美国楼市复苏 外国买家转向谨慎

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金融危机爆发十年后，美国的房价已经回到高水平。然而，在看似兴奋的背后，外国买家似乎很谨慎。

据海外媒体报道，美国全国房地产经纪人协会(nar)最近发布了关于美国住宅市场国际买家的最新报告，显示2017年4月至2018年3月，美国国际买家的房屋销量同比下降21%。外国买家占现有1.6万亿美元房屋销售额的8%，低于一年前的10%。

同时，从2017年4月到2018年3月，中国买家在美国的购买量同比下降了4%。这是自2011年以来，中国买家在美国的购买量第二次出现同比下降，上一次是在2016年。

然而，中国买家连续第六年在所有国际买家中排名第一，占国际买家总销售额的15%。此外，中国买家的平均购买价格也是最高的，为439，100美元。加拿大买家在国际买家排行榜上排名第二，占国际销售总额的10%，但该国买家的购买量同比下降了45%。除了购买量大幅下降外，加拿大买家购买的房价中值也降至292，000美元。

值得注意的是，超过一半的中国、加拿大和英国买家都是用现金买房的。近一半的中国买家买房是为了自住，大多数人买房是为了孩子的教育。首席执行官罗表示，今年上半年，中国买家对美国住房的问询继续升温，6月份的问询比去年12月份高出48.1%。对冲人民币贬值是中国买家在海外买房的原因之一。总体而言，中国企业和个人买家对海外房地产的兴趣将会慢慢升温。

除了美国住宅房地产，包括中国资本在内的外国投资者对美国商业房地产的兴趣似乎也在下降。根据最新的《房地产资本分析》报告，中国房地产投资者10年来首次开始出售美国商业房地产。报告显示，今年第二季度，中资企业出售美国商业地产总额为12.9亿美元，远远超过中国人购买的1.262亿美元，净销售额为11.64亿美元，这也意味着中资企业自2008年以来首次成为美国商业地产的“净卖家”。

2008年金融危机后，美国商业地产经历了几年的复苏期，价格大幅上涨。今年6月，研究机构绿街商业地产价格指数(green street Commercial Real Estate Price Index)显示，在过去18个月里，美国商业地产价格一直停滞不前。随着中国投资者转向净卖家，该指数可能面临进一步的压力。

一些分析师表示，高房价和住房短缺是外国买家减少在美国房地产市场投资的重要原因。此外，当前美国政策环境在影响外国买家投资方面的作用也不容忽视。

根据全国房地产经纪人协会(nar)发布的数据，6月份美国现有房屋的年销售额为538万，预计为545万。6月份，美国现有房屋的年化销售总额比上个月下降了0.6%，预计将增长0.2%。在旧房销量下降的同时，旧房价格进一步上涨。数据显示，6月份二手房销售价格中值同比上涨5.2%，至276，900美元，创下5月份的新纪录，连续76个月同比上涨。此外，抵押贷款利率的持续回升也增加了购房成本。根据房地美的数据，30年来固定利率的平均抵押贷款利率在6月份升至4.57%，今年1月升至4.03%，去年6月升至3.9%。据报道，美国市场住房供应的严重短缺阻碍了销售，建筑材料成本的上升以及土地和劳动力供应的短缺使建筑商无法填补库存缺口，从而推高了房价。据报道，美国现有住房约占美国住房销售总额的90%。现有房屋销量的持续下降表明，美国房地产市场正面临越来越多的挑战。