北京今年以来房租累计上涨15% 多重因素推动租金大涨

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经济日报-中国经济网8月24日电(记者方莉)房价稳定后，近期房租快速上涨引发了社会热议。为什么房价会快速上涨，涨幅有多大？品牌公寓有风险吗？在这方面，根据诸葛房产搜索数据研究中心监测的全网上市租赁住房的当前数据，2018年7月，北京上市租赁住房的平均租金为90.12元/平方米/月，同比增长25.81%，自今年1月以来增长15.75%。出租屋主要分为普通出租屋和品牌公寓，而上市品牌公寓住房占近30%。至于租金快速上涨的原因，毕业生的集中爆发、人口的涌入、集体租房等违法建筑的拆迁以及资本介入品牌公寓导致的运营公司的强力扩张共同推动了租金的上涨。

北京的房租今年上涨了15%

整个出租屋的单价明显低于共有房屋的单价

据诸葛房产搜索数据研究中心统计，2018年7月，北京平均租金为90.12元/平方米/月，同比上涨25.81%，今年1月以来累计上涨15.75%。

从出租房屋类型来看，主要有两种类型:整体租金和分摊租金。目前，整个网络占据了26.67%的出租屋和73.33%的共用房屋。股份分享占70%以上，股份分享已经成为租赁的主流方式。

在租金方面，根据整个出租屋不同房间的租金情况，公寓和其他房屋的价格最低，平均租金为3893元/套/月。三居室，受一些高端住宅区出租屋价格上涨的推动，三居室的出租屋价格远高于两居室。按每平方米租金计算，一居室、两居室和三居室的平均租金分别为88.1元/平方米/月、81.1元/平方米/月和78.8元/平方米/月。

总的来说，80%以上的出租房屋为两居室及以下，出租市场仍以小型公寓为主，只有18%的改进型出租房屋为三居室及以上。

根据不同城市地区的价格，租金受地理位置的影响很大，不同城市地区的租金差别很大。东城、西城、海淀和朝阳的租金明显高于其他城区。其中，东城区的租金最高，为149.8元/平方米/月。其次是西城区，平均租金为149.3元/平方米/月。石景山区、丰台区、昌平区和大兴区地铁交通便利，租金明显高于顺义、房山等郊区县。

从租金涨幅来看，郊区的租金涨幅高于其他城区，尤其是昌平、顺义和通州。其中，昌平区环比增长2.53%，是北京7月份租金涨幅最高的地区，其次是顺义区，环比增长2.50%。受租金上涨的影响，租户承受着在主城区租房的巨大压力，逐渐向周边地区转移，导致郊区租房需求上升，进而导致租金上涨。

整体出租屋的租金中，共有房屋的单价高于整体出租屋的单价，各城区整体出租屋的单价低于所有房屋的单价。

品牌公寓的平均租金为157.2元/平方米/月

共有住房占70%以上

随着租赁市场的不断增长，越来越多的机构涉足租赁市场。经过几年的发展，品牌公寓的规模逐渐扩大。特别是随着大型住宅企业的转型，品牌公寓已经被定位为公司转型发展的方向之一，品牌公寓市场迎来了发展的高峰期。

目前，市场上的品牌公寓主要分为集中型和分散型。集中品牌公寓主要是公园公寓、魔方、皇冠公寓等品牌，分散品牌公寓主要是免费朋友和蛋壳。其中，分散式品牌公寓分为整体租金和分摊租金。

根据诸葛房产搜索数据研究中心的监测数据，品牌公寓的平均租金为157.2元/平方米/月。与普通租赁市场一样，品牌公寓市场仍以合租为主，合租房屋占71%。整个出租房只占29%。(注:由于集中住房所占比例较小，这里集中住房将合并为整体租赁住房。(

集中型房屋主要是公园屋和魔方等品牌。据诸葛房产搜索数据研究中心统计，集中品牌公寓平均租金为149.2元/平方米/月，分散品牌公寓平均租金为160.1元/平方米/月。由于分散品牌公寓中的n+1现象，平均租金略高于集中品牌公寓。就公寓类型而言，大多数集中品牌公寓主要是一居室，有些集中公寓只有少量两居室。

