2018年中国产业经济年度报告：千亿级房企扩容至30家

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对资金的渴望是2018年整个房地产行业的关键词。今年，“挣钱比买地更重要，还钱比卖地更重要。”

然而，随着山东省菏泽市在年底率先取消“限售令”，2019年的房地产市场似乎充满了不小的变数。

本报记者王峥王立新

这仍然是生活的基调，而不是投机

一个城市，一个政策，开放灵活的空空间

2018年底，房地产调控政策大幅上调。

12月，包括深圳、广州、珠海和菏泽在内的许多城市相继调整了调控政策，涉及一线、二线和三线城市。

12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布文件，宣布取消为期一年的住房“限购令”。至于取消“限购令”的原因，文件强调，该市许多准备购买存量房屋的居民，特别是那些已将房屋改为货币化补偿的居民，由于无法办理所有权转移，无法购买合适的存量房屋。

第二天，广州市住房和城乡建设委员会发布了一份文件，放宽了商业服务地产的销售限制。根据广州市住房和城乡建设委员会发布的《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商业服务地产项目销售管理的意见》，2017年“330”新政前在广州出售的土地，包括商业服务地产在内，不再局限于销售目标，个人卖家在取得商业服务地产房产证两年后可以再次转让。

此前，许多大型商业银行已经将深圳首笔住房贷款的利率从15%下调至10%。

同时，珠海二区也降低了购房门槛。根据个人情况，未在珠海登记的居民必须连续五年缴纳社会保障费，而不是一个月、三个月和一年。

但是，值得注意的是，刚刚结束的中央经济工作会议指出，要建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持住而不炒的定位，落实政策，分类指导，强化市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

对此，一些业内人士指出,“无房炒房”的大方向并没有改变，但由于城市的政策，当地微调空房已经开放。会议重申，“坚持房子是用来居住的，不是用来投机的”意味着很难重现2019年中央的大政策松动，整体稳定是主体；同时，会议没有在2017年会议上重申“保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性”，而是强调“强化市政府根据城市政策和分类指导的主体责任”，为地方政策打开微调空间。

随着房地产调控主体从中央政府下放到地方政府，预计地方政策的自主权将得到加强。近期菏泽、珠海、杭州、广州的政策微调都体现了分类指导的政策取向。考虑到国庆后许多地方的房地产市场持续降温，不排除未来在城市政策分类指导的背景下，更多的地方政策将适度微调。

此外，根据券商的分析报告，城市政策也会导致各城市甚至单个城市之间的房地产市场周期错位，因此未来全国范围内的房地产周期很难出现大幅波动。

杠杆起伏之间的焦虑

约1000亿元的住房企业在冬季裁员

当万科高喊“活下去”时，整个行业都转过来了。

从年初开始，人们到处挖新的规模，在年中的冬天开始裁员和裁员，然后降价促销准备在年底还清债务。2018年，几乎每个人都有大量的房地产库存，几乎没有现金，坏账和大量债务需要偿还。

从结果来看，这场裁员闹剧似乎始于2018年8月，但实际上始于6月，一些企业甚至从4月开始内部对话。1000亿元规模的房地产企业最先感受到一线市场的变化。当项目取消率低于60%时，这些企业的焦虑情绪极其强烈。

停止招聘、精简营销团队和减少土地投资和开发部的人员是业内常见的裁员。碧桂园(港股02007)、万科、R&F、华夏幸福(600340、诊断学)、泰和集团(000732、诊断学)、徐汇控股、新城控股(601155、诊断学)等1000亿美元的房企几乎或多或少都有不同程度的动作。区别在于是小规模裁员还是附庸“承担责任”

“减少建筑面积、调整考核指标、提高销售收益率”是房企裁员或优化人员结构的具体策略，但其背后的逻辑是精简人员、降低费用、缩小扩张战线、求生存。

正如兰德咨询公司(RAND Consulting)总裁宋燕清曾经告诉记者的那样，“在房地产企业的业主眼中，有一个指标可以衡量营销系统的绩效，即销售人员的平均水平(除去物业人员后的开发系统人员)，或人员与效率的比率。每个房地产企业的人均销售指数是不同的，这个指数是裁员的衡量线。例如，如果你想保持800万元的人均销售额，那么人力资源部会制定一个总体计划，然后调整各行的人员。

