库存面积至4年前水平 中型房企将迎千亿时代

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[摘要]在企业层面上，大型住宅企业主动选择“速度控制”，而中型住宅企业仍在加速运行和急于规模化。

房地产市场是“左”还是“右”？答案渐渐清晰了！

在政府层面，从今年年初开始，中央政府再次重申“住房和房市不应投机”，并坚持房地产调控的目标不应动摇，力度不应放松。地方“四限”(限购、限价、限贷、限售)扩大和加码后，一些城市开始暂停企业购买商品房，同时也“封杀”了“离婚买房”、“先安顿后买房”等渠道。在各种监管措施的背后，根本目的是让住房回归住宅物业，促进房地产市场稳定健康发展。

在市场层面，尽管在政策的强大压力下，房地产市场的成交量和价格仍在上升，但城市之间的分化趋势越来越明显。根据国家统计局的数据，2018年1-6月，全国商品房销售额为66945亿元，增长13.2%；商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%；商品房平均销售价格为8678元，同比上涨9.53%。2018年6月，市场销售面积为5.5083亿平方米，低于2014年7月末的5.523亿平方米，库存面积降至48个月来的最低水平。

“就能源水平而言，一线城市的‘市场’先是受到抑制，然后上升，并在第二季度开始回升。二线城市整体降温，分化严重。重庆、Xi和青岛保持了量价上涨的趋势，而厦门、天津和海口则大幅萎缩。第三四线城市继续火爆，交易比例继续上升。”根据克里研究报告。

在企业层面上，大型住宅企业主动选择“速度控制”，而中型住宅企业仍在加速运营和急于规模化。以万科为例，2018年1-6月，公司实现合同销售总额约3046.6亿元，同比增长9.91%；合同销售面积约2035.4万平方米，同比增长8.94%。2017年同期，万科实现销售额2771.8亿元，同比增长45.8%；合同销售面积1868.5万平方米，同比增长32.6%。就增长率而言，万科已经放缓了规模扩张的步伐。

然而，一些中型住宅企业仍然把规模放在发展的重要位置。在年初的工作会议上，华南一家房地产企业的董事长表示，公司除了实现年度利润增长外，规模也要随之增长，力争尽快达到1000亿元的规模。一家房地产公司的另一位高管直言不讳地表示，公司在现阶段的目的非常明确，那就是大规模地做这件事。据媒体报道，截至2017年10月底，至少有45家房地产企业已经实现或正在提出1000亿元的销售目标。克里预测，到2020年，至少会有30万亿住房企业(2015年只有7个)。

第三和第四行的趋势开始分化

根据中国指数研究所的研究报告，2018年上半年，一线城市商品房交易面积同比下降约25%，其中北京和上海的交易面积仍处于历史最低点。由于去年基数较低，深圳交易量同比增长约20%，但交易规模仍处于较低区间。二线代表城市月平均交易面积约为76万平方米，同比下降7%；天津、杭州和其他热点二线城市同比下降超过30%。上半年，三级代表城市仍在大力推进棚改，交易规模绝对值处于历史较高水平。上半年的月平均交易面积约为32万平方米。

保利投资研究院还表示，在行业的严格控制下，全国市场发生了轮换和分化，一、二线的交易潜力被削弱，三、四线使得房地产市场在过去两三年里“繁荣”。但与此同时，它指出，随着库存的逐步补充，三个四层城市将被分割。此外，金融市场动荡，资本流回到第一和第二层，特别是在今年下半年，将有一系列行动在房地产税。相关信息将明显影响市场预期，购房者将优化优质资产配置，一些四线城市将承受压力。

保利投资研究院从需求方面将三个四线城市分为溢出型、依附型和内需型。报告指出，溢出型三线和四线调控没有放松，回归内需，产能预期降低，如北京、上海和深圳周边城市。根据棚改后的三、四线市场的萎缩程度，市场前景存在冷天风险，如山东、湖南等棚改后的三、四线省份和非主要城市群面临疲软风险。另一方面，以国内需求为导向的三、四线则依靠当地客户群和城镇的改善来检验价格的承受能力。

