资本加持企业放大行业风险 长租公寓不能过度金融化

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当丁佳与租户签订租赁合同时，他会建议租户使用分期付款应用。在没有告诉租户有贷款关系的情况下，租户通过应用程序一次性向丁佳支付了租金。丁家破产后，租户不仅拿不回押金，还每月偿还这些应用

大量资本已经进入长期租赁公寓行业，这应该有助于该行业的快速发展。然而，在现实中，一些资金雄厚的企业为了抢占住房，提高租金，任意挪用租金，加大了行业风险

近日，杭州一家名为鼎佳网络科技有限公司(以下简称鼎佳)的长期租赁公寓公司宣布，由于管理不善，其资金链断裂，已停止运营，造成大量租户受损。“租金上涨事件”尚未平息，“破产事件”再次将长期租赁公寓推到了风口浪尖。相关专家表示，发展租赁市场是建立房地产长效机制的重要组成部分，但租赁市场过度金融化也带来了一系列问题，值得警惕，相关部门应积极干预，加强监管。

8月20日，丁佳突然宣布破产，并被安排进入破产清算程序。这一事件之所以产生巨大影响，是因为丁家在公寓经营中采用了激进的“金融游戏”。记者了解到，丁家在与租户签订租赁合同时，会推荐租户使用工行(601398)、爱知纳、美沃、365分期付款、爱街等分期付款应用。在没有告诉租户会有贷款关系的情况下，租户通过应用程序一次性向丁佳支付了租金。结果，丁家破产后，租户不仅无法取回押金，还每月偿还这些应用。同时，房东没有收到丁佳应付的租金。

既然房客付了租金，那么应该转移给房东的租金去了哪里？一些分析师认为，鼎佳的商业模式只是利用租户的信用，从在线金融机构获得大量几乎零成本的扩张资金。除了鼎佳，许多中介机构都在用这种方法加快企业资金的回笼。

“这次曝光的杭州长期租赁公寓项目的破产，表明许多长期租赁公寓一旦涉足金融业务，就会出现新的问题。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这种租赁业务相当于在中间增加了一层消费贷款业务。表面上租户每月支付租金，但实际上他们每月都在偿还网上贷款。如果经营稳定，本身没有问题，但如果中间资金不到位，房东不愿意继续租房，此时房客会很被动。

丁佳的“雷霆爆炸”似乎只是一个例子，但随着越来越多的玩家和资本进入长期租赁公寓市场，类似的风险也在迅速扩大。近年来，万科、龙湖、远洋、徐汇等行业的领先开发商纷纷选择通过自建团队或合作进入长期租赁公寓领域；连锁免费住宅、魔方公寓、青年交流、蘑菇公寓等长期出租公寓品牌相继出现；互联网巨头阿里巴巴和JD.com也宣布进入房屋租赁市场。数据显示，截至2018年3月，全国各种长期租赁公寓品牌超过1200个，房屋规模超过202万套。

大量资本已经进入长期租赁公寓行业，这应该有助于促进该行业的快速发展。然而，现实中，一些资金雄厚的企业为了抢占住房，哄抬租金，随意挪用租金，反而放大了行业风险。前“我爱我家”(000560)集团副总裁胡景晖表示，大量资金进入了长期租赁公寓市场，但没有改善租赁问题，因为该行业落地时就误入歧途。

“最直接的风险是未来租金的不确定性。在空，异常的租金波动、租户违约等因素可能会影响未来的租金收入，从而造成一定的风险。”住房研究所首席分析师张博说。

发展房屋租赁市场是建立房地产长效机制的重要组成部分，也是保障民生的重要举措。8月17日，北京市住房和城乡建设委员会会同有关部门，集中对自由式、翔宇、蛋壳公寓等主要房屋租赁企业负责人进行了访谈，要求房屋租赁企业不要利用银行贷款等融资渠道的资金恶性竞争来抢占房屋，不要抢占租金高于市场水平的房屋或抬高租金。随着北京对租赁市场调控的全面收紧，天津、南京等地开始效仿。

相关专家表示，涉及长期租赁公寓的财务监管较为独特，财务管理部门和互联网管理部门应积极介入，重点关注资金使用合规性，防止租户缴纳的租金被挪作他用。此外，由于长期租赁公寓的收益率普遍较低，在推动长期租赁公寓的大规模发展时，金融很容易推高租金以获得更高的预期收入，这需要相关监管部门给予特别关注。

当然，长期租赁公寓市场的发展离不开金融支持。无论是集中型公寓还是分散型公寓，要想快速成长，肯定需要资金支持，但也要充分重视过度金融化可能带来的风险，并加以控制。(经济日报记者王雨辰)