房企发债成本有所下行 融资仍是“头等大事”

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记者余向明编辑林建

记者21日从多家机构了解到，上周，万科、金地、保利地产、徐汇等房地产企业都发行了融资债券，成本呈下降趋势。对此，中银国际、华创证券等机构认为，住房企业融资流动性的边际改善将持续。

据wind统计，截至8月21日，房地产企业发行债券(信用债券)的规模达到3169.5亿元，接近2017年的3312.68亿元。其中，今年7月初至8月21日，房地产企业发债规模达到852.32亿元。

数据显示，2017年上半年住房企业净债务融资上下波动，受市场影响，2017年下半年住房企业净债务融资下降。自2018年以来，住房企业的债券发行开始大幅增加。2018年3月，发行达到去年单月最高水平，为785亿元，净融资也快速增长。

但自2018年3月以来，房企债券市场开始下滑，发行总量开始下降，还款金额增加，房企债券融资净额恢复到2017年初水平。从最近房地产企业发行的债券来看，成本已经下降或将继续下降。根据通策研究院的监测统计，7月份40家典型上市房地产企业完成融资541.21亿元，较2018年6月的506.85亿元增长6.78%。

从上周来看，万科完成了15亿元住房租赁公司债券的发行，利率为4.05%；金地完成发行10亿元超短期融资券，利率3.75%；保利地产发行了7亿元住房租赁公司债券，利率为5.28%。

据中国证券(601066)统计，2017年房地产企业新发行债券的平均票面利率为5.97%。据方正证券(601901，诊断股)统计，2017年万科公司综合融资成本为5.10%，保利为4.82%，金地为4.56%，新城控股(601155，诊断股)为5.32%，招商局蛇口(001979，诊断股)为4.80%。从以上数据来看，知名房企的融资成本较为乐观。

当然，一些分析师持谨慎态度。

“7月份，除金地(600383，诊断股)外，其他公司债券的发行人均为香港上市房地产企业股票，这表明房企内债发行渠道有限。”通策研究所研究员陈萌萌认为，中国对发行债券的监管越来越严格，银行贷款也不容易。在这种情况下，“房企不得不寻求海外融资渠道，却不得不承担过高的融资成本(海外公司债券的利率都在8%以上)，融资困难已经成为目前房企面临的最大问题。一个。”

据分析，最近土地市场上土地拍卖的增加实际上反映了房企融资难而“减粮”。“2018年第三季度是房企支付资金最集中的时间窗口。高负债的住房企业必须想办法解决这些问题。”通策研究所首席分析师张宏伟认为，为了减轻短期内融资困难造成的资金周转压力，房地产企业可能不得不“切肉”抛售，或者通过股权转让“刮骨”。

方正证券首席分析师韩振国也建议，要注意“债务集中支付增加了房企的信用风险”。据他分析，从2018年开始，房企将迎来信用债券的集中支付期。2018年至2021年的信用债券支付规模分别为1684亿、4076亿、5364亿和6774亿，支付压力逐年增加。

房企在积极降低杠杆率方面也取得了进展。据方正证券统计，在经历了2015年至2016年公司债券的激增后，住房企业整体负债率达到新高。38家主流上市房地产企业的净负债率从2016年的120%上升到2017年的135%。

然而，“样本房地产企业中大型房地产企业的净负债率在2017年开始下降，从108%下降到87%。我们相信，其他保障房企业将逐步推进去杠杆化进程，降低行业信用风险。”韩振国分析道。