深证控股股份有限公司(港股00604)董事长鲁花表示，2017年的三四线确实是一场大火。但是三、四级城市自身的人口是净流出的。从需求的角度来看，许多三线和四线的供应超过了需求，所以这些城市的复苏是短暂的。

“在过去，每个人都不屑于去第三和第四行。现在三线、四线的竞争非常激烈，竞争的程度非常可怕。”阳光城(000671)执行董事长兼总裁朱荣斌表示，但毕竟三四线市场是有限的，我认为不能保证市场会继续提价。

另一种观点认为，不能用“概化”来否定三四层城市。一位来自中央企业房地产公司投资部的人士告诉《经济观察报》，房企目前关注的“三四线城市”有两个特点。一是位于京津冀、长三角和珠三角的城市圈；第二，位于一线城市周围的城镇受到产业、人口和房价溢出的影响。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《时代周刊》记者，对于经济基础好的大中城市和四线城市，下一步应该积极补货。但同时也指出，东北、西部和西南地区的一些城市仍需继续储备，政策的分化是必要的。

大型住宅企业的速度控制

2018年上半年，房地产行业集中度进一步提高。国信证券(002736)研究报告显示，2017年，中国房地产销售前5名和前10名的市场集中度分别为16.9%和24.1%，分别比2016年底提高了4个百分点和5.2个百分点。2018年1月至6月，中国前5名和前10名的市场集中度分别进一步上升至21.37%和29.72%，接近美国水平。

“未来的房地产一定是强者恒强，大鱼吃小鱼。去年，全国十大房地产开发商的销售份额为24%。今年上半年，已达到30%，即半年内增长了6个百分点。说明在本轮宏观调控中，大多数中小房地产企业应该退出这个市场，由大企业接管。”恒大集团总裁夏海钧在今年的中期业绩会上指出，未来3-5年，房地产集中度将达到40%左右。在这种情况下，如果十大房地产开发商占全国10万亿元销售额的40%，那将是4万亿元。如果前三名的房地产开发商占20%左右，那么每个房地产开发商的销售额大约是7000亿元，也就是说，恒大现在是5000-6000亿元，随着集中度的变化，空房。

在产业格局加速分化的背景下，“更大、更强、更强、更强”的竞争法逐渐成为企业的共识。“规模有江湖地位，江湖地位有发言权。”新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰告诉《时代周刊》记者，规模越大，现金流越多，越安全。因此，银行和其他金融机构将给予这些房地产企业更高的信用评级和更低的资本成本。但是，一些销售不足、负债过多的房地产企业将面临资本压力过大的风险。尤其是在当前融资杠杆收紧的背景下。

根据嘉里的数据，目前房企的第一阵营超过5000亿元，分别是碧桂园(港股0207)、万科和恒大；第二和第三阵营分别超过3000亿元和2000亿元。然而，许多房地产企业开始打1000亿元一个接一个，只是为了获得进入下半年房地产市场的门票。

例如，索尼房地产在2017年实现了457亿元的销售额，管理层表示集团将在2018年冲刺1000亿元，并在未来三年实现2000亿元的目标。2016年销售额为246亿元的荣信中国(香港股票03301)也在2017年年中宣布，1000亿元的目标对我们来说并不遥远，我们计划在1-2年内实现。太和集团(000732)，在2016年实现了约400亿元的销售额(机构数据)，也表示该公司的销售额将在2018年翻倍至2000亿元。据媒体报道，截至去年10月底，至少有45家房地产企业已经实现或正在提出1000亿元的销售目标，其中30%是“福建开发商”。

然而，已经占据有利地位的大型住宅企业却选择了“控制发展速度”。碧桂园总裁莫斌在今年的中期业绩会上表示，今年总裁定下的基调是稳中求进，稳中求进。中国海外发展(香港股票市场00688)有限公司董事长兼首席执行官严建国也承认，目前我们对市场保持高度谨慎的态度，目前政策处于高度波动时期，有必要谨慎投资。"我们宁愿错过一些机会，也不愿投一些错误的票。"严建国继续说道。

融创中国(港股01918)董事长孙宏斌也在今年的中期业绩会议上表示，宏观调控政策短期内不会放松，随着政策的继续，购买预期也将发生变化。事实上，很明显，购买预期在8月份发生了变化，所以融创将非常谨慎。