广州中心区楼盘频念“降”字诀：500多万房优惠72万

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秋季过后，天气只会越来越冷，但广州楼市似乎即将进入冬季，降价幅度从外围地区扩大到中心地区。国庆长假期间，国家商报记者走访了广州市中心地区主要商品买家——荔湾区广州钢铁新城，发现一批房地产项目出台了大优惠措施，部分房地产项目优惠率超过10%。

一方面，购房者观望，资金受到严格控制，另一方面，融资收紧，资金回笼放缓，开发商面临的资金压力并不平静。嗅觉敏锐的万科高喊“活下去”。碧桂园(港股02007)曾考虑停止销售率低的项目，而穿越周期已成为开发商的重中之重。面对市场的下行压力，开发商将如何调整销售策略？

现场:一些房产已经下跌超过10%

房地产市场的下行压力逐渐显现。国庆假期期间，降价促销的浪潮逐渐在广州楼市蔓延。据《国家商报》记者现场调查，广州楼市的降价浪潮已经从增城、南沙等周边地区扩展到中心地区，增城、黄埔、南沙、花都、荔湾、番禺等地也有房地产实施降价促销策略。

国庆假期期间，记者作为购房者走访了位于荔湾区的广钢新城板块的多个楼盘，发现包括保利和广晨悦、叶榛松田和金融街(000402，股票市场)在内的许多项目都出台了优惠措施。其中，和光·陈悦有很大的下降。原三居室总价约为530万元，折扣价约为458万元，降价幅度高达72万元，降幅为13.58%。

叶榛松田项目下降幅度相对较低，三居室102平方米，原总价约为440万元，折后总价约为427万元。该项目销售人员告诉记者，该项目是以双合同形式签订的，备案合同价约为356万元，装修合同价约为71万元。按30%的首付款计算，购房者的首付款约为178万元。

对于买家来说，首付压力更大的形式是双签合同。随着双合同的盛行，单合同已经成为开发商的宣传和卖点。在广州钢铁股份有限公司的新城，标有“购房合同，首付110万”和“国庆特价8.8折”字样的广告更为显眼。

荣穗华富项目的销售人员告诉记者，由于该项目在2015年和2016年获得了预售证书，因此避开了价格限制，签约价格可能会超过地区价格限制，从而实现单笔签约。

以该项目一套92平方米的三居室为例，原总价约为521万元。扣除20万元的折扣、9.7%的商业贷款折扣、9.9%的国庆折扣和9.9%的7天内按时签约折扣后，总折扣价格约为477万元，总折扣约为9.2%。30%的首付约为144万元，远低于双合同。

关于广告提供的8.8%的折扣，融穗华富项目的销售人员向记者解释说，8.8%的折扣单位主要是商铺，只有少数国庆惠惠单位可以提供8.8%的折扣。

据记者在荣穗华富项目销售中心贴出的国庆惠惠单元介绍，国庆惠惠单元为低楼层、高楼层，集中在二至四层及30层以上，大部分都贴有“已售”字样。面积约83平方米的原价为57，320元/平方米，打折后的单价约为50，600元/平方米，每平方米下降6，719元。折扣高达约56万元，折扣约为8.8倍。

开发商:假期后调整优惠幅度

据《全国商报》记者报道，每年“十一”黄金周期间，开发商都会有不同程度的降价促销措施，这将推动交易量上升。与往年相比，今年开发商的利润率较大，主要是因为房企面临着资金回笼的压力。

和光陈悦项目的销售人员告诉记者，目前的促销主要是由于开发商需要抽回资金，而黄金周之后房地产的优惠率将会调整。

与此同时，广州金融街相关负责人在接受记者采访时表示，“十一”黄金周推出了针对部分单位个人房地产的特价优惠，优惠力度比平时高1%~2%。就公寓布局和朝向而言，这些特殊单元相对不太好。假期过后，价格会有所调整，个别单位会适当收回优惠，幅度在2%左右。

值得注意的是，自今年年初以来，开发商的策略发生了重大变化。万科高喊“住”，碧桂园已经考虑停止一些低效项目，这主要是因为对资金的渴求。随着融资渠道的收紧和资金回笼的放缓，房企的资金压力成倍增加，跨周期“生活”成为房企的当务之急。

虽然开发商的优惠措施将在“十一黄金周”后进行调整，但开发商未来的营销策略将是以价换量、适度降价、快速回笼资金。

广州金融街相关负责人告诉记者，目前有很多买家持币观望，所以在下一个购买节点将继续推出优惠措施，比如像“十一黄金周”一样强势的“双十一”。

在谈到优惠保证金时，负责人明确表示，这不是一个大的价格下跌，这将导致市场恐慌。价格越低，买的人就越少。这对市场和开发商本身都是不负责任的。