房地产市场稳中有涨 政策调控仍将偏紧

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最近，国家统计局发布了2018年8月70个大中城市商品房销售价格变动的统计数据。数据显示，新建商品房销售价格普遍上涨，其中67个城市环比上涨，68个城市同比上涨。

全国房地产市场的主要指标有升有降。其中，1-8月，全国房地产开发投资、房地产开发企业住房建筑面积、土地交易价格、商品房销售面积等指标均有不同程度的上升。上述指标中，与1-7月相比，除全国房地产开发投资和商品房销售面积外，其他指标的增速均有所提高。

房地产市场继续繁荣

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟解释了8月份商品房销售价格的变化。刘建伟表示，总体而言，一、二线城市商品房销售价格变化基本稳定，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，同比上涨0.9%；31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨1.3%，同比上涨8.6%。三线城市商品房销售价格上涨，35个三线城市新建商品房销售价格环比上涨2.0%，同比上涨8.3%。

"目前国内房地产市场的繁荣仍在继续."中国社会科学院金融发展办公室前主任易宪容曾写道，国内房地产开发商要求购买土地的呼声越来越高，这表明房地产开发商对未来房地产市场仍持乐观态度。国内土地价格也在全面上涨，土地拍卖只是一个例子，国内几大房地产开发商上半年业绩的爆炸性增长也证实了这一点。

“房价上涨的城市越来越多，这也解释了70个城市房价增长曲线的反弹。”易居研究院智库中心研究主任严跃进向英国《金融时报》记者表示，下半年房地产市场走势明显强劲，至少在价格方面是如此，一、二、三线城市的房价都出现了上涨现象。

“通过近期对各市场的观察，一些城市的预售政策已经进行了调整，类似的调整将导致房价上涨。”严跃进表示，尽管一些城市的市场交易可能处于平均水平，但价格本身发生了新的变化，即今年上半年处于相对较低的水平，已基本开始从底部反弹。

最近房价的上涨显然与年初的判断不一致。许多人认为市场将在今年下半年降温，但现在已经反弹。严跃进认为，这与购房需求的积极进入和一些预售证书控制相对宽松有关。核心原因在于房地产市场对购房的强烈需求。

从横向来看，三线城市的房价涨幅最大，而包括唐山和秦皇岛在内的北京周边城市的房价最近也在上涨。严跃进认为，一个重要原因是，北京南部地区的购房政策相对较紧，因此，这类北部城市的市场交易将相对活跃，价格将很容易反弹。

值得注意的是，虽然一、二线城市都有强有力的调控政策，但上升的城市数量仍然相对较大，尤其是中西部地区，销售增速远远超过市场平均增速。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域，因为四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在。中原地产首席分析师张大伟说。

房市调控过晚还是过重

“从房价指数数据来看，全国70个城市新建商品房价格指数环比增长1.5%，同比增长8.0%。随着环比数据的扩大，同比数据持续收窄，即同比增长数据也开始扩大。”严跃进强调，近期环比和同比都开始扩大，表明房价上涨势头正在增强。

“后期房价上涨的驱动力仍然很强。一些热点城市的房地产市场并没有减少。这种情况也将促使地方政府在不久的将来继续出台政策，房地产监管很可能会过重。”严跃进表示，预计第四季度将出现各种调控，即房价上涨趋势将保持，但幅度可能有限。政策重点将是控制住房交易秩序，特别是控制住房企业、中介公司和租赁企业；与此同时，随着或积极增加土地供应，在土地供应和收购方面可能会有新的令人鼓舞的政策。

国鑫房地产分析认为，在持续高压调控的形势下，市场供求关系有所改善。预计未来房地产市场的投资将保持稳定并有所下降，销售面积将继续低速增长，房价将保持在较窄的波动范围内。同时，随着城市住房存量的增加和租购并举的政策引导，规范和促进租赁市场健康发展的政策措施将陆续出台。

今年以来，住房和城乡建设部已经采访了许多住房市场的热点城市。最近，它再次宣布了一些非法房地产开发企业和中介机构的调查和处理在各地的特别行动，以纠正混乱的房地产市场。坚决抑制房价上涨和住房和城乡建设部的坚决问责将成为后期国内房价走势的风向标，也表达了政府调控楼市的决心和勇气。

北京此次出台的公积金贷款新政策也充分表明，房地产政策调控仍然比较严格，特别是结合公积金贷款的实际情况，政策内容已经相对收紧。严跃进认为，这不仅符合公积金贷款政策，也符合房地产市场的调控内容。从目前的购买政策来看，已经比较紧了。现在，公积金政策继续收紧，特别是配额的减少，对新购买物业的买家造成很大压力，对房地产市场的影响是部分空.此外，这也与同时出租和出售以及大力鼓励住房租赁市场的政策意图相吻合。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐持有类似观点。他认为，新的北京公积金政策的出台将进一步削弱需求。虽然公积金贷款金额有限，但其利率较低，这可以帮助购房者减轻还贷压力。在当前商业信贷紧缩的状态下，消费者的购买力受到限制。公积金政策的调整不仅会影响到全价低的需求市场，还会影响到住房交易链的中高端改善市场。据估计，北京房地产市场很有可能在第四季度“降温”。