自如“甲醛门”背后：时间的博弈

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一个免费租房的网络从业者的死亡，让他在高租金的风暴后感到很舒服，陷入了“甲醛门”的漩涡。

8月31日，自由公开宣布，从9月1日起，全国第一次在尼尼微城租赁的所有房屋将全部下架，并在cma认证机构通过检查后上架。

作为中国最知名的长期租赁公寓品牌之一，如何自由应对新装修污染的隐患？

freely首席执行官林雄最近在一次公开采访中表示，不存在所谓的空对冲概念。他说，目前，我们对空.没有强制性要求相反，我们必须在上线前通过测试，而且我们必须有第三方测试报告。

根据自由提供给《经济观察报》的回复，从装修到找到第一套出租屋的租户需要25天，第二套出租屋应在出租屋后15天内租出去。

同时，一些旧房的业主一般应在第一年给予60天的免租期，从第二年开始，每年免租期为25天。

也许每个父母租房的经营者都有自己的“25天”,这背后是空的成本压力和安全质量之间的博弈。从商业角度来看，房地产开发商更注重在高成交量中节省利息，而对于收益率相对较低的长期租赁公寓，成交时间影响直接成本。

第一次，租下房子进行测试

随着甲醛事件的不断发酵，住户们的恐慌也越来越大。

深圳的一个免费房客第一次咨询了免费管家。管家说，她租的公寓在2017年6月进行了装修，在出租之前，可以免费进行空空气质量检测。但是，从今年6月1日起，所有出租房屋都将免费测试，只有合格后才能出租。

在回应《经济观察报》时，他直言不讳地表示，中国所有首次出租屋的预订和签约已于8月底暂停，所有出租屋在通过cma认证机构的检查后均已上架。在未来，所有新增加的房子将会在100%通过测试后上架出租，测试报告将会显示在免费应用上。

免费指出，为了给客户提供更可靠的检测结果，确保空燃气安全，将免费选择一家具有cma资质的权威专业检测机构，每套公寓在出租前必须达到数百项质量验收标准。从检测到报告大约需要7个工作日。届时，租户可以联系客服进行参考，具体的参考流程将会发布给客户。

著名的检测和认证机构Sgs中国实验室告诉《经济观察报》,在每栋房屋投入使用之前，通常需要检测室内空空气污染物的浓度，主要包括五个指标:甲醛、氨、苯、tvoc和氡。

根据sgs中国实验室的解释，目前中国室内空气体甲醛检测有两个常用标准，即国家标准《室内空气体质量标准》gb/t18883-2002和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB 5002 Gb50325，只需密封一小时，仅建筑装饰材料有限，不包括业主入住后购买的各种家具。按标准验收合格的房屋可能不符合居住卫生条件。

而gb18883采样要求关闭门窗12小时，采样时间至少45分钟。基于gb18883的检测更符合健康生活环境的标准。“据我所知，很多小规模的经营机构并没有对装修后的长期出租公寓进行空燃气质量检测。然而，大多数大品牌运营商仍将这样做。他们对建设单位的要求是，公寓交付时，必须提交装修质量和甲醛的检测报告。”滨江集团(002244)子公司暖屋(杭州)租赁房屋开发有限公司总经理陈驰透露，特别是一些开发商，最初在开发房地产时要求附上验收报告。现在我已经租公寓很长时间了，这种习惯也是“随身携带”的。

中国十大房地产企业长期租赁公寓的负责人证实了这一说法。他说，当精装书移交给建筑时，必须注意房地产中的甲醛检测问题，这是多年来遗留下来的习惯。据他说，他们长期租赁公寓中的每一家商店在开业前都将进行甲醛测试，测试报告将在房客搬进来之前公布。

租赁业的高营业额

如果甲醛或空气体的质量符合标准，一个必要的条件是经过一段时间的空和保持足够的通风。上述中国十大房企长期租赁公寓的负责人表示，无论材料多么环保，装修后都会有异味，内部要求装修后必须放置一个月。

对于依赖租金收入的长期租赁公寓，一旦空时期过长，对收入的影响往往是巨大的。甲醛事件的背后，反映了长期租赁公寓这个行业的痛点。

“目前，我们没有空的强制性要求，但我们必须在上线前通过测试，而且我们必须有第三方测试报告。”林雄最近在一次公开采访中表示，首次免费租赁住房的租赁周期被推迟，不同城市有所不同，平均25天。第二套出租房屋在全国范围内发行后，应在15天内出租。

