华润置地的中年焦虑

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乐居金融王来自深圳

2018年是华润置地(01109.hk)的故事年，一个中年油腻腻的房地产商。

今年，华润置地的销售规模首次突破2000亿元；传闻“掌舵人”吴向东将离开公司(2019年2月上任)，并带来了小小的人事冲击；唐勇接任空失去董事长职位7年，华润置地进入“唐勇时代”。

然而，中年人对华润置地的焦虑随之而来。这也可以从最近发布的年度报告中看出。

双轮失衡:发展弱于投资

华润置地2018年的成绩单看起来很漂亮。据年报显示，2018年华润置地总收入同比增长19%，达到1210亿元，其中房地产开发同比增长18%，达到1050亿元，投资性房地产租金收入同比增长25%，达到95亿元，成为仅次于万达的第二大租金收入近100亿元的房地产企业。

在规模不断扩大的同时，盈利能力也在不断提高。2018年，华润置地综合毛利率为43.4%，较2017年的40.2%上升3.2个百分点。其中，物业开发业务毛利率由2017年的39.7%上升至42.9%，投资物业(包括酒店经营)毛利率由2017年的61.4%上升至65.9%。

华润置地一直实施开发投资两轮驱动战略，但从收入和毛利率来看，投资业务的表现明显好于开发业务。

2018年，华润置地签约销售额同比增长22%，达到2106.8亿元，位居行业第九，保持前十位。

然而，这一规模已被碧桂园、万科、恒大、融创、保利等4000亿企业甩在身后。2019年，华润置地设定的销售目标是2420亿元。恐怕唐勇不得不认真考虑如何在有前拦截和后追的情况下不被留在第一营。

再一步空，1500亿去“补位置”

另一件尴尬的事情是，在中国六大地区中，华润置地总部所在的华南地区2018年销售额占比排名第二，仅占23.2%，仅比华东地区第三位高出一个百分点。

2017-2018年，许多住房企业受益于粤港澳大湾区的发展。这意味着华润置地在区域布局上再次错失良机。

在中国资源开发的历史上,“踏脚石空”在区域布局中出现过不止一次。例如，2010年，一线和二线城市的房地产市场受到严格监管。根据市场形势判断，华润置地开始向三四线城市转移，同时一线城市投资萎缩。数据显示，其开发业务的销售额仅为226亿英镑，在业内排名第15位，为过去10年来的最低水平。2013年，华润置地从三线和四线覆盖了一二线城市，但错过了“棚改”的机会。以碧桂园和恒大为代表的全区房企成为增长最快的企业。

为了攫取大湾区的红利，华润在2018年收购了这块土地。根据年报数据，2018年，华润置地共斥资1513亿元收购土地，进入70个城市，新增项目103个，建成面积2213万平方米。2016年和2017年，公司新增土地储备分别为1052万平方米和1196.6万平方米。

截至2018年底，华润置地总用地面积为5957万平方米，足以支撑未来三年华润置地的发展。其中，华南地区土地储备1371万平方米，居六大地区之首。大湾区已成为华润置地的战略重点。

1000亿土地收购乙方:计息负债增加28%

作为2018年年度征地支出超过2017年的少数开发商之一，华润置地显示出规模扩张的紧迫性。然而，如何在实现规模扩张的同时实现金融稳定？这也是华润置地的中年焦虑之一。

根据年报，截至2018年底，华润置地负债总额为4750.39亿元，资产总额为6557亿元。根据这一计算，资产负债率为72.44%；2015-2017年末负债总额分别为2574亿元、2879亿元和4021亿元。根据这一计算，华润置地的负债在三年内增加了2176亿元，复合增长率为84.54%。

据沈万红源测算，2018年底，华润置地的净负债率上升了0.7个百分点，达到37%，总计息负债同比增长28%，达到1350亿元。然而，华润的融资成本是其主要优势之一。尽管2108年的平均融资成本增加了30个基点，达到4.47%，但仍处于行业的较低水平。

根据风能数据，近五年来中国国土资源的流动比率和速动比率总体呈下降趋势。

数据来源:风，图纸:乐居金融

土地储备一直是一把双刃剑。如果你踏上市场的节奏，你会获得丰收；一旦市场疲软或受到严格监管，公司将面临巨大的现金流和债务压力。