取消房地产预售制度是篇势在必行的大文章｜深度解析

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来源:你可以来专栏/张赟金融

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作者:英雄之剑

全文摘要:

房地产市场的所有混乱都是由于预售

首先，预售把高营业额的扣除变成了狂喜

第二，预售是投机高房价的罪魁祸首

第三，预售是给买家“切韭菜”

第四，预售空的灵活性滋生了权力腐败

取消房地产预售势在必行

首先，房价上涨带来的短期市场“冲击”在逻辑上是站不住脚的

第二，金融创新以“低利率”支持房地产开发

第三，激活二手房市场，确保市场交易活动

4.如果你取消预售会发生什么

▲这份文件流了出来，一块石头激起了成千上万的波浪。

前言:

消息传出，房地产预售终于取消了。

新闻被媒体报道后，一些朋友立即转发给英雄剑。因为这些年来，在和朋友们交流房地产市场、谈论房价的时候，剑英雄的观点非常明确:中国房地产的所有混乱都是由于预售制度；要规范房地产市场，抑制房价上涨，只有一个办法，那就是取消"预售"，改为"现售"！所以当我的朋友看到这个消息，他立即转发了它。

当取消预售制度的消息传出后，媒体上的各种文章和分析也纷纷涌现。建英雄从事房地产工作18年，认为自己有资格写这篇关于取消房地产预售的文章！我希望你仔细阅读，无论你是一个房地产内幕人士还是一个普通的瓜，你肯定会获得不同的价值。这件事“关系到每一个买房的人”，“关系到中国经济如何摆脱对房地产的依赖。”

01

房地产市场的所有混乱都是由于预售

这些年来，为什么房地产市场越来越混乱，房价越来越高？可以毫不夸张地说，中国房地产市场的混乱和高房价都是由于这种“预售制度”！根据预售制度的游戏规则，地价和房价都可以投机。房地产业在中国经济发展中发挥着重要作用，1994年颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年住房和城乡建设部颁布了《城市商品房预售管理办法》。本《办法》第五条第三款经2004年修订后规定如下:按提供预售商品房计算，开发建设投资已达到工程建设总投资的25%以上，建设进度和竣工交付已经确定。有人说土地出让金将超过所谓总投资的25%。

没有与时俱进、及时修订的法律法规，也没有专门为预售而制定的法律。如果你无法无天，你将无法无天，这自然会使市场混乱越来越糟。

首先，预售把高营业额的扣除变成了狂喜

有人说，中国的预售制度源于对香港房地产“卖楼花”的研究。不管是谁学的，他一定已经学会了。香港也被西方殖民统治了近百年。起初，学习卖烂尾楼也要交学费。还记得史玉柱曾经因为卖楼花而被巨人大厦推倒吗？全国各地都有通过出售烂尾楼生产的烂尾楼，政府最终清理了烂尾楼。海南曾经引发了大量的烂尾楼“炒地”事件，而尹建已经在那里呆了20多年。然而，中国房地产用了不到20年的时间就取得了长足的进步。

你为什么唱得这么大声？不久前，英雄宝剑去了上海浦东的一个房地产项目。2002年该项目一期出售时，房价是每平方米3000多元，现在项目的最后一期，价格是每平方米10万元。据说价格仍然受到政府的限制。言下之意是，如果它不受政府限制，它将超过这个价格。它增加了多少倍？你自己算吧！

从1993年“卖楼花”的巨人大厦倒塌到海南房地产泡沫的破灭，1995年颁布了明确预售标准的法律法规。房地产处于涅磐状态，从火中重生，伟大的发展时代开始于新千年。

我记得当时中国最大的房地产企业是万科房地产，万科的口号是“中国房地产行业的领导者”。事实上，进入房地产市场的新军将把万科作为学习的标杆。万通地产的冯仑先生曾经说过:“学习万科的好榜样。”英雄剑进入了服务于这个行业的企业，也开始学习万科。

当时，万科进行项目规划、规划设计、施工和预售，通常需要一年多的时间。就在万科一路领先，江湖领袖的地位无人能及的时候(毕竟万科是中国第一家上市的房地产公司)，房地产市场突然杀出一匹名叫顺驰的黑马，伴随着“快速发展”和疯狂扩张的项目，总销量几乎等于万科的第一名。阳光公司的发展速度令人惊叹:它在接管土地六个月后开业。其他人需要在一年内打开市场，但他只需要半年时间就能迅速抽回资金并再次进入成交量。高周转率带来快速扩张。

