让碧桂园如此焦虑的到底是什么？

本篇文章3903字，读完约10分钟

碧桂园最近陷入困境，房地产巨头陷入恐慌。 7月12日，杭州萧山碧桂园钱陈富项目旁出现一个大坑。事故影响了陈谦大厦旁边的居民楼，基坑中的裂缝延伸至其地基，使旁边的一栋三层建筑成为危险建筑。

6月24日，上海市奉贤区海湾镇碧桂园项目销售处6层屋面混凝土浇筑过程中，模板坍塌。倒塌面积约300平方米，由中天建设集团有限公司建造，造成1人死亡，9人受伤。

在这些事故的背后，有一股浓重的焦味，焦虑达到了极点。

碧桂园为什么如此焦虑？

从数据来看，没有理由焦虑。6月，碧桂园以778.1亿元的销售额在国内房地产企业中夺冠。

7月17日，国家统计局发布了6月份的房价统计数据。

4个一线城市的一手和二手房价格保持稳定，31个二线城市的一手和二手房价格同比分别上涨6.3%和4.6%，35个三线城市的新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨6.0%和4.3%。一线、二线和三线城市的房价环比都在上涨。

除了北京和上海等几个城市，房价都在逐年上涨。

2017年，碧桂园约58%的销售额来自三线和四线项目，2018年前四个月分别为70%、68%、71%和66%。碧桂园所在的四线城市的房价也在上涨。

然而，这些数据用处不大，目前的形势越来越有压力。这两年是投资者和开发商逃离的最后机会。

房地产开发商的高负债水平令人担忧。截至2017年底，碧桂园总资产10496.69亿元，总负债9330.57亿元，资产负债率高达89%。

根据中国指数研究院7月15日的数据，今年6月，碧桂园的销售额达到778.1亿元，再次夺冠。今年上半年，销售额为4124.9亿元，同比增长42.8%，销售面积同比增长36.1%。似乎一切都是那么美好。

但是碧桂园赶时间。

4月5日，国家主席莫斌发布了《关于加快周转、加快优质供应的紧急通知》；4月8日，碧桂园集团专门召开了“高周转率”专题会议；集团“高周转率”研讨会纪要在互联网上发布。4月11日，莫斌下发了《关于提高集团单位工作效率、促进项目高周转率的通知》和《关于项目建设申请高周转率的通知》。

碧桂园对已有34年历史的五线城市项目发布了新的奖罚办法，规定从退市到开工40天以上，该项目将被取消。如果该项目被摘牌，将启动，总奖金为20万元。每延迟一天，奖励将减少1万元，奖励为0。从第21天开始的罚款为10000元，每天递增，41天后开始的罚款为200000元。

这种周转有点疯狂。碧桂园看到了什么？听到什么？让他们这么担心？

作为中国城市的千年典范，北京和熊安的房地产被冻结

北京通州分中心是北京市委、市政府的新办公室，位于通州和廊坊的交界处。石榴集团k2销售处被一群业主包围，他们的白色t恤上印着“退房”。

原因是房价已经下跌。这些房主去年买了房子，开盘价约为4万英镑。今年，新阶段的开盘价降至25，000英镑。在2008年、2011年和2017年，攻击房地产的现象每隔几年就发生一次。

根据我爱我家(000560)市场研究所的统计，2018年上半年，北京二手房网上签约总数为76640份，同比下降10.9%，比2017年下半年上升57.6%，结束了2017年下半年的连续两次下降趋势。

那么这个呢？月平均交易量超过1万套只是北京二手房市场的正常交易水平。以北京800万台的库存规模，如果年周转率仅为2%，每年将有16万台，每月约1.4万台。

壳牌研究院的数据证实，北京无法回到高市场地位。连锁酒店新增加的客房数量正在减少，分别比上个月减少16.2%和16.1%。

熊安就更不用说商品房了。

7月12日，住房和城乡建设部与熊安新区管委会签署了一项战略合作协议，这可能意味着安雄的房地产将永远不会被释放。

抵押贷款继续收紧，房地产融资被锁定

7月17日，《证券日报》报道称，北京一些银行最近停止了抵押贷款。

目前，北京首套住房贷款的主流利率是基准利率上调10%，部分银行上调30%，部分银行因业务调整近期不再办理个人按揭贷款业务。

许多银行倾向于严格审查贷款人的信息，其他银行开始对抵押贷款附加条件，如要求贷款人申请信用卡或存款。

收紧抵押贷款和未能套现房地产并不仅限于北京。

根据荣360网站的数据，今年6月，根据对25个城市的监测，全国房贷利率连续18个月上涨。当月，中国首笔住房贷款的平均利率为5.64%，相当于基准利率的1.151倍，环比增长0.71%，同比增长4.89%，同比增长15.34%。

6月，在全国533家银行(分行)中，169家银行的第一套基准利率上升了10%，约占32%；164家银行的第一套基准利率上升了15%，约占31%；116家银行增长了20%，约占22%；25家银行增长了25%，约占5%；16家银行的第一套基准利率上调了30%，约占3%。

