北京豪宅被指配置缩水 限价“挤”利润背后现减配隐忧

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据业内人士称，开发商很难平衡因无法隔离而引起的不满，因为政策不允许。此外，即使在限价政策下，如果发展商兴建的工程质素真的下降，这不是房屋企业管理和控制不当，便是“压榨”利润的一步。毕竟，在搁置了两年多并赶上价格上限之后，开发商支付的资本成本相当高，这严重侵蚀了利润。

当以高价进入市场并达到价格上限，并花费大量积蓄购买“豪宅”时，在房子关闭时，减少配置、降低标准、降低质量是一个高发问题。

业内人士没有想到的是，单价接近10万元/平方米的豪宅也会遇到配置缩水等问题。近日，有业主反映，华润经营的位于北京西南二环路的华润昆仑小区门面已由红色手工砖降级为仿砖漆，实际的住宅产品与宣传不符。

就此，华润置地(港股01109)相关人士向《证券报》表示，根据合同，北京昆仑地区项目的交付日期为9月30日，部分业主在9月初曾实地考察过项目现场，但业主参观时看到的并不是实际交付标准。对于客户提出的意见和改进建议，公司积极寻求解决方案，并将按照法律规定和合同约定坚决执行。

两年半后拿着土地进入市场

昆仑位于北京西南的二环路，是“王迪”的一部分，三年前它的总售价为87亿元。2015年1月，招商局华润码头平安财团以42亿元的价格，以近50%的溢价，成功获得45300平方米的“限价房”土地。根据中原地产首席分析师张大伟当时提供的统计数据，招商局资源码头平安财团赢得的土地底价达到3.73万元/平方米。

2015年4月，该地块被命名为华润昆仑地区，华润负责交易，表示将建造一栋平房，并堆放产品以满足改善需求。一年多过去了，虽然有很多进入市场的传言，但它赶上了北京豪宅受价格限制而未能按计划进入市场的事实。曾有报道称，预售价格约为11万元/平方米。当时，周边二手房的价格达到了10万元/平方米左右。

截至2017年8月，昆仑万维以9.5万元/平方米的价格获得预售证书，但与周边房价相比，业内仍称之为“白菜价”。当时，在昆仑地区很难买到套房。第一阶段约有200套套房在进入市场时售罄。

业内人士没有想到的是，三年多过去了，昆仑万维面临着房屋交付的问题，业主们对两件事非常不满。一是由于配置减少造成的质量收缩，二是商品房和两个限价房不能分离的矛盾。在商品房业主眼中，商品房的套内建筑面积单价是两栋限价房的四倍以上。由于缺乏隔离措施，业主购买的豪宅变得复杂起来。

对此，一些业内人士表示，开发商很难平衡他们对业主的不满，因为政策不允许这样做。此外，即使在限价政策下，如果发展商兴建的工程质素真的下降，这不是房屋企业管理和控制不当，便是“压榨”利润的一步。毕竟，在搁置了两年多并赶上价格上限之后，开发商支付的资本成本相当高，这严重侵蚀了利润。

减少分销或成为行业担忧

昆仑地区不是这样。当限价严重时，一些房地产企业会开会研究“成本优化”的方法，但这些方法往往是通过无形中做质量减法来实现的。

张大伟曾经说过，优化的第一步是不平衡地使用容积率；第二步是如果你不能发送，就不要发送；第三步是装饰和还原，主要手段是将外檐石改为油漆；第四步是工程缩减；第五步是推迟网上签约，增加房子内部的面积，当房子被收回时收取更多的费用。

另一位业内人士告诉《证券日报》，房地产企业不想造好房子，但举例来说，如果土地的底价是3.5万元/平方米，但价格限制在5.1万元/平方米，开发商就真的没有利润了。为了不赔钱，企业做出了一些减少配置的决策。例如，一些项目将原来计划的800元/平方米的石材改为不到100元/平方米的油漆。

对此，张大伟表示，在过去的两年里，如果土地收购价格和开发商的销售价格相差不大，这些项目在收房时应该谨慎。

事实上，正如一些业内人士告诉我们的记者，在限价政策下，开发商通过收缩配置、降低质量来“挤压”利润是一种常见的做法。但是，也不排除有些企业由于管理失控而导致上述问题。然而，随着自2015年以来以高价出售并在限价政策下进入市场的房产进入交付期，质量缩水和配置减少等问题将会集中，届时，行业担忧将会浮出水面。