土地市场“入秋”：流拍激增，开发商退守中西部

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几天前，太原的土地市场爆发，8块总起拍价为130亿元的地块无人问津，最后以仓促拍卖告终，这与去年的情况大不相同。感受凉爽的不仅仅是太原。在千里之外的长江三角洲，土地市场的寒冷正在蔓延。

“每块土地的参与公司数量在减少，同一地区的交易价格在下降或地价在下降，土地拍卖的数量也在增加。”浙江一家区域性房地产企业的土地投资负责人告诉时代财经。杭州、苏州、合肥等长三角城市的感受最为明显。

数据显示，2018年7月，全国300个城市住宅用地平均交易价格的地价比去年同期下降了22个百分点。8月的第一周，300个城市的土地交易溢价跌至今年以来的最低水平，仅为8.1%。同时，前7个月的土地拍卖率约为6%，高于2014年的水平，2014年是最近一个周期的最低水平，平均拍卖率仅为4%。

“土地市场降温主要与严格的价格限制政策、土地供应增加以及开发商资金紧张有关。”戴德梁行南京杭州公司总经理唐耀光指出。

长江三角洲很凉爽

7月23日，苏州7块商业用地进入限时招标，3块住宅用地因无人报名被拍卖。其中，吴中区第2018-WG-8号地块在今年2月遭遇拍卖，在起拍价下调3.08亿元后仍未平仓。

另外两个拍卖地块位于苏州市相城区和高新区，这两个地方以前都是土地招标的热门区域。“在限价政策的控制下，这三块地的起价高，利润计算结果低。”在苏州业内人士看来，这是枪击事件的主要原因。

事实上，即使卖了土地，房地产企业的参与度也不高，只有三块土地签约最多，这与过去几十块土地的招标场景形成了鲜明的对比。其中，销售住宅用地的最高地价为苏地2018-wg-9，三家房地产企业签约，最终由苏州涓润房地产开发有限公司以18%的地价中标。

南京也很冷。去年年底，在南京推出的两个地块限制性太强，没有竞标者参与。根据南京市国土资源局的数据，截至2018年6月13日，22块地块中有18块已经以底价出售，占总数的82%。该市北部耀华门g08地块因无人参与而被拍卖。

时代财经指出，南京土地拍卖市场已经完全降温。乐居提供的数据显示，自今年年初以来，南京部分地区新出让地块的底价与2016年或2017年相邻地块的底价相比有不同程度的下降。例如，2016年仙林区出售的一块土地的底价达到2万元/平方米，而今年相邻土地的最终成交价格仅为8486元/平方米。

杭州的土地市场也改变了上半年持续火爆的现象。今年7月，余杭区未来科技城的三块商业用地以138亿元的底价售出，总面积达78万平方米。唐耀光指出，7月份，房地产企业参与土地拍卖的热情和升水率明显低于上半年，杭州周边部分地块也经历了拍卖，明显降温。

根据克里的研究数据，从2018年1月到7月，全国范围内的商业用地拍卖数量达到419个，比去年同期的235个增加了78%。其中，7月份拍卖挂牌的地块有107块，达到了今年的高点，流量也急剧上升到4%，创下了今年的新高。

中西部的重型仓库

尽管中国的土地拍卖率大幅上升，但根据相关数据，自2018年以来，开发商的土地收购需求并未减少。从1月到7月，中国商业用地的土地交易数量达到17839宗，同比增长17%。

根据嘉里研究中心的分析，这方面表明当地政府确实加强了土地供应，尤其是热点城市不再只是小批量的“首选土地”；另一方面，这也表明开发商对征地更加谨慎，不再盲目参与热点城市和热点地区的地块拍卖。

在此背景下，全国土地市场分化严重，主要表现为一线城市交易量进一步萎缩，二线城市降温，三线城市相对火热，交易面积逐月上升，平均交易价格逐月小幅下降。

数据显示，7月份四个一线城市的土地交易面积为176.3万平方米，同比下降25.2%，同比下降57.6%，平均交易价格为12840元/平方米，同比上升8%，同比下降12.1%。根据上海易居房地产研究所的报告，一线城市的土地平均交易价格在2017年6月左右开始波动和下降，并从今年6月开始反弹，总体上仍处于下降趋势。

与一、二线城市的废弃土地市场不同，三线城市的土地市场相对较热。7月，三线城市土地交易面积1419.6万平方米，同比增长21.7%，同比增长99.4%；平均成交价为2094元/平方米，比上个月下降7.9%，比上年上升16.1%。