抵押贷款利率已经上升，本金和利息相等，为100万元，这可能会在30年内支付16.7万元的额外利息。

建立房地产基金越来越困难，一些个人抵押贷款已经暂停。

今年2月底，中信银行(601998，诊断单元)暂停“北京市200多万元个人住房抵押贷款”。今年7月，在深圳，一位私募股权基金经理告诉我，他的房子找不到按揭银行。如果他不说不，他就不会做。

暂停的现象似乎正在蔓延。

货币继续紧缩，金融压力增加，改革不会放松

收紧抵押贷款和抵押贷款，收紧发展贷款。开发者将面临巨大的挑战。

7月16日，据《华尔街日报》报道，北京市土地储备与整理中心消息人士称，下半年，北京市土地拍卖将加强对招标主体资金来源的监管。

需要强调的是，银行贷款、再贷款、股东贷款和私募基金不能用于支付土地出让金。对于结构复杂的非自有资金，如基于企业应付账款的供应链中的荷兰银行融资资金，联合央行的大数据也将被渗透和禁止。

今年6月20日，审计委员会的报告发布了一个强有力的信号，即它将严格监控和监管银行表外资产流向房地产。

众所周知，通过基金进行监管意味着什么。

开发商不得不收回土地，6月份，他们加快了征地速度，因为规模缩小，贷款无法发放，债务无法发放，资金链立即断裂。

然而，随着高价格，资金链崩溃，开发商不得不加快周转。过去两年我们买房子的时候，对开发的质量不能放心。

以土地换取资金是不现实的。土地价格在上涨，但限制越来越多。截至6月底，北京土地市场共有7次招标，2018年之前，北京土地历史上只有31次招标。

第三，四线城市也令人不安。舍改革的政策是曲折的。尽管住房和城乡建设部发布了补丁，但紧缩趋势不会改变。

不谈工棚改革，为了资金，财政部和央行的专家也起身了。指望积极的金融或央行出手是不现实的。

目前，货币市场既不能放水也不能培育实体，这是非常尴尬的。即使你放一些水，你也会盯着房地产。

高位收缩并巩固，最终会下跌

价格不会下降，但交易量会下降，所以不会太远。

壳牌研究院监测了今年上半年中国16个主要城市的营业额。自去年的“3.17”政策调控以来，整体市场温度一直较低。自今年2月以来，北京和成都等几个城市略有改善。

主要取决于交易量。

7月4日，上海易居房地产研究所发布了《2018年上半年10个城市二手房市场报告》。数据显示，今年上半年，受监测的10个主要城市(北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华)的二手房累计成交量约为34.3万套，同比下降20%，从1月到5月，降幅缩小了2个百分点

与2017年下半年相比，上半年营业额略有回升，并保持在近六年的平均水平附近，明显低于2016年本周期的最高水平，市场下行趋势保持不变。

根据链家监测的16个重点城市的交易数据，自2017年“317新政”以来，市场经历了大幅降温、低位稳定和上行修复三个阶段。目前，市场热度仍处于调控前的低位。

根据交易数据，2018年前5个月的交易量比2017年后5个月增长了21.8%，前5个月的月平均交易量是2017年3月的一半。

市场逐渐降温，用温水煮青蛙，有时成交量反弹，但蚱蜢后秋天。在股市中，这是一次高水平的盘整，即使反弹，也不会走远。

开征物业税的当务之急是，国家统计局提到了“房产税”

7月16日，国家统计局发言人表示，将加快落实房产税相关政策措施，实现多主体供给、多渠道保障，加快落实租售权等一系列配套政策。

显然，从数据来看，国家统计局表示，房地产热仍然太高，有必要泼些冷水。另一方面，开征物业税对相关部门来说也是非常迫切的。加速意味着一旦条件成熟，通常是在两三年后，它就会被引入，而现在它已经等得太久了。

它将于何时推出？一旦条件成熟，他们将被推出。

从程序上看，到2017年底，国土资源部在全国范围内统一了房地产登记，登记机构、登记依据、登记簿和信息平台都实现了“四统一”，但地方数据可能无法完全录入。

试点城市不成熟，上海和重庆不能说是成功的。

此外，立法尚未完成。根据其他税法的立法程序，需要在早期形成草案，以供国务院批准。目前的房产税似乎正处于送审和修改稿阶段。2013年11月，十八届三中全会提出了“加快房产税立法，适时推进改革”的构想，近年来财政部和全国人大常委会都有所提及。从2015年8月起，房产税连续四年被列入全国人大常委会立法项目。很有可能会有不断的争论和修改，估计快完成了。

从房地产市场来看，开征房产税的成熟条件是，当交易量下降时，一些人会逃离，以免伤害太多人。现在有超过n个人在换房间，卖他们丈夫的房子，买大房子，这估计是为将来做准备。

从实体经济的角度来看，这取决于实体企业基本稳定的时间，特朗普没有那么疯狂，外部压力下降。

碧桂园的焦虑是压力下的焦虑，也是看到中国房地产发生革命性变化时的焦虑。