热点城市进入卖不完时代：楼市成交下降库存反弹

本篇文章2183字，读完约5分钟

十月是房地产市场的传统旺季。然而，在今年的黄金周期间，许多城市的新房数量和价格都下降了，一些开发商开始变相降价，并以打折或优惠的方式进行促销。根据中国指数研究院的统计，黄金周期间，全国许多城市的交易都很冷淡。其中，北京新房成交量下降20%，深圳更是“减半”。三线城市新房成交量同比下降51.5%，降幅最大的扬州降幅超过90%。与此同时，一些城市新开楼盘的销售已经冷清。国庆7天，上海新建商品房交易面积5.6万平方米，比上个月下降68.8%。

今年房地产市场降温已成为共识。根据中国指数研究院的数据，9月份被监测的主要城市的商品房交易量分别下降了7.29%和0.52%。与此同时，所有城市的总库存出现反弹，环比上升9.3%，热门城市开始进入“永不枯竭的销售”时代。

9月，住房和城乡建设部再次要求各地继续实施专项行动，继续整顿房地产市场违法行为，规范市场秩序。与此同时，全国16个省市相继出台限购限售、住房保障、价格控制、公积金使用等相关政策，共同遏制供需双方的不合理需求。

然而，刚刚过去的国庆假期对许多房地产开发商来说也很酷。中原地产研究院首席分析师张大伟对《商业日报》记者表示:“房地产市场不存在‘金九银十’。9月份，60%以上城市的营业额同比下降。从市场角度来看，自2017年以来，大多数热点城市的房地产市场已经完全受限。在这种情况下，房地产市场没有旺季，市场更关心的是限价政策的严格程度。”

三线城市比上个月大幅下降

在严格的政策下，9月份各城市商品房交易量继续分化。

《全国商报》记者查阅了中国指数研究院9月份主要城市房地产市场交易情况表，发现4个一线城市的交易面积环比增长6.78%，同比增长37.68%。

值得注意的是，在一线城市中，广州商品房交易面积同比增长84.51%，同比增长104.27%，起到了绝对的拉动作用。在各种调控政策下，深圳9月份的交易面积环比下降近40%，比去年同期下降20%以上。

二线代表城市交易面积环比下降5.80%，同比下降1.61%；三线城市交易面积同比下降25.16%，同比下降25.33%。

从交易面积数据来看，全国有9个城市出现增长，其中广州和武汉增长最为明显，增幅超过30%；在环比下降的城市中，扬州下降了90%以上。与去年同期相比，16个城市的营业额有所下降，其中扬州下降幅度较大。

根据周平均交易数据，9月份一线城市北京、上海和广州的周平均交易量均有所增加，北京和广州的周平均交易量均增长了60%以上，而深圳的周平均交易量则持平。连锁比率下降了；南京、苏州、武汉等二三线城市的平均周营业额与8月份基本持平，与去年同期相比继续保持下降趋势。

与此同时，在刚刚过去的国庆假期期间，尽管世界各地的开发商都做出了各种让步，但售楼处仍然充满了“冷清”。

数据显示，国庆假期期间，一、二线城市的商品房交易持续萎缩，北京、杭州、深圳等地大部分时间一天只能卖出几十套房子。从10月2日到6日，北京总共售出了51套房子.从10月1日到7日，杭州售出了293套新房，比去年同期下降了近70%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《商业日报》记者表示:“9月份交易量的下降与持续严格的采购政策有关。特别是，一些城市仍然有明显的控制，其次是二手房的更换。效率显然很低，因此尽管开发商推动市场的速度更快，但却缺乏市场认知度。”

他表示:“预计后续市场交易仍将分化，尤其是如果一些城市在购房政策上给予适当宽松，市场交易有望回升。”

热门城市的库存增加了

截至2018年9月底，中国手指数据监测的主要城市总库存环比增长9.3%。根据张大伟的数据，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波和其他市场在内的热门城市的库存都出现了环比增长。除了几个只需要项目的热点，去污率迅速下降。

“许多城市的房地产市场正在逐步上升和下降，房价的调整从一个地方延伸到另一个地方。热门城市开始逐渐衰落，购买力难以支撑市场继续上涨。”张大伟预言。

在由中央参考研究所房地产指数系统监测的城市中，只有福州的商品房库存出现环比下降。宁波、苏州和杭州在库存恢复方面排名前三，分别增长44.71%、19.01%和16.10%。

数据显示，9月份杭州的可销售面积为93.6万平方米，库存比上个月增长16.10%；苏州的销售面积为412.69万平方米，库存比上个月增长19.01%；深圳实用面积231.44万平方米，比上个月增长11.35%；北京商品房库存为752.62万平方米，比上个月增长9.23%。

面对库存反弹，房企面临两难境地。张大伟分析:“在目前的市场条件下，一些城市的项目不会降价，销售肯定难以提高；然而，如果价格降低，一旦业主归还房子，就会变得更加复杂和困难。一些开发商害怕降价后的麻烦，选择暂时观望，不敢贸然降价。一旦因预期降价而引起的退房非常激烈，大多数房屋公司很可能会暂停降价或采取间接的缓解方法进行促销。”

《国家商报》记者了解到，城市间库存水平差异也相当明显。在9个代表性城市中，杭州、深圳、厦门、南京、上海等城市接近2010年以来的最低水平，而广州则呈现相反的趋势。

严跃进还对库存积压表示担忧:“从具体城市来看，一些实行严格二手房购买政策的城市更容易面临库存积压；如果一些城市有宽松的结算政策或相对宽松的购买政策，去库存化的效果仍可保持乐观。”