据《证券报》记者观察，自2015年以来，无论是中型房企还是龙头房企都在加速扩张地盘，营销人员和土地开发部门也在不断壮大。当时，土地投资部门的人一年到头到处找遍了，就是为了花钱。大部分资金来自外部融资，杠杆带来的扩张欲望使这些房地产企业突然变得大胆，以高价层出不穷。然而，自2018年年中以来，情况正好相反。这些房地产企业主动减少征地，切断征地资金，切断那些出去找土地的人。

除了土地开发投资者，营销人员是房屋企业裁员的重灾区。近年来，房地产企业之间的合作趋势越来越密切，这导致了人员结构的臃肿，尤其是营销团队。有一种现象，一个项目匹配两个公司的营销团队。因此，在市场低迷时期，“业绩不佳”的人员是第一批走出去的，高管和普通项目营销人员都很难幸免。

裁员始于行业焦虑。

“目前，公司有相当多的资源，我们可以暂时舒舒服服地生活，但是市场竞争是残酷无情的。如果我们不改变，我们就不会“折腾”和承受改变的痛苦。当水无情空去世，我们甚至可能没有痛苦的机会。”这是一个销售规模1000亿元的房地产企业的焦虑，也是整个行业的焦虑。

开发商的“规模梦想”发展迅速

将有30家房企进入“千亿军团”

销售增长放缓，但“1000亿军团”的增长率没有放缓。

据易居网统计，今年前11个月，25家房地产企业的销售规模超过1000亿元。这个数字超过了以往任何一年。如果考虑其他业绩好的企业，到今年年底，将有近30家房地产企业进入“千亿军团”。2015年，只有7家房地产企业实现了1000亿元的销售规模。仅在三年内，“千亿军团”就扩大了三倍。

“1000亿军团”成员的不断扩大与近年来市场蛋糕增量的扩大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，2017年达到13万亿元，7年间增长了13倍。

2010年，万科率先进入“千亿音乐荟萃部”。在此之前，万科花了几十年时间才完成“1000亿的梦想”。然而，近年来，中型住房企业已经跨过了“1000亿元”的门槛，但相当多的企业只花了三年时间。

在2010年的扩张周期中，在适度宽松的货币政策和连续降息之后，一批住房企业开始了国家战略布局。凭借着大量的土地储备和国家品牌影响力，这些房企相继登陆资本市场，房地产行业附加杠杆指数持续上升。杠杆房地产行业像翅膀一样迅速起飞。

从100亿元到1000亿元，增长最快的房地产企业，如忠良、中国金茂(港股0817)、中南地产、阳光城(000671)，销售额几乎每年都保持快速增长。土地红利和人口红利给了这些住房企业向“1000亿军团”挺进的机会，而扩张的利器是高杠杆和高周转率，这催生了高增长。

然而，在“1000亿军团”扩张的背后，是去杠杆化带来的行业痛苦。“1000亿住房企业”一直在裁员，裁员过冬，市场环境发生了变化，行业发展逻辑正在悄然发生变化。

新城控股股份有限公司高级副总裁欧阳杰曾表示，市场将企稳，传统房企的上限将真正到来，直至进入高度寡头化阶段，即前八名房企的市场份额超过70%。但是这个行业需要8 -10年才能进入这个阶段。

目前，大型住宅企业依靠均衡的国家布局和稳定的征地节奏，仍然能够抵御市场寒流来袭时的变化。如果中型住宅企业的发展基础不稳定，他们将面临倒闭的命运。如果不能生存，这些企业将无法在未来8 -10年内吃掉增量市场蛋糕。

更多的房企应该思考的是，在“1000亿规模”之后的房地产时代，规模扩张不再是房企的唯一行动指南。随着行业上限的到来，扩张速度与发展质量之间的矛盾和不平衡，当行业调整时，扩张计划将成为致命的武器。活着之后，房地产企业不能放松警惕。如果金融业健康，仍有发展创新业务和在红海寻找蓝海市场的空间，那么是企业采取行动的时候了。

