中国证券报：房贷利率难现全面大幅下降

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国家统计局16日发布的70个大中城市房价数据显示，房地产市场的繁荣程度继续下降。此外，抵押贷款利率的涨幅已经收窄，市场预计抵押贷款利率将在短期内大幅下降。此间观察家认为，由于今年银行信贷投资、债务成本、房地产调控等因素，抵押贷款利率很难大幅下降。

首先，从房贷利率松动的原因来看，央行自2018年以来已经实施了五次RRR减息，目前市场流动性处于合理充裕的状态，这导致银行可以调动的资金量增加，有利于信贷规模的扩大。但是，当前的信用风险不容忽视，优质资产相对稀缺。个人住房贷款是相对安全的资产，银行有动机增加配置。需要指出的是，目前定向监管的方向不会改变，央行向市场释放流动性的目的是增加对民营企业和小微企业的支持。随着救助民营企业政策的不断出台，商业银行仍将关注实体经济和薄弱领域，而非房地产行业。

其次，从债务方面来看，在流动性合理充裕的背景下，银行债务方面的压力将会减轻。然而，需要注意的是，在利率市场化和银行“存款转移”的大趋势下，银行吸收存款的压力将长期存在。自2018年以来，结构性存款作为银行获取存款的主要工具之一，规模不断扩大。考虑到一些“廉价”负债被结构性存款所取代，银行债务方面的成本增加了，这就要求资本方面的收入保持较高水平。个人按揭贷款因为按揭比较安全，但是收入比较低，银行在按揭贷款上有很强的议价能力。

第三，房地产市场严格调控的局面没有改变，不利于抵押贷款利率全面大幅下降。根据国家统计局16日发布的数据，年末一线城市新建商品房成交量有所上升，而二三线城市价格保持稳定。事实上，房价的稳定意味着早期调控的效果正在不断显现。如果房地产市场调控不稳定，将在一定程度上危及房地产市场的健康稳定发展。在“房无投机”的政策基调下，调控将继续努力防止房地产价格波动，使其回归理性。

此外，短期内不可能全面降息。央行表示，当前的货币政策正在逐渐在实体经济中发挥作用，同时也在对原有政策进行动态评估，并在此基础上做进一步研究。因此，近期可能不会全面降息。此外，从人民币汇率和房地产市场监管的角度来看，降息并不合适，房贷利率也不太可能全面下调。