根据向《经济观察报》提供的解释，第一次25天的租金是指从装修到找到租户的时间。第二次租赁的15天也是找到租户的时间。

林雄说，这个行业每天都有成本，在运营中需要快速周转。根据免费回复，每套房子的装修时间将根据房子的具体情况而定。对于条件较好的精密房间，装修时间较短；而对于旧房和毛坯房来说，投资时间更长。然而，具体花费的时间没有透露。

《经济观察报》从一位在深圳上市房地产企业长期租赁公寓部门工作的业内人士那里，详细了解了长期租赁公寓改造的基本环节。对于一个集中的公寓，一个项目(即一栋建筑)的翻新大约需要3个月。最大的困难和最长的时间是装修房间布局，水电线路和防水工程。

通常在装修前，运营机构会邀请设计公司做一个简单的项目规划和设计方案，并根据设计思路与施工方沟通施工细节。设计图纸发布后，房间格局的装修正式开始，这是决定长期出租公寓收入的一个重要环节。例如，一个2000平方米的项目被分成40个房间。与50个房间相比，每平方米的收入完全不同。房间式样翻新的长度取决于所使用的材料。现在大多数集中的公寓被空的房间隔开，这不能分批进行，通常需要半个月的时间。

大多数集中型公寓是由旧建筑改建而成，水电线路需要根据新公寓类型进行重新布置。整个重建通常不超过20天。一旦防水工程需要进行第二次或第三次防水，耗时完全不同，防水涂料需要3-7天才能完全固化。

在完成墙壁、天花板和地板的硬安装后，开始软安装，第一步是将家具放入房子。现在大多数长期出租公寓的经营者已经形成了自己的供应链，这可以缩短建设周期，但也与供应链的管理密切相关。如果你想提高速度，运营机构应该让家具公司和设计公司在装修前就房间的大小进行沟通，并估计正常的装修进度，提前下单。在精装修结束后，家具可以一件接一件地放进房子里。“整个翻修期间是对设计公司、供应商和施工方之间默契合作的考验。如果默契度高，整个长期租赁公寓项目可能需要的时间会更少。如果各种沟通都不顺畅，进度甚至可能会延迟。到四五个月。”业内人士表示。

对于分散式公寓，由于房间主要集中在条件相对成熟的住宅区，一套房子的装修可以在半个月内完成，房间格局变化不大。其中，当房型改革后，大多数分散的公寓使用石膏板和轻钢龙骨，n+1公寓可以在几天内形成。

与业主协商免租期

事实上，众所周知，在房屋购置过程中，通常会考虑装修、客户搜索、客户replacement/だよ0/时间表、房屋维修等原因造成的空分期付款期，例如，在与业主签订的合同中有一个具体的条款。

陈驰表示，在正常情况下，只要运营机构做好规划，这个空购买期就不应该成为成本的压力，而应该包含在装修期内，装修期可以对应运营机构在房屋被收回时约定的免租期。

然而，上述在长期租赁公寓行业工作的内部人士告诉《经济观察报》，“空每天都在赚钱。一些运营商肯定想从时差中赚取收入。一旦房屋检查完毕，他们将直接出租，没有刺鼻的气味。”。“装修和环保升级、房屋配置、运营成本和测试成本都非常高。空的房间一旦布置好，费用就高了。”请随意告诉《经济观察报》，如果一个房间每天花费100元，那么8万个房间每天花费800万元，每月花费2.4亿元。

为了缩短空的购买周期，越来越多的长期租赁公寓运营商采用了类似的房地产营销方法，在房屋完全翻新之前提前一个月展示样板房，以便租户提前预订。"这样，开业后，租赁周期会更短."陈驰说。

成本压力反映在运营上。除了缩短空的购买周期，提高入住率也非常重要。前述在深圳上市房地产企业长期租赁公寓部门工作的业内人士表示，在长期租赁公寓项目的前期财务计算中，通常会进行风险分析，详细列出哪些入住率与空时期不同的租金应该相对应，这样项目才能达到内部要求的回报率。该风险分析报告将提交给运营部，运营部将严格遵循这些指标。一旦这些指标没有达到，企业就会赔钱。

根据长期租赁行业的标准，项目开业后3-6个月内的平均租赁率应保持在90-95%，以实现相对稳定的收入。free告诉《经济观察报》记者，目前空的免费入住率不高，入住率一直保持在95%左右。