以稳为主 7月楼市调控逾40次

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[摘要]7月，出台了苏州提价、洛阳重申限价、呼和浩特启动行业标准自查、宁波规范商品房销售等政策。7月19日，开封取消了“限售令”，并在一天后撤回，这也反映出目前的房地产市场监管政策是严格的。

今年4月至7月，楼市调控政策的号角越来越响。

据《时代周刊》记者统计，7月份，苏州调控超重、洛阳重申限价、呼和浩特启动行业标准自查、宁波调控商品房销售等政策相继出台。7月19日，开封取消了“限售令”，并在一天后撤回，这也反映出目前的房地产市场监管政策是严格的。

据中原房地产研究中心统计，截至7月28日，7月份已有40多处房地产调整。这一轮始于3月份的楼市“小羊春”，目前没有明显的热度。根据国家统计局公布的70个城市的房价数据，6月份63个城市的新房价格环比上涨，比5月份低4个百分点，但仍高于今年2月份的水平。当时，只有57个城市的新房价格环比上涨。

“从政策趋势来看，稳定预期、稳定土地价格和稳定房价仍是中国房地产政策的基调。其次，预计风险不断上升的城市仍将出台政策来保持稳定。”中原地产首席分析师张大伟告诉《时代周刊》记者。

58房屋研究院首席分析师张博在接受《时代周刊》采访时表示，尽管7月份政策收紧的信号更为明显，但这并不意味着未来楼市调控政策将一直收紧:“整体经济环境、房地产融资环境和需求侧调控是影响楼市基本面的主要因素。整体经济环境的不确定性将对房地产市场产生全球性影响，而房地产融资环境将直接对房企产生重大影响。在需求侧监管不放松的趋势下，下半年楼市过热的可能性明显较小，楼市政策也将保持稳定，不会出现过重。”

房地产市场正在慢慢降温

以4月19日为节点，今年上半年房地产市场调控明显分为两个阶段:第一季度，政策出台小而宽松，到4月19日，住房和城乡建设部没有说出第一季度房价波动较大的六个城市，政策变化很快。

数据显示，在4月、5月和6月，中国的房地产相关监管分别达到60次、41次和46次。从1月到3月，分别有68次、21次和15次。其中，1月份发布的房地产市场相关政策较多，主要受当地两次会议召开和房地产市场调整的影响。

今年7月，在四个典型的城市中，苏州因房价过度上涨而在5月份被住房和城乡建设部点名警告，洛阳在6月份成为中国首个新增住房的城市，呼和浩特则连续8个月位居全国第一。由于近期宁波市批准浙江省前湾新区，一些房企开始借机炒作住房紧缺的市场氛围。

苏州是上半年最典型的城市。据柯睿房地产中心统计，3月份苏州市商品房交易面积为66万平方米，比上个月增长109%；4月份，市场继续火爆，商品房销售105万平方米，比上个月增长58%。

随后，苏州迅速出台了调控政策。5月11日，苏州对整个苏州工业园区和苏州高新区部分重点区域的新房限购(600736)进行了为期三年的限购，对整个苏州工业园区的二手房限购进行了为期五年的限购，并调整了地价指导要求。

然而，市场并没有明显降温。根据柯睿房地产研究中心的数据，政策发布当月，苏州商品房交易面积为99万平方米，比上个月下降6%；6月份，苏州商品房成交量为91万平方米，继续小幅下降，但纵向比较仍处于历史高位。

7月24日，苏州再次采取主动，将非苏州家庭购买第一套房的社保要求从两年一套提高到三年两年一套，并将限购范围从本地扩大到全市。

此外，《泰晤士报》记者指出，7月份，收紧金融政策成为房地产市场监管的重点之一。截至7月29日，有关部门已发布15个讲话或政策，要求关注防范房地产金融风险。银监会和央行也采取了强化措施:5月17日，银监会下发《关于开展巩固治乱成果、推进合规建设工作的通知》，对房地产融资进行监管；7月12日，《关于房地产企业发行外债备案登记有关要求的通知》规定，房地产企业发行外债只能用于“借新还旧”。

“以前，房地产金融风险很少被提及。不过，这一问题已多次被提及，近期出台了有针对性的政策，表明中央各级部门已注意到房地产融资的井喷和风险的增加，这加剧了城市和房地产市场的热度。”张大伟说。

第三，四线城市还没有达到政策放松的条件

“不炒房”和“三不稳定”需要全国上下一盘棋，但在不同的地方实施时面临不同的压力。

热门的一二线城市如苏州、洛阳、呼和浩特和宁波仍面临抑制房价上涨的需求，而一些三四线城市需要解决防止房地产市场下跌的问题。

据《泰晤士报》记者不完全梳理，截至目前，开封(发布后一天撤回)、菏泽和太原已取消限购订单，衡阳(发布后也撤回)、南京高淳区和兰州已取消限购订单。此外，安徽省阜阳市取消了土地转让价格限制条款。

3.四线城市房地产市场面临多大压力？

根据上海易居房地产研究所2019年上半年中国100个城市的库存报告，截至2019年6月底，易居房地产研究所监测的100个城市新建商品房总库存为4.5203亿平方米，比上个月增长0.4%，比上年增长6.0%。其中，64个四线城市的总库存为2.018亿平方米，比上个月增长0.6%，比去年同期增长9.5%。易居房地产研究所所长严跃进表示:“四线城市的库存连续8个月同比增长，库存去化学的压力加大。”

与热门的一、二线城市不同，近两年来，四线城市的房地产市场在调控的影响下迅速降温。

以开封为例。2017年5月，开封出台了《调控条》，以规范楼市。当年，开封市商品房总销售面积为394.68万平方米，月平均成交额约为32.89万平方米。此后，市场迅速下跌。2018年，开封市新建商品房总成交量为258.5万平方米，同比下降21.53%，月平均成交面积约为21.54万平方米。

根据诸葛提供的住房数据，开封市场的下跌趋势并未逆转。2019年上半年，开封市售出商品房124.51万平方米，平均月成交量约为20.75万平方米。然而，上海易居房地产研究所也指出，四线城市放松楼市政策的条件尚不成熟，因为房价涨幅仍在扩大。

根据《2019年上半年中国100个城市房价报告》，今年上半年，易居房地产研究所监测的四线城市64套新建商品房平均成交价格为10927元/平方米，同比增长10.1%。

严跃进指出，这一波四线城市房价上涨甚至可以追溯到2018年6月:从2018年6月开始，四线城市房价同比增长曲线呈上升趋势，中间略有波动，但趋势保持不变。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师段玉通指出:“2019年第30周，三四线城市商品房均价为11365元/平方米，环比小幅上涨0.06%，且连续三周上涨。虽然“由于城市的政策”，目前三四线城市没有放松政策的条件。地方政府在出台政策之前，首先要了解当地的具体情况，预测政策效果，然后按照国家规定的方向出台适合本城市的政策。”