以分散公寓每平方米单价计算，全市平均租金为105.5元/平方米/月，西城、东城、海淀、朝阳明显高于其他城区，均超过110元/平方米/月。西城和东城以138元/平方米/月的单价高居榜首，与最便宜的房山整体出租屋的差价高达76元/平方米/月。

整个出租屋的平均租金为6330.1元/套/月，其中东城区以平均7803元/套/月位居榜首，其次是朝阳区，为7735元/套/月。

从数据中可以发现，东城、朝阳、西城、海淀为第一梯队，整体出租屋均价在7400元/套/月以上，远高于其他城市地区；第二梯队是丰台和昌平，均价5500元/台/月；由于地处门头沟、房山等郊区，整个出租屋的平均价格相对较低，不到5000元/套/月。

从整体出租屋的分布来看，一房占47%，两房占45%，绝对是市场的主流。在品牌公寓单元的选择上，一居室和二套房的需求大致相同。

从平均单间租金来看，品牌公寓的单间租金低于普通出租屋，所以单间租金价格一般低于普通出租屋，一居室为5248元/套/月，两居室为6737元/套/月，三居室为9512元/套/月。

多种因素导致租赁市场供不应求

对品牌公寓的资本干预引发了运营公司的强劲扩张

北京近期租金上涨的根本原因在于市场上租赁住房的供需失衡，需求远大于供给，导致价格上涨。

在需求方面，一方面，有更多的移民和大学毕业生，而且需求强劲。另一方面，7月是高校的毕业季节，大量的高校毕业生只需要集中发放，导致市场供需失衡，在一定程度上影响了租金的上涨。在供应方面，自2017年底以来，北京周边城市的许多违章建筑和集体租房等违章建筑已经清理完毕，短期内住房供应已经下降。在诸多因素的影响下，北京租赁市场的供需失衡导致租金上涨。

其次，近年来，房价的持续上涨推高了租金。北京的房价在2015年开始上涨。尽管由于政策的影响，2017年下半年房价有所下降，但近几年房价涨幅仍相对较大。一方面，房价上涨导致租售比下降，从而导致租售比畸形。在市场的影响下，租金上涨，缓解了租金与销售比率的下降；另一方面，不断上涨的房价使得更多的购房者无力购房，只能继续租房，从而增加了需求，影响了租金的上涨。

与此同时，对品牌公寓的资本干预导致运营公司的强劲扩张和服务的改善，这也推高了租金。

今年以来，全国各地大力推进住房租赁政策的具体实施，大力发展租赁市场。在政策的支持下，房地产开发商、房地产中介和第三方运营商开始大规模干预房屋租赁市场。房地产开发商资金雄厚，融资渠道多样，可以通过发行债券、股票、abs等方式引入大量资金；然而，房地产中介和第三方公寓运营商通过发行股票和资产支持证券等融资方式引入资金，融资规模大幅增加。

从长远来看，引进资金可以激活租赁市场，保持租赁市场的健康稳定发展；然而，从短期来看，最直接的影响是资本干预直接推动租金上涨。

为了提高品牌影响力和市场份额，房地产代理商和第三方公寓运营商逐渐改变经营理念，从一开始只提供房屋，到后来提供配套服务，再到现在升级服务，从而提高租赁市场的服务质量。对于租户来说，随着生活水平的不断提高，人们在一定程度上更加注重服务质量，愿意为服务付费。由于双重因素，租金价格不断上涨。

租房作为一种纯粹的消费行为，与人均可支配收入直接相关，真正关系到居民的生活质量，因此受到广泛关注。最近，随着鼓励租赁政策的不断出台和品牌公寓的迅速崛起，租赁市场迎来了发展的高峰期。然而，由于移民的不断涌入，租赁市场一直供不应求。在毕业季节需求快速增长和资金推动的品牌公寓快速发展等因素的影响下，房租上涨了。该机构认为，随着租赁监管体系的不断完善，预计未来租赁市场将逐步恢复稳定。