如何打造“百年老店”，要求房企做出选择，规划未来，在股市中寻找商机，这可能是下一个时代的房地产培育技巧。

“钱袋”绑得很紧，很难放开

上市房地产公司使用融资工具来寻找资金

“资金饥渴”是2018年整个房地产行业的关键词。

在杠杆率下降的大趋势下，房地产行业的“钱袋”收紧了一年多，融资渠道收紧了，住房企业的外部输血渠道被阻断了，“地主无余粮”的资金短缺状况似乎全年都没有得到有效改善。

有业内人士描述了2018年房地产企业的资金链情况，房地产开发商达到了“收钱比拿地重要，退钱比卖地重要”的重要“更新”节点。

根据同策研究院的监测数据，《证券报》记者了解到，2018年前11个月，40家典型房企融资总额达到6050亿元，融资成本持续上升。一些房地产企业高管向《证券日报》表示，一些房地产企业年初可能设定了1000亿元的土地收购目标，但最终实际投入的资金还不到目标投资的一半，但原本计划全年偿还的债务却增加了，因为为了获得更高的评级和获得新的资金，必须减少负债和优化财务结构。

在过去的一年多时间里，很多负责融资的房地产企业高管都承受着巨大的压力，这主要体现在很多原有的融资工具已经无法使用，导致融资创新和管理出现了很多调整，以适应市场的变化。

"几乎所有的融资工具都已使用，但仍未达到预期."上述房地产企业高管表示，今年是融资环境最差的一年，成本上涨非常快。现在融资成本直接从过去的8%左右上升到10%以上，甚至有些房地产企业达到了13%，这是一个非常严重的利润侵蚀。

日前，当代房地产股份有限公司(香港股票01107)发行了1.5亿美元的高级票据，融资成本高达15.5%，据说创下了今年亚洲公共债券发行的票面利率新高。另一位知情人士向记者透露，一些表外融资的成本高达18%，这是许多房地产企业在绝望中不得不做出的选择。

近年来，房地产企业纷纷登陆资本市场，房地产行业加杠杆指数不断上升。房地产业主可以清楚地看到，房地产实际上是金融的一个分支，其本质不是由现金流驱动的。例如，拿一块土地来说，三分之一是自有资金，其余三分之二是实际分配的资金。当整个链条相加时，杠杆比率可能是1:6和1:9。

然而，今年以来，这些融资杠杆率最高的房地产企业不再“聪明”。一些机构消息人士向记者透露，一些快速扩张、资产负债率超过90%的房地产企业已经被列入黑名单，大部分金融机构因为风险太大，不会给他们钱。

然而，根据韩毅智库的监测，2018年，由于行业融资环境的收紧和新的资产管理法规对非标准融资的限制，住房企业没有出现融资规模下降的情况。据统计，2018年房地产行业信用债券融资规模达到5357.1亿元，同比增长49.9%，但发行规模仍仅为2016年10303.2亿元的一半。与2017年相比，住房企业信用债券融资总体略有改善。

总体而言，公司债券和中期票据仍是房企证券融资的生力军。未来，随着资产支持证券的发展或金融产品的进一步创新，住房企业的融资渠道有望更加多元化。

住宅企业大力部署多元化经营

努力“活得好，活得久”

“现场”，万科在内部喊出这句话的时候，正值房地产行业面临销售规模的高峰，行业进入大规模洗牌时期。

当然，万科的“活下去”并不意味着领先的房地产企业已经面临眼前的危机，但正如于亮所说，“活下去”就是思考如何活得好、活得长。领先的房地产企业有相同的理解，多元化发展已成为他们的必须。

事实上，目前房企的转型方向已经基本确定。主要分为两个方向。一是围绕房地产的服务业，如社区消费、物业服务、房地产金融等。；二是“产业+房地产”，如物流房地产、养老房地产和旅游房地产。前者是基于股票房地产挖掘后的服务市场，而后者是房地产领域的一个新产品线。目前的盈利模式主要是租赁和销售。在经历了各种业务探索阶段后，领先的房地产企业已经基本确定了战略定位，并成立了相应的业务部门开始发展。

