长租公寓打响规模战 房企摸索寻方向

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摘要:目前，在中国租赁市场上，机构的平均渗透率仅为2%。

2017年，随着“租购平等权”和“租售同步”政策的不断出台，房屋租赁市场进入发展的“快车道”，不同领域的主体纷纷推出长期租赁公寓，租赁企业迎来了雪球式发展。

各行各业的资本蜂拥而至，长期租赁公寓的“混战”越来越激烈，一些行业开始滋生混乱。为了通过规模来抢占市场份额，一些租赁公司竞相以高价购买住房来提高租金，并开展“租金贷款”业务来筹集资金，将租户扩大到消费陷阱中。

舆论的质疑使长期租赁公寓这一新兴行业面临前所未有的冲击和挑战。

迫切需要规范行业，监管部门已及时采取行动。北京的监管机构集中采访了主要房屋租赁企业的负责人，如紫友、翔宇和蛋壳公寓，要求他们不要没收租金高于市场水平的房屋或抬高租金。

深圳互联网金融协会立即发出风险警告，禁止从事长期租赁公寓业务的中介服务提供商与类似的“租赁贷款”业务合作。

近年来，住房企业也进入了长期租赁公寓领域。他们能在日益严格的长期租赁公寓市场监管中找到新的方向吗？

长期出租公寓引发了一场规模大战

根据鲸准数据库，截至2018年3月22日，中国共有223家与父母租房相关的企业成立，长期租房正成为资本关注的热点。

规模化抢占市场已成为各大租赁机构的核心竞争手段。青科公寓首席执行官金广杰在接受媒体采访时表示，3-5万套公寓的规模是公寓企业的生存底线，规模发展可以有效降低企业成本。

今年1月16日，它自由宣布完成40亿元人民币的A系列融资，创下中国长期租赁公寓单笔融资最高纪录。在资本的帮助下，2018年上半年，超过70万套公寓得到了自由管理，今年的目标是超过100万套。

今年6月，蛋壳公寓还宣布完成7000万美元的b+轮融资。2018年6月，蛋壳公寓先后进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州等8个城市，住宅规模达12万套；融资后，蛋壳公寓表示将加快布局，到2018年底管理30万套公寓。

房地产企业的进步步伐也在加快。截至今年7月底，国内50强房地产企业中已有20家开始长期出租公寓业务。其中，碧桂园表示，未来三年将开发100万套长期租赁公寓，万科预计到2018年将扩建45万套公寓，并计划在长期计划中提供100万套公寓，年收入155亿元。

在规模竞争中，住房的竞争非常重要。

8月18日，时任“我爱我的家庭”(000560)副总裁的胡景晖在电话会议上表示，以蛋壳公寓(蛋壳公寓)为代表的长期租赁公寓运营商正在以高于正常市场价格20%-40%的价格争夺住房，从而推高了租金。一段时间以来，公众对长期租赁公寓推高租金的批评声此起彼伏。

“住房扩建的数量和面积是我工作的主要评估标准。因此，在找房子时，它必然会与其他公司的员工竞争。在双方的竞争过程中，房子的价格上涨是不可避免的，但不会很高。这太过分了。”深圳一家上市房地产公司的长期出租公寓经营者告诉《时代周刊》记者。

事实上，租金现在正在上涨。根据中信证券(600030，诊断股票)(香港股票06030)的相关报告，2018年7月以北上广深为代表的一线城市的租金增长率在过去五年中处于较高水平。根据2018年的租金数据，北京、上海、深圳和广州的租金增长率相对较高。

其中，2018年7月北京房租同比上涨2.63%，同比上涨21.89%；2018年7月，广州租金环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，均处于过去五年的高位。

万科公园酒店相关负责人向《时代周刊》记者否认了长期租赁公寓导致租金上涨的说法。

“近年来，有一些资本和机构参与了租赁业务，但根据我们掌握的数据，机构在中国租赁市场的平均渗透率只有2%，而城市机构的最高渗透率为5%，份额很小。由此可以推断，目前的租赁机构没有能力为市场定价。”

