频繁出售资产 华侨城回血纾解转型压力

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华侨城(000069)在“买入买入”之后不得不选择“卖出再卖出”。根据北京产权交易所发布的最新消息，华侨城的子公司重庆华侨城实业发展有限公司计划转让成都华侨城英创实业有限公司80%的股权..据不完全统计，华侨城集团今年已经出售了几十项资产，但与此同时，自去年底以来，该集团在文化旅游领域的投资已达4000亿元。一方面，它通过大量投资扩大了文化旅游的领域，另一方面，它通过剥离一些资产缓解了财政压力。饱受负面问题困扰的华侨城能否平衡内部资金的加减，做好1000亿元文化旅游项目的运营管理，仍是个疑问。

断臂减压

根据北京产权交易所披露，华侨城的子公司重庆华侨城实业发展有限公司拟转让成都华侨城英创实业有限公司(以下简称“目标公司”)80%的股权，预披露日期为2018年10月29日至11月23日。截至2018年9月30日，目标公司资产总额为5.09亿元，负债总额为4.09亿元。业绩损失和高额债务，而目标公司显然是一笔不良资产。

根据公开信息，自去年下半年以来，华侨城频繁出售其资产。除上述交易外，仅在10月份，华侨城集团及其华侨城股份和华侨城亚洲披露了多笔股权转让(包括预披露)，主要涉及中山华立包装有限公司100%股权、上海何华房地产开发有限公司50%股权及相关债权、海南华侨城实业有限公司100%股权及相关债权、台州华侨城有限公司部分资产等。

易居房地产研究所所长严跃进指出，对于一系列项目的转让，华侨城可能主要考虑两点:一是市场调控和土地市场降温；第二，通过出售这类项目，可以在控制成本的同时改善创造现金流的条件，并在后续工作中积极支持文化旅游业的转型。目前，华侨城项目的转让和出售正在剥离非核心资产，这可以为其他项目提供资本补充，特别是对文化旅游业的投资。

在华侨城瘦身的同时，它也在一个接一个地购买大量文化旅游资产。记者发现，华侨城计划于10月26日以2.8亿元收购的丽江吉海文创投资发展有限公司主要从事文化旅游开发和文化项目投资。根据华侨城a(000069)2018年半年度报告，今年上半年，华侨城在济南章丘、天津、杭州、成都、重庆、顺德等地获得了许多优质土地资源，包括文化旅游项目用地。

债务问题

近年来，华侨城不断加快文化旅游项目的布局，而华侨城因资产运营模式所需的大量资金而背负着沉重的债务负担。截至9月底，华侨城负债总额达到2035.47亿元，其中短期贷款157.25亿元，长期贷款747.64亿元，应付债券129.65亿元。

基于华侨城高基数的债务，一些知情人士猜测，国有资产部将在年底对国有企业的债务进行评估。因此，华侨城现在急于出售其资产以提取部分资金，尤其是对于明显受价格限制的项目。此外，记者注意到，今年6月，国家审计署发布了30多家中央企业2016年财务收支审计结果公告，显示华侨城在财务管理与会计、经营与管理、八项中央规定精神和廉洁从业要求三个方面存在17个问题。其中，华侨城因未能按要求完成低效资产处置和公务用车改革，以及房地产去库存化缓慢而被命名。

严跃进说，华侨城的这种经营可能确实是由于中央企业自己最近的评估；其次，OCT销售的一些商品的价格涨幅相对较小，空房，因此被认为是高水平销售。另一位业内人士指出，根据审计公告，华侨城所属的云南华侨城实业有限公司在2015年未经上级公司批准自行停止了一个在建项目，前期投入的2.42亿元存在亏损风险。据悉，停工项目是云南华侨城酒店，该酒店于2011年开工建设，原计划于2014年开业。这一错误投资决策的披露也让外界质疑华侨城投资文化旅游业务的效果。

记者采访了华侨城相关人员，得到的答复是华侨城通过资产处置、股权转让、合作开发等方式实现了部分配套土地的价值，从而提高了整体资产周转效率，这是一种正常的市场行为。最近，更集中的上市出售就是这一想法的具体体现。然而，该工作人员没有评论华侨城是否基于对中央企业的国家审计和评估的考虑而集中出售资产。

文化旅游展望

据了解，自华侨城确定“文化+旅游+城市化”的转型方向以来，已有30多个项目相继签约，每个项目的投资超过100亿元。在文化旅游项目前期，需要投入大量资金进行基础设施和文化旅游设施建设。在高负债和流动性减少的背景下，华侨城向中国各地投入了大量资金。集团投资的文化旅游项目能否在未来健康运行，创造稳定的经济回报，现在充满变数。

值得一提的是，华侨城现有的文化旅游项目也受挫。今年10月16日，华侨城在重庆证券交易所挂牌出售海南华侨城实业有限公司100%的股权及相关债权..据悉，海南华侨城涉及宋祖居和宋文化园、东郊椰林、紫北门花园广场、华侨城海岸等项目。其中，华侨城Xi海岸总投资60亿元，今年原投资8.78亿元，但1-8月累计仅544万元，占年度投资计划的0.62%。

旅游资深专家王兴斌指出，由于旅游业本身受宏观不可控因素的影响很大，旅游企业过度扩张容易承受巨大的债务压力。尽管华侨城在北京、上海和深圳等经济发达的一线城市成功地进行了品牌扩张，但其在二、三线和四线城市的业务却很薄弱。一般来说，许多地方市场的经营环境和消费者需求是有差异的，经常“下注”有一定的风险。

严跃进表示，对于文化旅游项目，预计政策会相对宽松，但在市场运作上会出现很多大问题，尤其是前期的潜伏期比预期的要长。此时，建议此类文化旅游企业不要布局太多，而要做好精品项目，在投资扩张项目之前，要等待品牌价值扩张。像华侨城这样的企业确实需要关注风险，尤其是文化旅游项目投资周期过长、过于依赖资金的风险。在接下来的几年里，类似的问题可能还会发生。企业经营的关键是研究消费需求，因为消费需求更新快，这给国内很多文化旅游项目带来了很大的影响。