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11月份,虽然各大房企销量有所增加,但淘汰率降至历史最低,百强房企同比增速继续下滑,财务压力加大。为此,各大房企纷纷进入“冬季模式”:一方面,自去年11月以来,房企已经筹集了大量资金,融资总额已超过1000亿元;另一方面,房企对征地更加谨慎,25家龙头房企连续三个月征地金额不足1000亿元。
根据最新数据,11月份,虽然各大房地产企业的销量都有所增加,但淘汰率却降至历史最低点。前100家房地产企业的同比增速继续下滑,财务压力加大。为此,各大房企纷纷进入“冬季模式”:一方面,自去年11月以来,房企已经筹集了大量资金,融资总额已超过1000亿元;另一方面,房企对征地更加谨慎,25家龙头房企连续三个月征地金额不足1000亿元。展望未来,业内人士指出,房地产企业销售增长同比下滑的可能性很高。
销售增长继续放缓
虽然年底房地产企业积极推市,但仍无法改变销售增长放缓的趋势。
据嘉里发布的数据显示,11月份房地产百强企业销售额达到8953亿元,同比增长24.5%,但同比增速较10月份下降了7.5个百分点。今年下半年以来,房地产百强企业销售额同比增速自7月份以来一直在下降。
虽然11月份前100名房地产企业销售额环比增长9%,结束了10月份环比增速下滑的局面,但民生证券指出,这主要是由于年底有大量房地产项目进入市场并积极推动市场。预计12月份的推进速度将与11月份持平,百强房地产企业销售额环比增速仍令人担忧。
在很大程度上,下降的利率打破了住房企业通过增加供应在年底反弹的希望。根据CICC对10个重点城市的统计,虽然11月份累计销售额同比增长45%,但销售淘汰率较10月份下降了6个百分点,至65%,降至历史最低水平。
易居研究院智库中心研究主任严跃进预测,11月和12月,白城新建住宅存量将继续上升。这种库存趋势可能会迫使房地产企业主动降价,以加快可销售项目的销售,最终实现年度销售目标。
然而,克里表示,近一半的百强房地产企业提出了2018年的年度销售目标。截至11月底,虽然有近10家房地产企业提前完成了年度任务,但由于年末市场低迷,企业新项目淘汰率普遍低于预期,许多企业难以完成年度目标。
“像万科和碧桂园这样的领先房地产企业现在没有提及销售目标,但它们更追求未来的高质量增长。然而,仍有许多房地产企业把销售增长放在首位。近年来,他们的发展更加激进,增长目标超过50%。对他们来说,年底的压力非常大。”北京一家中型房屋公司的负责人说。
“冬季模式”已打开
销售增速持续放缓,迫使房企开源节流,开启“冬季模式”:一方面,自11月以来,各大房企加大了融资力度;另一方面,房地产公司在收购土地时变得更加谨慎。
11月以来,房企掀起了新一轮融资高潮:保利地产(600048,股市)获批100亿元可持续中期票据,碧桂园计划发行可转换债券募集10亿美元,恒大发行10亿美元优先票据,华夏幸福(600340,股市)发行80亿美元企业债券...粗略统计,不计ipo,11月份房企融资额已超过1000亿元。
融资成本不可低估,许多房企的融资成本在10%左右。例如,10月31日,恒大宣布将发行总额为18亿美元的优先票据,其中5年期票据的利率高达13.75%。红阳地产上市以来发行的首笔债券年利率为13.5%。
相对而言,国有企业融资更为从容。北京一家国有房地产企业的负责人告诉《中国证券报》:“今年,国资委要求我们降低负债率,所以我们的融资不急,负债率在78%左右,融资成本在5.3%左右。融资渠道包括美元债券、公司债券、永久债券和低成本保险融资。”
在土地收购方面,中原地产的数据显示,从9月到11月,25家领先房地产企业的土地收购总额分别为767亿元、720亿元和394亿元,连续三个月低于1000亿元,为四年来首次。2018年之前,主要房地产企业每月获得的土地数量在1200亿至2000亿元之间。
“虽然一线和二线城市的土地供应大幅增加,但大多数都是积极参与土地市场的国有企业。目前,大部分地块都有各种配套要求,限价令、限售令等政策使得一线、二线城市的龙头房企在土地招标拍卖市场上拿地的热情大幅下降。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国证券报》记者。
与此同时,万科等领先房地产企业的征地模式也发生了变化。例如,去年10月,万科以32.34亿元的价格收购了华夏幸福旗下多家房地产项目公司80%的股权,11月,万科以3.55亿元的价格收购了嘉凯诚旗下四家房地产项目公司100%的股权和一家房地产项目公司75%的股权。
调节的频率降低了
在经历了惨淡的11月之后,房企在12月迎来了一场年终决战,但在多重压力下,前景并不乐观。
“后续市场将逐步进入供应增加周期。最近,之前支撑整体市场上涨的三线城市房地产市场显示出微弱的上涨,而热门的一线和二线城市也显示出整体降温。在债务偿还压力加大和项目放缓的背景下,住房企业可能会选择以交换价格来确保资金周转和销售目标。”张大伟认为。
唯一的好消息是监管政策和措施的频率降低了。中原地产数据显示,今年前10个月调控总量高达410倍,同比增长超过80%。即使10月份有国庆假期,调控次数仍高达24次,但调控次数已降至11月份的20次。
张大伟认为,11月份调整数量下降的原因是房地产市场的增长速度明显放缓;另一方面,自今年年初以来,各地调控政策的实施一直非常严格,而the/きだよきだよききだよきききだよ/is的调控力度不是很大。
华创证券认为,目前的调控政策已经取得成效,很难进一步收紧政策。与此同时,经济面临下行压力,因此保持稳定更为关键。
然而,接受《中国证券报》采访的业内人士普遍认为,短期内放松楼市调控政策的可能性非常小。
招商证券(600999)表示,目前的房地产政策是一种“社会舞步”节奏:随着宏观经济下滑,政策幅度继续提高,但行业很难有全球性的放松政策。行业政策跟随经济变化,微调行业节奏,可以用“你走得更远,我退一步”来形容。目前,短期行政控制措施难以立即撤销,长期机制难以迅速启动。
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