厦门房价快涨急跌惊心 开发商购房者是进是退两难

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厦门作为东南沿海城市，其经济总量在中国仅排第52位，其价格与一线城市相当。从曾经的上涨到现在的下跌，厦门楼市似乎经历了一场过山车般的疯狂。

近日，国家商报记者实地走访了厦门部分楼盘，还原了厦门楼市从全国最高价格上涨到开发商跌价出售的真相。

房价一直高于一线城市

根据国家统计局的数据，2014年7月，70个城市房价下跌的城市数量比当年6月增加到64个，甚至北方的四个一线城市广州和深圳也首次出现下跌。然而，厦门的房价仍然保持上升趋势。同年7月，厦门新建商品房价格同比上涨0.2%，同比上涨7.2%，居全国首位。当时，厦门房价已连续26个月逐月上涨，一些分析师表示，厦门房价已超过一线城市。

经过一段时间的调整，厦门的新房价格持续上涨。2016年8月，国家统计局公布，厦门新建商品房价格环比上涨4.6%，再次位居全国第一。

在2016年“9.30新政”出台的前一个月，厦门率先出台政策，成为首批进入房地产市场监管的城市之一。2016年8月31日，厦门市国土资源和房屋局宣布，厦门将从当年9月5日起实施限购政策，限购政策有效期至2017年12月31日。

厦门仍在使用2016年出台的限购政策，即拥有两套或两套以上住房的家庭和拥有一套或一套以上住房的非居民家庭；在购房日前4年内在厦门不能提供月个人所得税或社会保险证明超过3年的非居民家庭将被暂停销售180平方米以下的商品房。

自那以后，厦门相继出台了加强监管的政策。自2017年3月25日起，在厦门新购买的房屋必须在取得产权证两年后才能上市交易。厦门也成为中国第一个对居民购房实行“限购”政策的城市。

二手房以低价出售，有些已经损失了数百万

今年上半年，厦门商品房销售面积为58.7万平方米，同比下降30%。其中，岛上商品房销售量为8.3万平方米，占全市的14%；岛外商品房销售面积50.5万平方米，占全市的86%。

“去年7月和8月，我们开始在这里摔倒。这里的最高峰售价为每平方米7万元。现在它的售价为6万元，成交价约为6万元。”国贸中心附近连锁店的一名工作人员告诉《国家商报》。万达在它旁边，婺源湾在它对面，它属于厦门岛的湖里区。即使在这样一个核心位置，房价也无法承受市场的下跌。

在距离这里近10公里的达达岛，二手房的交易价格也大幅下降。大道岛上只有一个国茂金门湾项目。“过去，高峰时期一个月内有7至8笔交易，而在最近的好年景，大约有1至2笔交易售出。”环地南路附近的一位中介表示，高层住宅的平均价格每平方米下降了7000至8000元。

在交易方面，厦门二手房交易不仅减半。根据厦门市国土资源和房屋管理局主办的厦门房地产市场数据，今年上半年厦门市二手房交易量为6995宗，同比下降65%；交易面积71.3万平方米，同比下降64%。其中，第二季度成交4240套，交易面积42.2万平方米，同比下降58%。

上述连锁置业的工作人员表示:“最近，大部分交易都只是客户，投资者很少。因为有两年的销售期，投资者不能通过低价买入高价卖出来赚钱。以前，投资者都是短期投资者，通常等待不到两年。现在房价正在慢慢下降，如果我们再等两年，就很难赚钱了。去年，一些投资者因为炒股而陷入困境，一些人低价出售自己的房子，甚至损失了100万至200万元。”

同一地区土地拍卖底价为“腰”

2018年6月1日，2018hp01和2018hp02两块地块从海沧马栏湾板块转出。2018hp01地块位于海沧区信阳东区齐欣北路与乐活路交叉口，保利以29.1亿元(底价25086元/平方米)的价格中标，地价为0.34%。该地块需移交给政府社区电子商务物流配送终端站200平方米，邮政总局600平方米，社区书店300平方米，通信汇聚室60平方米。

金地以23.8亿元(底价25105元/平方米)的价格赢得了2018hp02地块，溢价为0.42%。需要免费移交给1500平方米的生鲜超市中心店和200平方米的启闭办公室。

紧挨着这两块地的是马銮湾的地价王:海投地产2016p02赢得的地价为38505元/平方米，与同一地区的地价相差近万元。记者发现，近年来，这种情况在厦门岛外的四个区都有发生。

今年7月2日，翔安x2018p01地块最终成交价格为15.98亿元，底价为21182元/平方米，由海胜中标。翔安x2018p02地块以总价款17.02亿元、建筑面积19814元/平方米的特殊房屋获得。两次土地转让后，引起了市场的激烈讨论，因为土地国王出生在离这一地区不远的地段。

2016年8月26日，融创以37，512元/平方米的底价以142%的溢价赢得了2016 XXX 06地块。翔安2016xp04地块被厦门乔蓉以42.18亿元的总价中标，底价38345元/平方米，溢价139.66%。