？▲万科集团董事长于亮最近表示:生存是目前最重要的事情。

英雄剑记得，在2003年的博鳌房地产论坛上，它本应冲击万科成为顺驰第一，但在那次会议上，它成了大老板们鄙视和愤怒的对象。用孙老板当时的话说:“我招谁惹谁了？”在那次会议上，英雄剑清楚地记得任志强影射顺驰的一句话:“你有三个壶和两个盖，拉这个盖那个，一天盖不上。”果然，大炮给了他正确的话。经过几年的疯狂扩张后，顺驰终于无法再继续扩张了。由于资金链的问题，顺驰走了。孙老板东山再起的公司叫融创。我相信，最初的经验和教训为融创的崛起提供了宝贵的经验。

正是新科将基准房地产企业获得土地的时间缩短了一年，才可以预售，最终尝到了“高成交量”带来的无回报。只要是江湖，你知道你会着魔，总会有人知道的。比如说，在前面的英雄篇里，欧阳峰的《九阴真镜》是走火入魔了，但他的确是武功最高的。

顺驰走了。它会一个接一个地到来。与顺驰相比，常规是最早在三个月内让土地开放，而总结常规是“345”线城市。拿到土地后，它将推出“345”高周转率:当天开工，三个月后开业，拿到土地四个月，五个月后再投资。邪恶的呼喊？

只要他们从事房地产，他们都认为按照法律法规是不可能达到这个速度的。但他们做到了，并很快成为“宇宙中的第一家房地产公司”(我不知道谁给了它这个头衔)。标题并不重要，但重要的是，在2008年后的十年里，销售增长是“十年三十次”。世界上没有公司能做到这一点。如果你同意，请让我知道。

这么高的营业额会带来什么？答案是“房地产市场的混乱”！

以某县城为例，征地时间为2016年12月中旬，征地面积170亩，征地金额2.3亿元。2017年4月29日(五一假期)，开放日是现场售楼处和样板房的开放日。第一排多层建筑和几栋别墅用两层脚手架覆盖，而其他高层建筑用几台塔吊搭建。现场没有预售证明，所以我问了业务员很长时间，拿出了几份分楼的预售证明，发放时间不是一天。这张证书是真的还是假的？项目开盘后，精装房价格上涨，一个小县城的房价几乎翻了一番，接近每平方米1万元。后来，他们宣传自己是“10亿元的开门红”。在开业的时候，支付房款时没有税控机打印的发票，只有集团总部财务章的收据，我相信做房地产或者懂金融的人也知道是怎么回事。根本不应该有预售条件！

▲英雄剑平台房地产相关文章读者留言截图。

你能做到，我也能。江湖上的人都在这么做！市场不会混乱吗？在江湖上素有“武术正统”之称的万科，不得不学习一些高周转率的“神奇武术”，以巩固其“武术”实力，保持其龙头地位。然而，最终，万科作为老板的地位没有被保留，但它仍然是前五名。

这就是高换手率所带来的“邪恶武功”。你可以在没有许可证的情况下开始工作，也可以在没有许可证的情况下销售。最高罚款是30万元。你可以罚款！此外，罚款的地方很少。首先，他们受到当地领导人的邀请；其次，当地的王也有好处，你只要把王卖了就可以有税收入账。这种痴迷的最大隐患是，一旦资金链被打破，买家是最大的输家，而烂摊子将被移交给政府清理。预售也有一个最大的缺点。房子卖得越好，销售越好，项目越偷工减料，两者将被扣除。

如果我们取消预售，现在出售，宇宙中第一个房地产公司现在能保持三分之一的销售份额吗？他们最清楚！

第二，预售是投机高房价的罪魁祸首

这些年来，房价调控的时间越长，就成了人们最大的抱怨。一个拥有300-500名员工的工厂很难一年赚到100万元的纯利润，但是那些从事房地产投机的人只要准时，一年可以赚到200-300万元。在高回报的诱惑下，更多的房地产基金涌入房地产市场，推高了房价。神话房价只涨不跌，允许更多人加入房地产行业。这样，“螺旋”上升的周期。

有人可能会问:房地产投机和高房价有什么关系？高房价和预售有什么关系？

土地价格推高了房价，我相信每个人都会承认。房地产商葛板石在地价高的时候曾经说过一句非常生动的话:面粉比面包贵！面粉比面包更贵。用这种昂贵的面粉做的面包卖多少钱？每个人都知道真相！只要高地价出现，房地产开发商就会一夜之间提价！

人们为什么购买高价面粉？一是预售带来的市场预期；第二，囤积大量面粉的人非常擅长通过抬高地价来抬高房价。首先拿走土地的房地产企业应该尽一切可能抬高后来出售的土地价格。

