合作新模式的发展，确认了前海合作用地的权利，并在置换土地上邀请商业公寓出售，进一步加快了其资源的实现和周转。预计公司2018年至2020年的净利润分别为158.3亿元、199.7亿元和251.6亿元，同比分别增长29.9%、26.2%和26.0%，每股收益分别为2.00元、2.53元和3.18元。

然而，国家商报记者了解到，目前，前海土地的价值还没有反映在招商局蛇口的业绩报告中。蛇口商人向记者指出，整个前海地区的发展周期大约为5-8年。前期，经政府特别批准，已启动两个项目，即前海创业区一期和深港文川镇。

12月25日，招商局蛇口收盘价为17.09元/股，上涨0.89%，总市值为1350.81亿元。

编辑陈梦愉