华南多城房价让利 四季度房企加速去化

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在“不炒房”、“稳定房价”、“稳定预期”的政策下，第四季度华南楼市会走向何方？

据Cree监测，国庆黄金周期间(10月1 7日)，华南地区8个城市(肇庆除外)的认购量和退订率均不及去年同期，整体认购量仅为4580套，退订率低至38%。在降价之下，楼市的表现仍难以达到预期。

“现阶段的共识是，回报是第一线。例如，深圳的每一个住宅网站开张时都卖得很好。在四线城市，开发商的策略基本上是降价并迅速行动。”9月底，深圳一家大型房地产企业的负责人告诉《时代周刊》记者。

“以前，广东的一家房地产公司要求所有员工都要卖房，主要是因为它的布局局限在广东，而且大部分都是两三个四级城市，抵御风险的能力不强。”10月初，广州一家1000亿住房公司的负责人告诉《时代周刊》记者，深圳等一线城市的市场仍相对稳定。从长远来看，该公司仍对房地产市场持乐观态度。"困难只是暂时的。"

在最近发表的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》中，壳牌发现屋也指出，与五年前相比，中国城市人口更加集中，人口向中心城市集中的趋势明显。

“从过去三年大湾区城市常住人口的增长来看，广州和深圳分别增加了165万人和140万人，人口具有吸引力。”根据白皮书，根据国家统计局(2015年)、香港政府统计部(2017年)和澳门特别行政区政府统计暨普查局(2016年)的数据，粤港澳大湾区11个城市中有8个城市的住房拥有率低于60%，尤其是深圳，仅为23.7%。数据显示，粤港澳大湾区有近3500万人没有自己的住房。

根据白皮书，粤港澳大湾区有很强的人口吸引力，但住房拥有率低，未来的房地产需求仍然巨大。

多城市一次性降价

在“调控的高压力”下，广东第四季度的市场形势不容乐观。

以佛山为例。据嘉里数据监测，在“十一五”期间，佛山市约有22栋建筑被推高，商品量达到1785套。在折扣方面，佛山的大部分建筑都为了刺激交易而降价，单价的优惠范围大多在2000元/平方米以内。

此外，在佛山五区的250个重点项目中，有58个项目在国庆期间提供特价或一口价住房，并有大范围的降价。

然而，降价并没有显著推动交易，只有578个订阅，整体取消率为32%，远低于去年同期的1845个订阅和41%的取消率。

再看看江门。根据嘉里的监测数据，在第11期，江门市三区一市(仅包括蓬江、江海、新会和鹤山)的许多建筑降价100万元/平方米。由于江门的新房均价约为7000元/平方米，所以降价是在两年前。除了直接降价之外，许多房地产还提供送货空中转、停车位送货，甚至精装修改的空白销售，这降低了吸引买家的门槛。

但是，像佛山一样，江门的降价促销并没有直接带动房价的下降。“十一五”期间，江门推货497台，认购145台，去污率39%。

中山楼市的特价房大多集中在主城区和火炬开发区，利润率大多集中在500-1000元/平方米，而一些豪宅的利润高达350万元/平方米。

在全市推广浪潮的推动下，中山认购677台，淘汰率达到46%。然而，这仍然低于去年同期的566个订阅和53%的取消率。

回顾华南国庆楼市，肇庆的“降价潮”是最具威胁性的。一方面，与其他城市相比，肇庆远离华南核心城市；另一方面，肇庆自身的基础设施和工资水平没有跟上如此大的增长趋势。根据嘉里的数据，在“十一”期间，肇庆至少有47栋建筑进行了活动，一些建筑甚至以50%的折扣出售。

据凯瑞介绍，纵观整个华南楼市，各城市的“价格战”已经一个接一个地展开，房地产企业也加大了促销力度来收获市场。除了常规折扣和优惠客房，首付分期付款的优惠大幅增加。“目前，在业绩压力下，许多房屋公司都给予了真诚的折扣，但效果一直微乎其微。在限购和贷款的影响下，买家仍持观望态度。”凯瑞继续说道。

广州中原研发部认为，假期过后，进一步的“抢客大战”将会开始，尤其是今年第四季度，大量新项目将进入市场，买卖气氛将会更加热烈。

二手空讨价还价的余地增加了

一手销售面临压力，二手市场的议价价格也在上涨。

以广州为例，据链家研究所统计，自今年年初以来，约有20%和25%的广州链家发行人选择每月调整上市价格。在所有的价格调整行动中，超过70%是降价行动。

特别是8月和9月，降价次数占总价格调整次数的比例明显增加，达到近90%。同时，业主的提价持续下降，占总调价次数的不到12%。

3 9月份，广州链家8月份降价幅度最大，达到9816次，9月份最低，为742次。

从降价幅度来看，8月份降价幅度最高，其中降价幅度为0.5%，分别占66.99%、5%、10%和3.27%。

在议价方面，根据链家研究所的统计，截至8月底，二手房买家的议价约为9.5%，为今年第二高，仅次于10.3%的议价。以越秀区五羊新城最近出售的一套两居室小公寓为例。挂牌价格为200万元，最终以178万元的价格售出，优惠价格为22万元，优惠率为11%。据报道，业主愿意作出重大让步，希望他们能尽快出售自己的财产，以获得资金用于住房交换。

业主的持续盈利也使得广州二手房平均成交价格从5月份开始呈现明显的下降趋势。到8月底，房价已经连续四个月下跌，达到今年的最低水平，平均价格为22000元/平方米。

中山市二手房上市总量有所增加。根据诸葛房产搜索数据研究中心的监测数据，截至10月7日，中山市二手房上市总量为73，672套，比上年同期的68，691套增长7.2%。

此外，截至10月7日，中山市二手房价格全部下跌，其中石齐区跌幅最大，下跌1.52%，每平方米下跌207元。其次是东区，较上月下跌1.00%，其次是南区，较上月下跌0.68%。诸葛指出，中山市二手房市场下行压力仍然比较大，市场活跃程度继续下降。

“对于刚才的需要，现在是开始的好机会。不过，与去年同期相比，市场有所下滑。”9月底，广州一家房地产企业的负责人告诉《时代周刊》记者。

链家研究所指出，对于购房者来说，目前的二手房市场显然处于“买方市场”，而空房有着巨大的利润空间。