高利贷炒房套你没商量!厦门楼市杀跌 有人一套亏百万

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长期以来，人们已经忘记了“房价下跌”这个词的含义。尽管大多数人对房价下跌充满了期待，但当眼前真的出现这一幕时，他们必须找到一种逻辑来说服自己。

沿海城市厦门的二手房价格一度超过6万元/平方米，与北方、广州和深圳相当，岛外的房价也超过3万元/平方米。

不久前，一份题为《80个城市房价收入比偏离度研究》的报告也指出，从居民收入来看，厦门房价是最难承受的。

如今，据报道，厦门的房价在岛上下降了10000-15000元/平方米，在岛外下降了6000-10000元/平方米。

人们对这一现象有不同的看法。一些内部人士认为，这表明调控政策已经到位，一些人质疑消息的真实性。

为了了解厦门房地产市场的现状，近日，镁雕地产的一名记者来到厦门。

它比一线城市更强大

厦门作为东南沿海城市，其经济总量在中国仅排第52位，其价格与一线城市相当。

早在2014年7月，广州、广州和深圳四个一线城市的房价都在下跌，但此时厦门的房价仍在上涨。当月，厦门新建商品房价格环比上涨0.2%，同比上涨7.2%，居全国首位。当时，厦门的房价已经连续26个月逐月上涨。一些分析师表示，厦门的房价已经超过了一线城市。

注:根据国家统计局70个大中城市新建商品房价格指数

经过一段时间的调整，厦门的新房价格持续上涨。两年后的2016年7月，厦门新建商品房价格环比上涨4.6%，再次位居全国第一。当时，厦门的新房价格连续17个月上涨。

注:根据国家统计局70个大中城市新建商品房价格指数

房价飙升，但厦门的监管力度并不弱。

在2016年“9·30新政”前一个月，厦门率先出台政策，成为首批调控房地产市场的城市之一。2016年8月31日，厦门市国土资源和房屋局宣布，厦门将从9月5日起实施限购政策，限购政策有效期至2017年12月31日。

此后，厦门相继出台政策加大监管力度。自2017年3月25日起，厦门市新购房屋在取得产权证后两年内不得上市交易。值得一提的是，新购买的住房将“一视同仁”，没有面积要求。厦门也成为中国第一个对居民购房实行“限购”政策的城市。

低价出售二手房损失数百万

然而，厦门房地产市场似乎经历了一个过山车般的疯狂，从以前的领先上升到目前的领先。

今年上半年，厦门商品房销售面积为58.7万平方米，同比下降30%。其中，岛上商品房销售量为8.3万平方米，占全市的14%；岛外商品房销售面积50.5万平方米，占全市的86%。

“去年7月和8月，我们开始在这里摔倒。这里的最高峰售价为7万平方米。现在它的售价为6万英镑，交易价格约为6万英镑。”国贸中心附近连锁店的一名工作人员告诉镁雕刻房地产记者。万达紧挨着国际贸易中心，婺源湾在对面，属于厦门岛的湖里区。即使在这样一个核心区域，房价也没能保持住杀戮和下跌的强大势头。

在距离国际贸易中心近10公里的达达岛，二手房的交易价格也大幅下降。大道岛上只有一个国茂金门湾项目。“过去，高峰时期一个月内有7至8笔交易，而在最近的好年景，大约有1至2笔交易售出。”环地南路附近的一位中介表示，高层住宅的平均价格每平方米下降了7000-8000元。

在交易方面，厦门二手房交易不仅减半。

根据厦门市国土资源和房屋管理局主办的厦门房地产市场数据，今年上半年，厦门市二手房交易面积为71.3万平方米，同比下降64%；二手房交易数量为6995宗，同比下降65%。

注:厦门市国土资源和房屋管理局主办的厦门市房地产市场22号

上面的连锁工作人员也说:

最近，大部分交易都只是客户，投资者很少，因为有两年的销售期，所以投资者不能通过低价买入高价卖出来赚钱。以前，投资者都是短期投资，一般不会等两年。现在，房价正在慢慢下降。如果我们再等两年，就很难赚钱了。一些投资者需要从银行借钱，一些人借高利贷，还有一些人参与房地产投机。去年，一些投资者因为联合房地产投机而陷入困境，一些人低价出售他们的房子，甚至损失了100万到200万。

