杭州楼市退烧：土地市场趋冷 摇号中签率攀升

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在2022年亚运会主办城市杭州，由于近年来“20国集团”和“亚运会”等有利因素，房地产市场保持了较高的热度:商品房成交量保持较高水平，土地出让收入不断上升，许多品牌房地产企业不断受到关注。

根据中国指数研究院的数据，2017年，杭州的商品房成交量为1195万平方米，仅次于2016年；土地出让收入2190亿元，仅次于北京，居全国第二位。此外，近70家品牌房地产企业参与了土壤拍卖。

据《国家商报》记者了解，2018年上半年，杭州土地出让收入1439亿元，在全国300个城市中排名第一，但房地产市场越来越冷，这一点仍然难以掩饰，尤其是在“金九银十”期间，杭州也出现了因“对降价不满”而要求退房的情况。

这些迹象表明，在不断的调控下，杭州的“金九银十”已经明显消退，楼市也呈现出“降温”的趋势。

业主“不满意降价”退房

9月15日，网上有报道称，杭州“未来海岸”一期工程的部分业主在售楼处前“维权”，因为他们认为二期工程的开盘价比一期工程便宜，要求开发商补足差价、派车位或退房。

根据“杭州透明房地产网”的信息，上述项目于8月21日开盘的第一期共推出了382套，分别位于36栋、40栋和41栋的3栋高层住宅中。根据备案资料，上述房屋毛坯单价为12033元/平方米至14633元/平方米，装修价格为4000元/平方米。根据杭州市公证处的信息，以上382套共有1436户申请人，其中无房户671户，综合中标率为27%。目前，有8栋房子可供出售。

在上述项目的第二阶段，已在27栋和28栋高层住宅建筑中推出了总共155套套房。根据备案信息，空白房源单价为9907元/平方米至14257元/平方米，装修价格为4000元/平方米。根据杭州市公证处的信息，上述161套共有622户申请人，其中无房户272户，综合中标率为26%。

从这个角度来看，就最高申报价格而言，二期仅比一期低376元/平方米。然而，在单个房间类型中，价格差异更加明显。例如，二期一层114平方米的房子比一期低2126元/平方米，这意味着一期业主需要比二期业主多花20多万元。

《国家商报》的记者打电话给采购部的工作人员询问此事。另一方表示，个别楼层和房屋存在降价，主要是因为一期房屋景观较好，所以价格相对较高，但二期房屋整体平均价格基本保持不变。

对于上述“差价”，项目开发商随后在9月18日发出的“致业主函”中表示，二期房款应严格按照一房一价进行备案，平均备案价格为17，200元/平方米。该公司还表示，对二期定价有疑问的业主可以在限定时间内申请退房，并且不会收取任何违约金。

滨江集团董事长齐金星(002244)在接受媒体采访时表示，与一期的价格差异部分是由于不同的建筑、楼层和户型。

《国家商报》记者了解到，杭州上一次因不满降价而“退房”是在2014年，当时房地产市场在上一轮受到严格监管。然而，未来沿海项目的“退房”这一次也是第一个项目退房，因为不满降价以来，这一轮房地产市场调控在杭州。

据公开信息，上述项目位于杭州萧山区大江东盘，西距萧山机场约10公里，位置相对偏位。

《金色九月和银色10》还不够好

房地产业被称为“金九银十”。然而，在一系列调控政策下，今年杭州的“金九银十”显然是不够的。

根据浙江传媒房地产研究所的数据，从10月1日至6日，杭州共售出商品房282套，比去年同期的976套下降了71%，远低于2016年同期的2142套，创下了8年来的同期新低。

根据中国指数研究院的数据，从10月1日到7日，杭州售出了293套新房，比去年同期下降了近70%，创下10年来的新低；售出97套二手房，同比下降30%以上，创下5年来的新低。

“目前杭州楼市的调整，主要是受到持续而严格的市场调控的影响。”易居研究院智库中心研究主任严跃进向《商业日报》记者指出:“一方面，限购、限贷、限价令等严格监管导致需求相对不足，投资投机需求受到明显抑制；另一方面，这也与开发商对房地产市场的后续走势和自身财力不再过于乐观有关。”

《全国商报》记者了解到，自今年4月实施摇号购房政策以来，杭州楼市调控补丁陆续出台。6月26日，杭州市暂停向企事业单位和其他机构出售住房；7月23日，杭州市11个部门联合发起了一场控制房地产市场混乱的专项行动，重点打击投机性房地产投机、虚假信息和虚假发布住房；9月29日，杭州市下发文件，进一步规范商品房销售的现场公示和代理销售行为，明确了全装修商品房销售的装修价格、材料、品牌和规格等内容。

事实上，在持续的调控下，杭州楼市在8月份出现了“降温”的迹象。

一方面，土地市场越来越冷。7月份，杭州市土地出让收入573亿元，综合地价为14%。8月份，杭州土地出让收入226亿元，综合费率降至4%。

另一方面，摇号的中奖率也在上升。据《全国商报》记者不完全统计，8月份，杭州共推出38个楼盘，7383套，注册总人数73012人，综合中标率10.1%；9月，杭州推出了59个新网站和10，169个套房，注册人数为58，034人，综合中标率上升至17.5%。

然而，值得注意的是，土地拍卖的升水率有所下降，彩票的中奖率有所上升。尽管杭州的整体房地产市场越来越冷，但房地产市场的分化是显而易见的。

根据中国指数研究院的数据，在第三季度，333个项目在开盘时售罄，其中97个在杭州，在中国所有城市中排名第一。

尽管如此，一些位于偏远地区的新房子，如临安、余杭和萧山，已经赢得了100%以上的彩票。例如，在临安天阳天蓝色项目中，90套房的数量为86套，中标率为105%；钟君白井湾项目，132套78套，中标率169%；余杭区西房陈宫外滩项目97套房41套，中标率23.7%。

"就目前的形势而言，调控不能放松."严跃进说:“对于开发商来说，市场前景是乐观的，销售和投资方面都有很大的压力。有必要采取灵活的策略来防范资金链风险。”