天丰证券(601162，诊断单元)的研究报告指出，国内前30家房企对长期租赁公寓、特色城镇、联合办公等空房源产品的干预程度非常高。西南证券(600369，咨询公司)也预测，2019年将爆发空新业务，如长期租赁公寓、物流地产、旅游地产、物业服务和房地产投资信托基金。

当然，也有一些实力雄厚的领先房地产企业将触角伸向更远的地方。

例如，在12月份的碧桂园管理会议上，集团董事长杨国强发表了讲话，其中关于机器人(300024，诊断单元)的内容占了三分之一。杨国强说:“我们应该是一个高科技企业，未来是一个技术创新和行业领先的时代。”

2018年初，徐家印还提出了“新恒大”战略，以形成一个基础、两翼、一个龙头的产业格局，即以民生地产、文化旅游、养生为两翼，以高科技产业为龙头的发展战略。

因此，恒大在4月份与中国科学院达成全面合作，并计划在未来10年投资1000亿元，共同拓展生命科学、航空/航空、人工智能、新能源等重点领域。6月，恒大宣布进入美国新能源(600617)汽车公司法拉第未来(Faraday Future，ff)，正式进入电动汽车市场。

但是，应该指出的是，虽然领先的房地产企业正面临行业的天花板，他们已经开始改善自己的业务生态系统，但转型是一项长期的工作，他们大多数还处于探索阶段，他们的成功取决于自己的资源整合能力和对市场变化的准确把握。

“从开发商到运营商的角色转变是许多住宅企业转型过程中不可避免的阶段。这就要求企业要有战略规划、人才储备、资金投入、项目积累等。，而不是一夜之间。”一些业内人士指出，特别是那些做科技、文化等业务的。，与房地产没有什么关联，房地产企业仍然面临巨大的挑战。

住宅租赁价格由供需双方决定

长期资本是产业发展的助推器

住宅租赁市场始于多年前，但分散式公寓和集中式公寓大多在股票市场徘徊，股票市场由经纪机构和创业公司投资和运营。自2017年以来，住房租赁市场发生了重大变化。全国知名住宅企业开始以自营方式布局长期租赁公寓，并在新建住宅市场进行大规模投资。

2018年，真正想从事长期租赁公寓业务的开发商开始销售他们的产品。有了资本的支持，这个市场发生了很大的变化。随着2018年毕业季节的到来，北京的房租上涨，长期租赁公寓市场爆发了很多问题，包括那些打破仓库和甲醛问题。然而，无论发生什么问题，住宅租赁市场在很长一段时间内仍然是一个蓝海业务。

任志强认为，长期租赁公寓的消费者已经发生了变化。他们曾经是最富有的人，但现在有2.8亿人在没有城市户口的城市生活和工作。这种巨大的需求可能会使长期租赁市场迎来十到八年的高增长过程。不过，他也强调，长期租赁市场的“好日子”受政策影响很大，一旦户籍制度发生变化，长期租赁市场也可能发生变化。

至于长期收楼是否会促进租金上涨，据中国联合基金总经理何良宇说，天通苑的一个房间的租金从7000元被炒到了1万多元，这可能是真的存在，但这是一个孤立的案例，不是一个大的样本事件。把它放在一个足够大的市场足够长的时间，价格必须由供需双方决定。

重要的是，支持这个市场健康发展的是长期低成本基金的参与，这对整个行业起到了助推作用。如果一些资本融资成本高，在行业盈利模式明确之前，资本无法获得预期回报，这也将加剧矛盾。

事实上，资本有很多方法可以干预长期租赁市场。何良宇说，“目前主要有四种类型:一是直接持股；第二种是购买资产，并把沉重的资产出租给所有者或reits投资者；第三种类型，像魔方制作的abs，借用了一个abs，用它自己的系统和魔方的信用做扩展安排；第四种类型，免费和蛋壳出租贷款abs，核心不是出租收入权和证券化，而是由此产生的出租消费贷款证券化。”

