上半年房企开发贷逆势增长 房贷平均利率已连涨20个月

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在日益严格的调控政策下，上市银行住房贷款仍保持稳定增长势头。截至6月底，26家a股上市银行住房相关贷款余额为25.92万亿元，同比增长7.7%，占贷款总额的近31.4%。记者统计了上市银行的半年报，发现一方面，尽管个人住房抵押贷款增速持续下降，但仍在银行信贷供给中占据重要位置，占新增零售贷款的62%；另一方面，虽然房企融资渠道收紧似乎已成定局，但上半年房地产行业a股上市银行贷款总额逆势增长，甚至高于去年同期，只有7家银行的贷款余额出现下降。此外，根据荣360发布的最新报告，截至今年8月，中国第一套住房贷款的平均利率已经上升了20个月。报告还认为，目前的抵押贷款市场政策仍然很紧，未来抵押贷款利率可能会保持在较低水平。

个人抵押贷款增速继续放缓

抵押贷款利率可能会继续小幅上升

今年上半年，上市银行对个人住房抵押贷款的热情有增无减。截至6月底，a股上市银行个人抵押贷款总额已超过20万亿元，同比增长7.52%，至20.7万亿元。然而，在房地产市场监管和金融服务对实体经济的要求下，抵押贷款的增长率继续下降。数据显示，上半年a股上市银行按揭贷款增量和增长率分别为1.45万亿元和7.5%，而去年同期按揭贷款增量和增长率分别约为1.76万亿元和10.9%。然而，个人抵押贷款在a股上市银行的信贷供给中仍占据重要地位:上半年，个人抵押贷款增量占零售贷款增量的近62%，占总贷款增量的近30%。

具体而言，工商银行(601398)、中国建设银行(601939)和农业银行(601288)仍是主要的抵押贷款机构，上半年余额和增量均居国内银行之首。其中，6月末中国建设银行的抵押贷款余额占贷款总额的33.5%，居全国首位，农业银行的抵押贷款比例接近30%。在股份制银行中，中信银行(601998)和兴业银行(601166)的抵押贷款在上半年大幅增加，分别超过611亿元和568亿元。在中小银行中，北京银行(601169)和江苏银行(600919)的抵押贷款增速和增量较高，抵押贷款余额较年初分别增加了147亿元和122亿元。

在规模继续增长的同时，抵押贷款利率水平也依然很高。根据荣360发布的最新报告，截至今年8月，中国第一套住房贷款的平均利率已经上升了20个月。报告还认为，目前的抵押贷款市场政策仍然很紧，未来抵押贷款利率可能会继续在低水平上升。

发展贷款逆势增长

前三名:建行、民生银行和工行

今年以来，住房企业融资渠道的收紧似乎已成为现实。数据显示，今年1-7月，住房企业国内贷款达到1.4万亿元，同比下降6.95%，与去年前7个月住房企业国内贷款同比增长近20%的情况有很大不同。截至6月底，26家a股上市银行公共贷款项下房地产业贷款余额5.19万亿元，同比增长8.34%；增幅也达到3993亿元，高于去年上半年的增幅。其中，只有7家银行的房地产贷款余额较年初有所下降，主要是中小银行。增量方面，中国建设银行、民生银行(600016)和中国工商银行房地产业贷款余额分别比年初增加845亿元、728亿元和512亿元，增量排名前三。

虽然不同银行对房地产贷款的统计可能略有不同，但主要包括开发贷款、经营性房地产抵押贷款和其他发放给房地产企业的非房地产贷款，其中开发贷款是主要的。在26家上市银行中，19家银行的房地产业贷款余额较年初有所增加，12家银行的增速高于10%。成都银行(601838)、贵阳银行(601997)、上海银行(601229)和民生银行分别领先其他银行44%、40%、30%和28%。

值得注意的是，一些银行还提高了房地产行业的资产质量控制和风险防范要求。招商银行(600036，诊断单元)表示，在国家坚决去杠杆化和风险防范的背景下，房地产信贷业务被视为重点防控领域。

关注重点企业和重点领域

尽管上市银行逆趋势增加了开发贷款，但住房企业的贷款结构也发生了变化。一般采用差异化信贷政策，即重点关注重点客户和重点地区。工行在半年报中表示，一方面，本行继续支持财力雄厚、水平较高的政府购买服务棚户区改造贷款业务，稳步开展租赁住房贷款业务；另一方面，本行在控制商业地产贷款总量的基础上，实施区域差别化信贷政策，重点支持存量消化周期内需求合理的一线城市和二线城市的普通商品住房项目，认真把握四线城市新增住房开发贷款业务，严格控制商品房开发贷款和商业棚户区改造贷款业务。

招商银行明确表示，上半年房地产贷款主要投资于优质战略客户，严格控制战略客户名单以外的增量投资。具体而言，全行围绕房屋租赁、房地产资产证券化、房地产股权投资等未来行业趋势组织开展；同时，深化总行与分行战略客户合作，在前期严格控制高房价、高存量城市的融资比例，严格控制商品房开发融资，严格控制高杠杆、高融资成本的房地产项目融资。

在区域结构方面，农业银行上半年重点支持一线城市的住房项目；在客户结构方面，重点支持总行直接接入客户；在产品结构上，重点支持棚户区改造和保障性安居工程，严格控制酒店、商业地产和商品流通市场开发项目。