注:根据易居研究院100个城市的清查报告，得出厦门的相关数据

注:根据易居研究院100个城市的清查报告，得出厦门的相关数据

同一地区土地拍卖底价减半

当面包价格下跌时，其背后的面粉不会很贵。

2018年6月1日，海沧马銮湾板块卖出两块地，其中一块被保利(福建)房地产投资有限公司以29.1亿元(底价25086元/平方米)的价格中标，溢价为0.34%。

杭州姚强投资管理有限公司(金地)以23.8亿元(底价25105元/平方米)中标，溢价0.42%。

他们旁边是马陆湾的单价王。海投地产赢得的h2016p02地块的底价已达到38505元/平方米，比6月1日售出的两块地块贵了13000元/平方米。

在同一地区，底价相差10，000元。近年来，这种情况在厦门岛以外的四个地区都有发生。

例如，今年7月2日，翔安的两块地的底价分别为21，182元/平方米和19，814元/平方米。

这两次土地转让后，在市场上引起了激烈的讨论。如果是两年前，这两块地的底价可能高达38000元/平方米。

2016年8月26日，杭州融信恒投资有限公司(融创)在翔安取得一片土地，底价为37，512元/平方米，地价为142%。

同日，厦门乔蓉房地产有限公司在翔安以38345元/平方米的底价和139.66%的溢价获得另一块土地。

图片来源:厦门房地产联合网

8月6日，镁雕地产记者走访了融创在2016年8月赢得的湘南土地上建造的融创东南大厦。今年7月出售的两块“便宜”的翔安地块位于厦门大学翔安校区附近。这两个地段之间的距离大约是14公里。在乘车过程中，镁版画房地产的记者注意到，这两个新出售的土地所在的地区发展相对缓慢。

除了地区发展的差异，土地拍卖的政策也发生了变化。今年7月初，厦门出台了“一次性出售”的限制，10万平方米以下的住宅用地必须一次性出售。根据厦门市国土资源和房屋管理局发布的转让公告，地块x2018p01和x2018p02要求投标人一次性申请商品房预售许可证，所有地块将一次性向社会出售。

“这项政策对开发商来说是一件可怕的事情。由于一块土地被多次出售，周期可以延长，价格可以根据市场变化进行调整。价格越低，价格越高。这是开发商的正确销售策略。如果一次在房地产市场上发行，开发商就处于被动状态。”厦门之家内部咨询公司的创始人黄汉斌说。

潮水退去，“陆地之王”裸泳

8月6日，镁雕房地产记者作为买家进入融创东南大厦营销中心，负责接待的物业顾问说:

我们的房地产位于翔安南部的新城区，靠近具有海绵功能的古宫公园，靠近正在建设中的地铁3号线，距离即将建设的大登机场仅10公里，是厦门岛外的一个有价值的洼地。

整个翔安新城的起点很高。按照37，512元/平方米的底价，我们的房价应该在50，000元到60，000元/平方米之间，开发商才能盈利。但是现在政府正在调控房地产，所以我们的高层建筑的平均价格在36000到38000元/平方米之间，并且有精装修。

仅比征地底价高1000元/平方米，加上精装修，融创东南的房子是亏本卖的吗？这位营销人员说:

以这个价格出售是一种损失。现阶段，由于价格限制，高端建筑与周边普通建筑的价格差距不大。在限价阶段，开发商正在获利。过去，开发商靠着天花板赢得地块，但现在大浪消退，开发商裸泳，客户在海滩上捡黄金、白银和贝壳。

针对以上陈述，镁雕房地产记者查阅了融创东南大厦的相关备案资料，发现预售许可的主要公寓楼(8号楼、12号楼、14号楼)为116.10-154.64㎡。最高价格为71132.95元/平方米，最低价格为39909元/㎡，总价为463.3万元至1099.9万元/套。

厦门房地产联合网络董事长张维国表示，融创东南大厦的“第二套房”均价约为5万元/平方米，因此有必要对其进行全面审视，融创东南大厦有停车位。记者还注意到，除了这两栋高层住宅外，还有大约10栋别墅或堆叠别墅，所占比例较大，这类产品的利润高于高层住宅。

房地产市场只受到“本地人”的支持

在2016年购买之前，厦门近70%的买家是外国人。然而，从最新数据可以看出，买家的比例已经完全逆转，来自不同地方的买家都被拒之门外。房地产市场基本上是由本地需求支撑的，即由限购引导的房地产市场。

注:厦门市国土资源和房屋管理局主办的厦门市房地产市场22号

根据克里的相关分析，对于买家而言，销售限制和价格限制对投资需求的抑制最为明显。限售房不能兑现房价短期上涨的红利，尤其是杠杆操作会大大增加投资风险；价格限制直接限制了对房价上涨的预期，两者共同作用，因此投资者，尤其是短期投资者，必须退出。

安居客58研究所房地产分析师吴茵认为，本轮厦门楼市调整最激烈的是那些“老小”，质量较好的校区依然坚挺。事实上，厦门楼市本轮挤出的是投资泡沫。目前，厦门市的房价已基本调整回合理区间。“我认为厦门的二手房价格已经变得更加合理，下半年不会大幅下跌。”

据新京祥厦门市场研究中心相关报告显示，下半年市场调控政策难以大幅放松，调控周期延长。“四限”等政策的微调将因城市而继续，但调控措施不会超出现有框架。“在厦门楼市的下半年，一些新项目将进入市场，一些地块需要一次性预售许可证，因此商品房供应有望迎来一个小高峰。”鉴于仍在实施的严格控制措施，市场成交量将回升至较低水平。在价格方面，房地产市场的平均价格已经稳定在一个高水平，稳定和稳定将是未来房价的基调。”

本轮厦门楼市讨论的缘起:

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厦门房地产市场趋势:

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