无论采取哪种方式干预，资金进入后最关心的问题是效率，即提高入住率，缩短空期，尽快盈利，这也是住房租赁市场最难突破的问题。然而，从长远来看，由于市场需求的存在，这个行业很可能会产生具有高市场价值的企业。

值得一提的是，从中国城市住房租赁市场的发展和个人收入来看，北京收入的50%用于租房，但中国大多数城市只能用收入的20%租到好房子，所以这个市场仍然存在。就经营主体而言，从全球来看，发达国家稳定租赁住房市场的供给仍在制度化，制度化是一个方向。

住房企业加速了房地产行业的剥离

利用资本市场“跑来跑去”

随着徐汇的子公司永胜人寿年底在香港证券交易所上市，2018年在香港上市的房地产公司潮暂时告一段落。

在此之前，雅人寿(香港股票03319)、碧桂园人寿、新城悦(香港股票01755)和地产(香港股票02168)均于2018年在香港证券交易所完成首次公开募股，直接使香港证券交易所的地产公司数量翻了一番。前四年的“工作量”在一年内完成。

目前，中国的城市化进程仍在继续，房屋竣工面积不断增加，这为空房地产业的发展开辟了广阔的发展空间。特别是存量房屋和旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场。据经纪公司计算，无物业管理的存量房屋面积为105亿平方米。据估计，到2020年，全国物业管理面积将达到235亿平方米，全国基本物业管理市场将达到1.2万亿元左右。

然而，分散的国内房地产市场也为具有资本优势的上市房地产公司提供了良好的机会。例如，凯撒地产在招股说明书中表示，拆分后的地产公司可以确立其独立上市公司的身份，并拥有独立的融资平台，可以通过资本市场直接进行股权或债务融资，帮助地产行业加快扩张，提高财务绩效。

显然，拥有良好背景的上市地产公司可以依靠资本的力量，在“大行业、小龙头”的竞争格局下，通过并购进一步扩大规模。上市意味着这些房地产公司已经进入了一个新的发展阶段，并将为其持续高速增长注入新的动能。

中国指数研究院发布的《2018年中国物业服务企业100强研究报告》也指出，物业服务企业在利用资本市场后，通常更注重高质量发展，加大技术创新，有效提高运营效率，转变服务模式，进一步提升品牌效益，吸引高端人才，进而为业主提供更好的服务。

事实上，随着中国房地产逐渐从增量市场进入股市，房地产行业也从过去的高速增长期转变为成熟期。从发达经济体的经验来看，房地产业必然会从增量市场转向股票市场，而发展和经营控股物业是致力于可持续经营的房地产企业的必然选择。物业管理服务将成为房地产企业新的重要增长点之一。

据报道，2012年，中国100强物业管理服务公司约占中国托管建筑总面积的15.7%，达到38亿平方米。截至2017年底，前100家物业管理服务公司的总管理建筑面积达到73亿平方米，占中国总管理建筑面积的比重上升至22.7%。

随着房地产上市公司数量的增加，市场整合的进程将进一步加快，尤其是龙头企业，其市场份额有望快速增长。

此外，根据霜冻；据苏利文统计，2017年中国物业管理增值服务市场规模达到3179亿元，2012年至2017年复合年增长率为73.8%。未来，随着互联网应用的进一步推广和人均可支配收入的不断增加，增值服务的市场规模有望继续增长。预计2022年增值服务市场规模将达到8468亿元，2017-2022年复合年增长率为21.6%。

对此，有业内人士指出，物业公司自然有吸引客户的基础，同时也守卫着社区的巨大人流入口，有很好的变现渠道和方式。增值服务，如公共空客房管理、家庭广告、家庭服务、合同能源管理、社区服务平台、电子商务门户等，可以实现流量实现。增值服务的毛利率远远高于基础物业，具有很大的增长潜力。

2018年，房地产公司的上市潮可能会持续到2019年。毕竟，房地产企业通过分拆和上市，不仅可以增加融资平台，还可以促进房地产规模的快速升级，抢占更多的市场份额。