城市群经济体：房地产行业的下一个十年价值点？

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自2015年中国发布第一个城市群指导政策《国务院关于长江中游城市群发展规划的批复》以来，国务院共批准了9个城市群发展规划。

城市从来都不是一个孤立的存在。中国城市群正在通过产业、交通和市场逐渐形成一种新的经济生态:城市群经济。中国的房地产行业正在深入参与并引领这一趋势。在城市群经济中，住宅企业将再次找到增长极。

政策指导利用了这一趋势

虽然城市群的形成有自然的内生因素，但中国对城市群的积极规划和推动也是其形成的重要因素。

早在2015年，中国就出台了第一个城市群指导政策——《国务院关于长江中游城市群发展规划的批复》，强调“走新型城镇化道路，着力推进城乡、产业、基础设施、生态文明和公共服务五个协调发展”，旨在将长江中游城市群建设成为“国民经济新的增长极和具有一定国际影响力的城市群”。

截至今年年初，在全国范围内，国务院已经批准了长江中游、哈长、成渝、长三角、中原、北部湾、关中平原、鄂豫、兰州西宁等9个城市群的发展规划。这些发展规划在规划、制度创新、重大项目建设和行政区划优化等方面为城市群提供了积极的指导和政策支持。

城市群规划有自己的风格。房地产行业只有消化了导向路径，才能更好地把握增长机遇。兰州-西宁城市群被定位为“支撑国土安全和生态安全格局、维护西北地区繁荣稳定的重要城市群”；长三角正在“构建全球科技创新集群，加快形成国际竞争新优势”；对于中原城市群而言，其宗旨是“促进公共服务的共建共享，促进城乡协调合作发展，构建网络、开放、融合”。

这些清晰的定位为房地产业提供了一条可见的跑道，只有找到城市群发展定位的轨迹，才能显得从容。

基础设施释放潜力

9月23日上午10点，由于广深港高速铁路香港段正式通车，京西至香港西九龙的79高速列车也准时启动。G79在石家庄、郑州东站、武汉、长沙南站、广州南站和深圳北站停靠，并于当天18: 58到达香港西九龙站。在此之前，从北京西部到香港只有一次行程，z97，发生在24: 21。南北城市之间的距离又缩小了。

8月20日，首都圈高速公路北京段通车，北京与承德、廊坊、涿州、固安、张家口、崇礼等节点城市串联。在固安房地产的售楼处，最常见的展品是“大七环”。

基础设施建设在城市经济发展中发挥着重要作用，其价值不仅在于项目本身的投资收益，还在于对整体经济活动的正向溢出效应。基础设施建设降低了运输成本、信息和知识传播成本，这些成本的降低导致了更广泛的市场扩张，进一步促进了专业化分工，提高了生产效率。住房企业越来越认识到，仅靠住房开发已不足以支撑未来的发展。提前布局的重点是致力于城市群的潜在领域和城市群本身的成长与运作。

产业升级与内部能源优化

北京动物园的批发市场曾经是一个繁华的地方，但它基本上上升到空，许多批发商人搬到天津继续他们的业务。

这只是北京和京津冀产业升级和转移的一个缩影。

2017年底，北京发布了《关于加强京津冀承接产业转移重点平台建设的意见》,进一步明确了曹妃甸协同发展示范区、北京新机场临空经济区、天津滨海新区和日照生态功能区四大战略合作功能区的产业承接方向，加快形成集聚效应和示范作用。引导钢铁深加工、石化等行业和上下游企业集聚曹妃甸协同发展示范区；发挥2022年冬奥会的牵引作用，与张家口合作，大力发展体育、文化、旅游休闲、会展等生态友好型产业。，共同打造北京-张家文化体育旅游带；引导北京金融服务平台、数据中心机构、科技企业、高端人才等创新资源集聚在滨海-中关村(000931)科技园。

相应地，日前，北京市政府公布了《北京市禁止和限制新产业目录(2018年版)》，其中详细规定了北京市禁止房地产、卫生和教育的内容，并要求“各有关部门抓紧完善相关配套措施；各区政府必须切实加强属地责任，从实际出发落实。”

京津冀城市群内部的产业转移和升级不仅是北京作为一线城市的一次轻松之旅，也是该地区中小城市的一次发展机遇。政策、资本和人才的涌入，必然会带来本地价值的提升。

碧桂园宣布“生产与城市一体化”战略；恒大致力于建设“科技强国”，剑指“三大产业化基地和世界级科技创新中心”；万科创新的工业园模式“热带雨林”体系，标志着总部住宅企业已经布局工业园区，旨在为企业搭建一个平台，帮助整个行业发展，协调相关产业的集聚和高效组合。虽然房地产行业建立的工业园区的经济效益并没有在财务报告中充分体现出来，但应该注意的是，工业园区和住宅房地产是相互促进、和谐共存的，这将有助于住宅企业的长远发展。

面向下一个十年

房地产行业的转折点可能真的已经到来。

9月11日，万科董事会主席于亮表示:“2012年，我们判断行业进入了白银时代，但这只是一个预测，我们不知道什么时候会出现真正的转折点。今天，转折点已经真正到来。”

如今，房地产行业面临着土地供应紧张、市场反应冷淡、融资环境严格、政策导向紧凑等问题，是时候做出改变了。

脱离单一住宅开发是不争的趋势，但转型风险必须正视。在9月27日由《商业日报》主办的年度价值地产大会上，红阳集团首席执行官蒋大强表示:“大型房地产企业都在谈论房地产多元化，但如果是不相关的多元化，由于行业属性不同，企业很难控制。许多企业选择的相关多元化是企业的能量不足以控制。如果你把进入的行业当作生意，你总是今天做，明天不想做；如果你把这个行业当作一种职业，那么从长远来看，你会成功的。”

值得注意的是，城市群经济的出现将城市发展带到了一个更高的阶段。此前，房地产业被认为经历了“黄金十年”，但发展中出现的问题需要在发展中解决，房地产业面临的问题也将伴随城市群的发展，成为未来十年的价值潜力。

编辑陈梦愉