上述负责人告诉《泰晤士报周刊》记者，在制定租金价格时，停车场的价格始终与市场价格保持一致。停车库的整体占用率一直保持在90%以上，而且价格低廉。2018年，一套停车房的平均租金仅为1693元。

壳牌研究院院长杨现领认为，租金问题的实质是供求关系。目前，住房存量存在刚性缺口。以北京为例，该市现有住房约750万套，总计约1600万套，相当于近2200万常住居民。差距很大。如果这个差距得不到妥善解决，从长远来看，它将继续面临租金上涨的压力。

显然，租金上涨不能归咎于长期租赁公寓运营商，但不断上升的市场份额使长期租赁公寓集团无法置身事外。

“一旦市场上市被租赁机构垄断，企业将拥有定价权，租赁市场将不可避免地飙升。”中原地产首席分析师张大伟对此表示担忧。

幸运的是，监管及时到位。8月17日，北京市住房和城乡建设委员会会同北京银监局、北京市财政局、北京市税务局等部门，集中采访了自由式、翔宇、蛋壳公寓等主要房屋租赁企业的负责人。

会议明确要求房屋租赁公司:不要利用通过银行贷款等融资渠道获得的资金恶性竞争来抢占房屋；不要强占租金高于市场水平的房屋或抬高租金；不得增加租金以诱使房东提前解除租赁合同等。

与此同时，10家企业集体承诺在未来两个月内不增加租金，并向市场投放了超过12万套股票。

住宅企业既重又重

国内前100名开发商中有30%以上都涉足长期租赁公寓领域，长期租赁公寓的布局已成为房企新领域的一大趋势。

张大伟告诉《时代周刊》记者:“房屋的数量决定了规模，房地产企业比其他企业拥有更强的资本实力和获得房屋的渠道。”

据《时代周刊》记者报道，房企在获得住房方面采取了相互优先的方式。通常，规模以轻资产的方式扩大，其特点是集中租赁，即从政府和村集体等所有者手中收购破旧的工厂和住宅楼，将长期租赁公寓统一改造出租。

除了轻资产模式，住房企业也在扩大拥有重资产的自我维持项目。万科总经理朱久生表示，随着租赁土地的引入，万科也在积极收购自持土地，目前在北京、佛山和深圳有6个项目。

与住宅开发业务的快速周转不同，长期租赁公寓需要长期持有和运营，盈利困难仍然是困扰行业的难题。

“长期租赁公寓业务的盈利能力确实存在很大差距。虽然目前园区整体入住率在90%以上，但由于租赁税费等流通成本较高，目前资金回笼时间仍然较长，预计约为5年。”万科公园对《时代周刊》记者坦言。

深圳一家公寓运营商向《时代周刊》表示，目前市场上95%的长期租赁公寓都没有实现盈利，他们公司的回报期应尽可能控制在签约期的一半以内。

目前，在无法实现盈利、自身无法供血的情况下，支持长期租赁公寓持续扩张的途径是依靠外部融资输血。

房地产企业通过发行房屋租赁债券向社会筹集资金，不断盘活现有资产。

随着资本迅速涌入长期租赁领域，监管空白区的“租赁贷款”已成为一些中小租赁机构筹集资金和拓展业务的重要手段。

“房租贷款被许多公寓运营商自己瘫痪了。他们用租房合同中的钱来买更多的房子。如果它们长得太快，就会崩溃。”协综战略管理集团的联合创始人黄立冲向《时代周刊》记者表达了他对房租贷款的担忧。

住房企业的融资渠道更加多样化，因此租赁贷款业务大多存在于中介机构。”张大伟说。

事实上，租赁贷款业务目前还没有形成主流。万科员工告诉《时代周刊》记者，其长期出租公寓并没有开展出租贷款业务，这种形式今后也不会考虑。