不精确的预售制度使开发商在拿到土地后就开始营销，并根据客户的情况决定开发节奏和市场价格。在中国，这是一个只涨不跌的神话市场。大量的房地产投机者跟随开发商进行房地产投机。无论你在哪里开发，我都会买。这就是温州房地产投机者的成长过程。这个市场在神话也有一个规则，只涨不跌。一般来说，当你买了第一期开盘的房子时，你就能赚钱，而且开发商正在造声势，所以首先启动市场是非常重要的。第一阶段已经确定，人气高涨，价格立即上涨。前面的人买房赚钱，后面的人立即跟进。

此外，还有另外一点:在营销方面，八仙横渡大海来展示他们的神奇力量，而在宣传方面，他们是多种多样的。关于预售，剑英雄曾经和朋友们聊过，比如:在预售制度下，销售员就像媒人，房子就像他们等待的女人。当你看不到这个女人时，他们会描述这个女人:凸而向后，大胸部和圆屁股，漂亮的眼睛，高鼻子，大眼睛，迷失的鱼和落雁，闭着的月亮和害羞的花...听着，你会被感动的。当进入新婚之夜(交出房子时)，掀开头巾已经太晚了。但此时，女孩(房子)的市场已经发生了变化。如果你不想要这个丑陋的人，你就不能以这个价格买下这段婚姻。在这个时候，大多数人选择生活。

正是这个不断上升的市场让“媒人”变得浮夸、荒诞和不可理喻。只是“给你一个五星级的家。”很多人质疑这个“五星”是什么样子的。“五”是定量的，“星级”是定性的。这种定量和定性宣传是什么样的房子？哪个组织确定了这个五星级的家？有很多人只看到网上的责骂。有人说这是中国最大的虚假广告，但在中国，人们每天都在第一个舞台上播放欢乐！

▲任志强在最近一次讲话中的表情:现在面对被卖的大炮是不是很傻？

如果你要卖掉现有的房子，让你的媒人说得天花乱坠。当这个女孩站在你身边的时候，是美是丑，她的心里突然有了先入为主的主观判断，所以你不需要你的媒人再多说什么。如果你很漂亮，你会付出很高的代价；如果你很丑，你会付出很低的代价，否则你永远不会结婚。你认为这个类比有意义吗？

从前，很多人经常问剑英雄现在能不能买房子。他们还说，他周围的人在买房子的时候已经赚了钱，他们担心在银行里存点钱会贬值。英雄剑给出的观点总是:买！

直到去年下半年，英雄剑才这么认为。现在，如果另一个朋友问他是否想买房子，英雄剑给出的观点是:如果你只是需要睡在街上，你必须买下它，不要在将来买下它，你必须买一个现有的房子，而且没有。如果你有一套现成的房子，你会买一套二手房；如果你在投资一栋房子:停下来，不要买它！

第三，预售是给买家“切韭菜”

有人说中国的房地产预售源于香港，而香港预售是霍英东在1954年创造的，这主要是一种解决房地产开发资金问题的销售模式。

事实上，有些人长期以来一直抱怨这种预售模式是为了提前给买家带来钱，让开发商用买家的钱来盖房子，在开发过程中赚取买家的钱。这是有道理的。预售也是原因之一。如果你计算一个账户，你可能会感到震惊。

以某三线城市的房价为例，总价150万元，首付50万元，商业贷款100万元，交付时间为两年后。根据两年后的交付情况，当买方得到这套房子时，你的购买成本是多少？100万元，按年利率5.5计算，银行两年支付的利息为11万元；50万元，首先，如果按照一般理财产品5.5的年利率计算，则现金为5.5万元。事实上，当你得到这栋房子时，你支付的购房费用已经从150万元人民币变成了166.5万元人民币。

如果从开发商的角度来计算账户，开发商在银行的开发贷款年利率不低于8%。如果是信托融资，年利率在10-20%之间。两年前，开发商将150万元收入囊中，为开发商节省了至少24万元的资本成本，最高(每年20%)可能达到60万元。

这样，就不难理解为什么房地产开发商要继续快速发展；你为什么要“违法”，在没有预售证书的情况下开始销售？你为什么要挖空注意买家的意向款和定金。预售让开发商尽一切可能让购房者的钱尽快到自己的账户上，从而降低资金成本，解决资金压力，这就是“高周转率”的神话。