8月6日，国家商报记者走访了融创在2016年建造的融创东南大厦，以及刚刚出售的翔安x2018p01地块和x2018p02地块。融创东南位于翔安，后两个地块靠近厦门大学翔安校区，两个地块之间的距离约为14公里。在乘车过程中，记者还注意到两块新出让土地所在的区域发展相对缓慢。

除了地区发展的差异，与两次土地拍卖相关的政策也发生了变化。今年7月初，厦门出台了土地拍卖“一次性出售”限制，10万平方米以下的住宅用地必须一次性出售。根据厦门市国土资源和房屋管理局的转让公告，要求投标人一次性申请x2018p01和x2018p02地块的商品房预售证书，并将全部一次性出售给公众。

“这项政策对开发商来说是一件可怕的事情。因为一块土地可以多次出售，所以周期可以延长，价格可以根据市场情况的变化进行调整，这是开发商正确的销售策略。如果一次性发行并在房地产市场上出售，开盘价就处于被动状态。”厦门之家内部咨询公司的创始人黄汉斌说。

在价格限制下，开发商亏本卖房子？

8月6日，国家商报记者作为买家进入融创东南大厦营销中心。据负责接待的物业顾问介绍，“我们的房地产位于城南新城翔安区，紧邻具有海绵功能的鼓宫公园，紧邻正在建设中的地铁3号线，距离即将建设的大登机场仅10公里，是厦门岛外一处有价值的洼地。"

该项目地块为融创赢得的2016xp06地块，物业顾问坦言:“整个翔安新城的起点很高。按照37，512元/平方米的底价，我们的房价应该是50，000 ~ 60，000元/平方米才能盈利。但是现在政府正在调控房地产，所以我们的高层建筑的平均价格在36000到38000元/平方米之间，并且有精装修。"

所以只有1000元/平方米，这比征地的底价高，也带来了精装修。融创东南房产亏本出售吗？

营销人员说:“以这个价格出售是一种损失。目前，由于高端房地产与周边普通房地产的价差不大，开发商在限价阶段获利。在过去，开发商是在天花板上获胜的地块。现在，大浪正在退去，开发商们正在裸泳，顾客们正在海滩上砸金、银和贝壳。”

针对上述声明，记者查阅了融创东南大厦的相关备案资料。预售许可证批准的主要单位(8号楼、12号楼、14号楼)高116.10~154.64平方米，最高价格为71，132.95元/平方米。最低价格为39909元/平方米，总价为463.3万至1099.9万元/平方米

厦门房地产网董事长张维国表示，融创东南大厦的柴油平均价格约为5万元/平方米，因此有必要对其进行全面审视，融创东南大厦有停车位。记者还注意到，除了两栋高层住宅楼外，还有大约10栋别墅或堆叠式别墅，所占比例较大。事实上，这类产品的利润高于高层住宅。

房地产市场只受到当地人的支持

在2016年购买之前，厦门近70%的买家是外国人。然而，从最新数据可以发现，买家的比例已经完全逆转，来自不同地方的买家都被拒之门外。房地产市场基本上是由本地需求支撑的，即由限购引导的房地产市场。

根据克里的相关分析，对于购房者来说，限购和限价对投资需求的抑制最为明显，限购不能实现房价短期上涨的红利，尤其是杠杆操作会大大增加投资风险；价格限制直接限制了对房价上涨的预期，两者共同作用，因此投资者，尤其是短期投资者，必须退出。

安居克住房研究所的房地产分析师吴茵认为，本轮厦门房地产的明显下滑主要是“老小”，质量较好的学区实际上并没有出现大幅下滑，甚至还保持坚挺。事实上，由于厦门房价在2016年至2017年间上涨过快，本轮楼市回调挤压出了投资泡沫。“我认为厦门目前的二手房价格已经变得更加合理，下半年不会出现大幅下跌。”吴茵说道。

据新京祥厦门市场研究中心相关报告显示，下半年市场调控政策难以大幅放松，调控周期延长。“四限”等城市政策的微调仍将继续，但调控措施不会超出现有框架。“在厦门楼市的下半年，一些新项目将进入市场，一些地块需要一次性预售许可证。预计商品房供应将迎来一个小高峰，但随着监管政策的严格执行，市场成交量将回升至较低水平。在价格方面，房地产市场的平均价格已经稳定在一个高水平，稳定和稳定将是未来房价的基调。”

黄汉斌在接受《商业日报》采访时表示，厦门的房地产市场在未来仍将有一些基本面支撑。“厦门年均净流入人口近4万人，人口基数400万，净流入比例较高。其次，厦门的学位逐年增加，净流入是注册人口。很多人没有户口，没有反映在4万人身上。”

“厦门得天独厚的地理位置，让泉州和周边南平的居民为在厦门拥有一套房子而自豪，厦门的购买力不可低估。”这一次，厦门的房价下跌也引起了北方、广州和深圳许多人的关注。限购政策一旦放开，房价的最终结果就无法降低。”张维国说。

(实习医生刘也为本文撰稿)

编辑林晶晶