狂飙的“三四线”：城市群是“馅饼”还是陷阱

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京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈...伴随着这些“集群”计划，越来越多的人被提到国家发展的概念中，这标志着中国城市群的发展已经进入了集中努力的阶段。特别是“熊安新区”的建立，释放了一个信号，即大都市区和城市群已逐渐成为中国城市发展的主流趋势。

在宏观定位下，几乎所有的百强房地产企业都开始深化重点大都市区和城市群的布局战略，并加入了这场关于“圈集团”的pk。

因此，当人口红利下降，全国各地的逐层红利逐渐减弱，四线城市的土地拍卖率很高时，这里的未来市场是“馅饼”还是“陷阱”？一个企业怎么能“抓到食物不掉坑”？

在主题为“没有边界的大城市”的第八届中国价值地产年会上，中国指数研究院三房互联网集团上海区域总经理张志杰对上述问题进行了详细的分析。

工棚改革还有两三年的红利

“三线、四线顶级住宅企业的竞争将更加激烈，尤其是30强品牌住宅企业。”张志杰在接受《国家商报》记者采访时表示，企业布局的城市类型与企业自身的发展规模密不可分，由于国家布局的需要，品牌房地产企业会更加关注三线、四线。

四线城市，第三优先，似乎已经开始“激增”自2016年。

数据显示，截至2017年底，中国已有29个四线城市房价超过1万元。“数千人抢房，在售楼部过夜”这样的桥段一个接一个出现，地区房价也进入了一个快速上涨的通道。根据国家统计局9月份的数据，无锡的新房价格比上个月上涨了3.4%，在70个城市中排名第一；排名第二的徐州也上涨了3.3%，而唐山和北京周边的秦皇岛涨幅都超过了2.5%。

张志杰认为，总体而言，未来2~3年，三四线城市将出现一个分红期，最大的因素是棚改——“每年600万~ 800万套的棚改需求可以支撑供给价值。”

据中科院的报道，记者还发现，棚改货币化催生了大量购房需求，促进了市场规模的快速增长。

以长江三角洲为例，浙江省整体棚改规模较大，杭州、绍兴、湖州的棚改成效显著，2018年计划建设量超过3万套。江苏的所有城市都是如此，其中只有南京计划在2018年实施面积为400万平方米的棚户区改造。

“2018年的房改仍相当可观，并将继续推动房地产市场。也正是基于这一点，房价快速上涨的城市仍然是四线城市。”张志杰指出。

警惕工业空人口流失

但是机遇伴随着风险。

新城控股(601155，诊断学)高级副总裁欧阳杰直言不讳地表示:“2020年后，如果对三四线城市实施严格的政策，可能会导致像悬崖一样的衰落。”

为什么，因为当四线城市的政策支持(主要是从棚子到棚子)减弱时，它的人口和工业可能不像想象的那样强大。

张志杰还表示，在四线城市掀起工棚改革的浪潮后，大多数人的机会都不大。

四线城市的许多人没有引进足够的人口和工业，这受到许多因素的影响。它与城市的位置和资源有很大的关系，不能随意复制。我对四线城市的行业不太乐观。

另一方面，市场需求将大幅减少，因为一方面，四线城市的人口引进能力小于新的一线城市和实力较强的二、三线城市，另一方面，棚改将消耗当地居民的需求，棚改后对当地需求的支持将明显减弱。

如今，中国的人口红利已经下降。如果产业升级和调整得不到支持，改革开放后，城市可能会面临不落后的尴尬局面。

因此，城市的经济实力仍然是核心。这就是一线城市周边城市的风险相对较小的原因。例如，上海周边的昆山和苏州，依托上海，已经在汽车、工业等工业领域形成了自己的经济效应，不会因人口因素的变化而导致工业空心；相反，工业的发展也能支撑人口的数量。

但是，我们也应该注意到，在短期内，上海和北京周边城市的房价明显下降，压力很大，所以企业在拿地时比较谨慎，所以这三个四线城市的土地拍卖比较集中。

在目前的环境和趋势下，对于住宅企业来说，在过去的两三年里，可能会从一个拥有大量工棚的城市开始，快速前进，快速出击；然而，从长远来看，无论是快节奏还是慢节奏的农业，城市的选择必须符合“城市群”。

欧阳杰表示，当核心城市的资源和人口承载能力达到饱和时，核心城市开始更新，产业形态升级为效率更高的服务业。由于城市发展的虹吸效应，工业和人口向周围城镇迁移。随着溢出效应的扩散，核心城市与周边区县的联系加强，形成大都市圈和城市群是经济发展的趋势。

通过分析目前中国最突出的五大城市群，可以说其发展有其自身的特点。

张志杰告诉记者，长江三角洲、珠江三角洲和京津冀城市群作为龙头，都比较成熟。长江中游和成渝城市群位于长江经济带的中上游，城市腹地广阔，具有承接长三角产业转移的优势。

征地窗口在第四季度

高地价是土地拍卖的主要原因。在未来房价不可预期的情况下，开发商在征用土地时会更加谨慎，所以如果他们数不过来，他们就不会征用。然而，如果经济、工业、人口和期望被引入到城市群中的三个四层城市，每个人都会计算并接受它。贾森预测，在第四季度，许多城市的财政压力将在很大程度上降低土地价格，然后土地收购的窗口将被打开。开发商希望地方政府推出地段好、价格更好的土地。

阳光城市(000671，诊断单元)执行副总裁吴建斌告诉记者，每个企业的能力和资源是不同的，一级城市和二级城市是不同的。对项目的收入、汇款时间和利润率都有要求。在选择职位时，许多地区公司必须在录用前计算职位。

靠近城市群，一城一策

在城市群中，每个城市也有一个明确的增长极。其中，北京和天津占据绝对数量级。长期以来，长江三角洲以上海为主，长江中下游的所有城市都有亮点。珠江三角洲是广州和深圳，城市住宅企业布局以增长极为中心。

相对而言，长三角的红利最明显，但上海周边的城市，如嘉兴和昆山，在这一轮卖得更多。从目前的地价和规模来看，征地并不太合适，但随着土地财政压力的增加，可能会有更多的地块推出。这样的一个城市应该小心地占用土地。

长江三角洲和大湾区珠江三角洲的机遇很多，各级城市之间的博弈明显——一线城市的虹吸效应非常明显，二线城市的危机感很强。各级城市受产业驱动，争夺人才和企业资源(如深圳和东莞)。

张志杰告诉每一位记者，总之，京津冀、长三角、珠三角作为中国的三大核心城市群，有机会发展成为具有全球影响力的世界级城市群，不仅引领中国经济持续增长，也为世界经济发展做出贡献。

在这些城市中，政策倾斜程度、人口虹吸能力和产业支撑能力都是住宅企业考虑的因素。

然而，如果一个企业能够在一个城市站稳脚跟，就必须进行详细的分析，这取决于哪个城市群拥有更多的资源和更有可能；看企业是否有资源(包括自身和外部资源，如企业和政府的关系)；这取决于企业自身的发展愿望和战略规划。