揭示调控动向 银行中报成楼市“晴雨表”

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我们的见习记者卢雨航

“现在房地产处于稳定水平，居民的杠杆率在经历了前几年的快速增长后趋于缓和。总的来说，这一领域的债务风险是可控的。目前，工行主要实施一城一策的房地产差别信贷政策。根据当地监管政策要求和市场需求，利率根据风险定价原则确定，不存在一定的监管。”工行行长顾舒在工行年中业绩发布会上表示。

在上周接连举行的年终业绩新闻发布会上，中国银行、中国农业银行和中国建设银行的高管也对住房金融领域给予了关注。一直以来，四大银行在这一领域都保持着绝对的领先地位。数据显示，今年上半年，四大银行个人住房贷款余额总计约15.5万亿元。

与政策取向和市场变化相一致，在进一步收紧楼市调控、构建“无房炒房”新格局的趋势下，银行按揭增速继续放缓，“差别监管”成为四大银行高层反复提及的高频词。此外，银行业在房屋租赁市场的新趋势和新计划也值得关注。

抵押贷款增长继续放缓

根据各银行披露的半年度报告，今年上半年只有四大银行的个人住房贷款余额超过了万亿美元。作为该领域的“领头羊”，工行、农行、中行和建行上半年个人住房贷款分别为4.28万亿元、3.40万亿元、3.28万亿元和4.50万亿元，分别增长8.7%、8.5%、7.1%和6.8%。

前一年，四大银行此项业务的增长率分别为11.6%、11.6%、9.3%和9.5%。如果我们再向前推进一年，抵押贷款增速放缓的趋势将变得更加明显。2016年，这一数字分别为28.8%、32.8%、17.0%和29.3%。

抵押贷款增长率的持续下降与中国近年来持续调控房地产市场的节奏密切相关。“我们必须永远保持我们的力量。对于敏感问题和关键问题，如房地产，我们正在努力采取相应的控制措施，以跟进一些监督工作。”中国工商银行董事长易会满的这份声明代表了银行业对住房金融的基本态度。

在按揭利率方面，随着物业市场持续收紧，银行的利率亦普遍上升。例如，今年上半年农行的整体抵押贷款利率约为5.4%，比上年提高了69个基点。然而，最近银行按揭利率的上升幅度有所收窄，广州等热门城市的部分银行按揭利率甚至开始下降。荣360预测，这一轮房贷上调将告一段落。

还值得注意的是，尽管增速持续放缓，但作为一项盈利稳定的银行业务，各银行的抵押贷款余额基本保持增长。唯一的例外是民生银行，其数据从去年的3509.9亿元下降到今年的2295.3亿元，下降了3.3%。然而，抵押贷款余额基数较小的中小银行的增加更为显著。例如，贵阳银行的抵押贷款余额增加了18.8%，但其今年的抵押贷款余额仅为109亿元。

此外，在贷款质量方面，银行业表现基本保持稳定。今年上半年建行个人住房贷款不良率为0.25%，比年初上升0.01个百分点。工行和农行的不良贷款率分别为0.29%和0.07个百分点。此外，招商银行、上海浦东发展银行、平安银行和上海银行的不良贷款率也同比略有下降。

区分监管成关键词

“中国银行将继续实施差别化个人住房贷款政策，优先支持居民住房的自住需求，保持个人贷款的合理布局。”中国银行副行长林敬珍在中国银行年中业绩发布会上表示。

积极落实国家房地产行业管控政策，继续严格执行差别化个人住房贷款政策，这体现在各银行高管的声明或其发布的相关数据中。

顾澍介绍，工行按揭投资主要支持居民自住和改善住房需求，其中90%是首套住房的资金需求，平均家庭贷款余额约30万元。一、二线城市与三、四线城市的比例约为1: 1，热点城市的比例逐渐降低。

“首先，要把握个人住房信贷的区域和节奏，支持居民住房的合理信贷需求，抑制房地产投机的投机需求。其次，要严格把握房地产开发贷款的投资方向，重点支持保障性安居工程和普通商品房项目。三是严格执行各项监管要求，加强资金使用和贷款流向管理。顾树如表示:“至于工行下半年在这一领域的风险控制的具体做法。

“从今年上半年的新增增量来看，三是四线城市个人住房抵押贷款占比相对较高，且有上升趋势。在个人住房抵押贷款增量中，城市投资增量占56%，同比增长3.9个百分点。一线热点城市的总体投资比例为9%，但这一比例仍在下降，比上年下降了4.5个百分点。二线城市的投资比例基本持平，略有上升。这一比例增加了约36%，略微增加了0.5个百分点。”农行副行长郭宁宁表示。

对于下半年该领域的发展趋势，郭宁宁表示，农行将继续严格执行政策，继续实施差异化信贷政策。在一手房和二手房发展并重的前提下，我们将进一步加大对二手房的支持和信贷服务，同时进一步完善对第一套房和个人所需住房的需求保障，提高相关个人按揭贷款的比例，结合农行的业务特点，发展农民“住房贷款”。

租赁市场吸引了很多注意力

“据我所知，在监管当局开始关注最近市场上出现的‘租贷’混乱之后，许多银行已经暂停了这项业务，他们将提高对这项业务审查的严格程度。”一位业内人士告诉英国《金融时报》记者。

中国人民大学崇阳金融研究所高级研究员董希淼认为，应该大力鼓励商业银行推出“租金贷款”产品。“应采取积极激励等措施，推动正规金融机构进一步创新产品和服务，并综合运用住房租赁贷款和信用卡分期付款，更好地满足租赁市场的需求。不过，还应该对资金进行监控，以防止房东利用房屋租赁信贷产品套现。”

作为房屋租赁市场的重要参与者，银行在这一领域的布局引起了社会各界的广泛关注。作为住房金融领域的领军企业，建行打出了“租房去建行”的招牌，将住房租赁列为其“三大战略”之一。

根据中国建设银行的中期报告，该行已与中国300多个地级及以上城市签署了房屋租赁合作协议，在243个城市实施了平台启动，并与近1500家企业开展了租赁市场合作。与此同时，其平台已经积累了超过35万套网上房屋，租用了近9万套。

“我们应该按照中央政府的要求，解决好房子真正发挥主要居住功能的问题。我们的重点主要是从多代理供给和多渠道担保两方面提供信贷支持，确保租赁住房市场的供给能够满足市场需求。”建行行长王祖继强调。

关于建行各行各业盈利模式的问题，建行副行长张回应称，我行向租户提供的贷款是在没有中介的情况下直接转给出租方的，不存在扩大杠杆和投机租赁市场的问题。

“我们希望得到的是客户愿意与建行进行金融交易。在提高整个市场透明度的同时，我们可以为各种实体提供各种金融服务，形成长期盈利模式。”张对说道。

其他银行也非常关注国家高度重视培育和发展的住房租赁市场。据农行相关负责人介绍，农行各分行结合本地租赁住房市场的实际情况，在平台建设、制度创新、差异化信贷政策等方面取得了突破。