然而，值得注意的是，一线和二线城市的降温也应该在不同地区进行观察。凯撒投资部的一位人士指出，土地的底价交易和拍卖主要发生在中国东部的一些城市，但在华南地区较少。“首先，中国南方很少有拍卖会，其次，中国南方市场的竞争比其他地区更激烈。”

从一线房企的征地策略来看，中西部地区现在已经成为布局的重要场所。根据中国指数研究院的报告，在代表企业征地面积的前20个城市中，有9个城市位于中西部地区。以阳光城市为例。今年上半年，阳光城市新增土地面积1009万平方米，中西部地区征地面积高达572万平方米，占新增面积的一半。

万科最近7月份发布的征地数据也显示，其中西部城市新增土地面积最大，约196万平方米，占新增土地总面积的45%，其次是东部地区，新增土地面积为167.2万平方米。除了上述企业，碧桂园、中国恒大、绿地等企业也将其一半的土地面积放在中西部地区。

稳定安全红线

对四年前举行的土地拍卖并不陌生，但中信证券(CITIC Securities)分析师陈申认为，今年的土地拍卖不同于当年。“2014年土地拍卖的高潮是由于市场销售疲软，导致开发商收购土地的能力和意愿较弱。目前，本轮背后的房地产销售相对稳定，而分流的扩散主要是基于利润率和去杠杆化的住房企业的理性选择。”

如今，许多房地产企业开始放慢征地的步伐。时代中国总裁岑钊雄在8月初举行的中期业绩会议上表示，该公司对土地收购有一定的控制权，希望以合适的价格和地段购买一些地块。“以前公司对土地价格的控制比较宽松，但现在对价格的预期不高，所以对土地的需求会更高，征地速度会慢下来。”

九仓集团第一副主席兼执行董事周在接受媒体采访时也承认，在前景不明的情况下，将从去年开始停止加快征地。“说一个项目亏损是绝对不可能的，因为它显然是在拿走土地。我知道我必须限制价格，我希望将来价格可能会改变，我将提高价格。”

某房地产企业土地投资部经理陈力(化名)向透露，一方面，由于上市公司半年度报告的披露和融资渠道的缩小，房地产企业自身的土地收购资金并不宽裕。另一方面，由于土地起拍价的大幅上涨和各地销售限价的影响，房企后期的土地价格走势开始趋于保守。

他指出，6月份，合肥主城区集中供应了一批地块，但由于合肥主城区地块现在需要10%的面积作为自持租赁，且与销售密不可分，如果自持不是一种估值，利润率很难满足其公司要求。如果进行估值计算，目前长期租赁公寓的盈利模式不明确，估值难以衡量。“最后，经过内部讨论，我们决定放弃对这些情节的追踪。”

随着融资难度的加大和资金链的收紧，住房市场出现了多起债务违约，确保稳定的现金流成为许多住房企业的首选。

唐耀光说，以杭州为例，过去很多开发商高价拿地，是因为他们以为拿了一段时间的土地后，限价令会放松，仍然可以获得一定的利润。现在，政策没有放松的迹象，因此在没有资金撤出的情况下，他们承接新项目的热情将会放缓。

换句话说，随着下半年外部融资条件的收紧和大量债务的到期，住房企业对销售回报的依赖程度将会越来越高。东兴证券分析师迟广生认为，土地市场的降温只是房地产企业财务压力的表现。除了中央企业和大型房企，其他房企也越来越受到征地资金的制约。

一直以高营业额著称的碧桂园，在内部小范围内发出通知，要求从6月11日起暂停征地投资和项目资金支付，直至第四季度。如果有特殊情况，有必要向地区总裁请示。

除了财政压力，增加土地供应也是冷却土地市场的一个重要因素。唐耀光指出，上半年杭州土地供应量很大，土地出让金总额超过1400亿元，比北京高出近一倍。然而，年度土地供应计划只完成了48%。

“这意味着下半年的土地供应仍然非常充足，而且会比计划的上半年的要高。在这种土地供应充足的情况下，开发商将有更多的选择，变得更加谨慎。他们不会说每一块土地都会被掠夺。7月份，许多土地招标并不特别多。”

上述来自凯撒投资部的人士指出，企业对上半年的土地收购确实持谨慎态度，但对下半年的土地收购机会普遍持乐观态度。当然，首先，应该保证现金流相对充足。陈申还指出，预计上半年土地拍卖现象将迫使土地出让环节在定价层面带来更合理的预期。