在这种预售制度下，事实上，买家是开发商不断挖掘空试图收获的“韭菜”。你可以再算一次账。在过去的两年里，中国的房地产销售额达到了惊人的近15万亿元。现在，大多数房子需要两年时间预售并交付给其他人，有些甚至需要更长时间。如果按两年计算，近30万亿元的购房款实际上到达了开发商的口袋，但这些房子并没有实现真正的产品交付。如此巨大的“期货交易”在世界上是独一无二的，只有中国的房地产销售是独一无二的。一旦出现像次贷危机这样的市场现象，如果30万亿的房子不能交付，或者有些不能交付，会给社会带来多大的混乱？

在过去，当房价低的时候，政府接管并找到一个有一块土地的开发商，这可以解决问题。但是现在，当房价高的时候，高级买家的房子就付不起了，这将是一个可怕的社会问题。不久前，媒体披露，海南有2700套房屋无法移交，开发企业资不抵债，欠债50亿元，已卖给购房者，一套房屋被几家法院查封。这不得不令人担忧，尤其是政府相关部门。

在预售制度下，一大批房地产企业迅速致富。当他们变大时，他们没有考虑如何规范市场行为来树立榜样。相反，他们把高周转率当作一种“魔法”，房地产业预售带来的大量现金流被投资到海外和其他行业。事实上，这进一步增加了买房的风险。它已经深入土壤，把买家当成“韭菜”！

第四，预售空的灵活性滋生了权力腐败

中国的房地产预售制度从香港回归后，中国制定的预售标准非常笼统，达到总投资的25%。许多开发企业利用这一规定钻空子的空子，认为土地出让金达到总投资的25%,于是在征地时建了售楼处，开了售楼处，这是一个奇怪的现象。

大城市的预售标准越多，就越标准化，小城市越少，空.的灵活性就越大

为什么是灵活的空房间？每个地方都有一个部门负责签发“预售许可证”。除了总投资的标准，大城市也会有项目形象的进步。例如，上海等一线要求“多层封顶，三分之二的小高层建筑”。在一些三四线城市和一些县城，这种项目形象的进展几乎为零。这使得一些房地产企业在这些城市拼命扩张，在取得土地后开始建造售楼处，在售楼处建造样板房后开始出售房屋。收回土地后，我们开始销售地毯。在路上，在食品市场，在购物中心，到处都有卖传单的人。

▲自七部委控制了房地产市场的混乱局面以来，全国范围内最受处罚的市场违规行为是无照销售。

“1000亿住房企业和世界500强”的狂轰滥炸和铺天盖地的广告在小县城确实很有诱惑力。至于预售证书，在小县城更容易搞定。即使这是不确定的，无照销售敢于在许多房地产企业这样做。为什么这么大胆，因为最高罚款只有30万元。

此外，在许多情况下，这些房地产企业不会被罚款，他们可以依靠公共关系来完成它，或者有地方官员来涵盖一切。主人公阎曾经写过一篇关于“房地产江湖”的文章，对此给予了详细的介绍。

如果腐败来自，你必须申请预售证书，而你的项目形象的进展不能满足条件，这一次可能是为钱铺平道路。在中国，被称为支柱产业的房地产，其预售市场规模为每年15万亿元，但并没有“两权分离”，也就是说，正是这个“市场办公室”或“房地产办公室”来颁发证书和监督房地产市场。不难理解为什么中国房地产市场在过去20年变得越来越混乱。是房地产开发企业想要混乱吗？但市场监管几乎只是名义上的！

我认为，在“七部委”的整顿行动中，最混乱的是“无照销售”和“虚假宣传”。无照销售是为了尽快收回资金；虚假宣传也是隐形房屋的温床，只有在预售时才会出现。

02

取消房地产预售势在必行

首先，房价上涨带来的短期市场“冲击”在逻辑上是站不住脚的

在取消预售后，剑英雄注意到，目前网络媒体分析的大量文章中，有些观点是合理的，但大多数文章和所谓的专家意见都是不正确的。有人说取消预售将“在短期内导致市场震荡，导致房价上涨”。这在逻辑上是站不住脚的。听英雄剑道！

1.预售的房子需要两年多才能买到房子。事实上，无论当前的房地产销售市场多么繁荣，它也是一种“市场交易行为”，实际上并不产生产品交付。在这种市场销售中，买方的全部金额是通过一次性付款或商业贷款提前收取的。如果这个市场的销售行为发生了变化，买方只会将早期的交易行为转移到两年后(现有的房子)再交易，这根本不会影响市场上产品(房子)的实际需求，因为即使你现在购买期货房子，你现在也不能使用它，直到两年后。在这种市场逻辑下，实际市场上不存在对产品需求中断的情况。

▲合肥，一个房地产商，以前卖21000元/套，但几个月后降到15000元/套。谁还在说房价会上涨？

第二，金融创新以“低利率”支持房地产开发

房地产是资本密集型企业，预售制度实际上是解决房地产开发企业发展资金的一个渠道。然而，由于预售制度在中国不同地区的实施标准不同，空的标准灵活性相对较大，以及开发商的预售款和地方政府的税费缴纳，预售混乱越来越混乱，这使得预售成为投机性房地产投机和推高房价无可争议的罪魁祸首。

所以全面取消预售，实际上是要考虑房地产投资的发展资金，以保持一定的市场份额。事实上，英雄剑已经考虑过这个问题了，让我们来听听。

对于房地产开发企业的开发贷款，银行利息一般在8%左右，而银行融资是其中一个渠道，其他大多数融资渠道的利息都比银行高。剑英雄认为，如果预售被取消，改为目前的销售，政府应该引入财政激励政策。对于房地产开发贷款，应实行低利率，利率应定在3-4%；其次，要进行金融创新，建立专门用于房地产开发企业的“买方基金”等基金。该基金可以比银行房地产支付的利息高1-2%。如果每年预售给房地产开发企业的资金通过“买方资金”的形式流入开发企业手中，这不仅解决了开发企业的资金来源，也使其资金成本上升；它还能使大多数买家有利息收入。

当然，这个基金首先可以满足购房人的需求，并可以指定项目。如果项目开始，本金和利息可以直接转换成购买价格。此外，它还可以吸收其他非买家的资金，从而解决高储蓄资金去向的问题。

第三，激活二手房市场，确保市场交易活动

房地产市场取消预售后，有人说应该逐步实施，否则，房地产企业的资金链会突然断裂，导致崩溃。有必要对此采取预防措施，但这种崩溃的风险不能总是由买方承担。风险越大，强壮的人就越需要折断手腕。在取消预售制度的同时，有利于解决开发商的融资问题。只要你没有从买家那里得到无息资金！

许多人都担心由于市场中断导致的房价上涨。相反，在预售取消后，房地产市场的交易在短期内只会是二手房交易，所以如何激活二手房交易是非常重要的。据媒体报道，北京六环路内有100万套房子不出租也不进入二手房市场。还有一个房地产巨头说:“中国的房子现在可以容纳40亿人。”请注意，现在中国有14亿人口。如果这些数据是真的。这表明房地产泡沫的破裂可能随时会到来。如果房地产市场已经达到非常危险的水平，进入二手房时代只是时间问题。

当预售被取消时，二手房市场应该被重新激活，这样中国的房地产市场才能进入一个良性稳定发展的时代，不可能看到十年三十次的野蛮增长！

4.如果你取消预售会发生什么

毫无疑问，房价会大大降低！

控制房地产市场的混乱，就是打击虚假宣传、囤积居奇、哄抬价格等行为。剑英雄的观点很明确，所有这些行为只能在预售政策下成立。如果是出售现有房屋，这些行为就不可能存在！

当一个商品房像所有其他商品一样，是一个现有的房屋交易，那么买方将看到和相信，而不是听你的销售人员的傻瓜。只有预售房可以被开发商出售，因为他们的房子还没有建成，他们的成本已经收回。盖一些房子的目的是坐以待毙，开始涨价。当房子是一个现有的房子，就像制造产品，没有时间当制造产品出来，库存可以大大增加。现有房屋之后的房地产也是如此。如果开发企业不提前出售，就意味着在资本利息的压力下，房屋每天都在贬值。因此，以合理的价格出售它们更具成本效益，即使像工业产品那样价格很低。

▲对于一些房地产企业来说，这样的工程质量问题可能存在于每个项目中。为什么他们没有恐惧，因为房子是通过预售出售的，如果现在出售，这种事情还会存在吗？你可以建这样的房子，买家有最终决定权。眼见为实，你永远也不会相信你那些关于“几星之家”的废话。

只有现房、购房者和开发商在销售交易中有平等的发言权。面对现有的房子，买家会更加理性，开发商会更加注重产品质量，利润会理性回报。永远不会有一块好土地，会有数十亿的利润。

房地产业通过高杠杆的快速发展，发展得更大胆、更快。尤其是近几年，一大批从数十亿“会所”的销售中脱颖而出的房企进入了“数十亿会所”。这时，随着发展速度的极度扩大，又出现了一个声音，说五家房地产企业将率先进入“万亿房地产企业”的行列。现在想来，这个万亿房地产企业的梦想可能会在月球上实现，这在地球上几乎是不可能的。

更可笑的是，在去年年底的全国房地产大会上，一个联合会的主席说:“在未来一两年，十大房地产企业的销售额将达到5000亿元。”今天再想起这句话，会不会成为笑柄？

(全文结尾)

那些旅伴将分享！

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