上海楼市遇“拐点”：新房库存压力显现

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一方面，开发商推高了成交量；一方面，市场销售明显减弱。

10月份，上海楼市不仅与“银10”无关，还成为近期市场走势的转折点。益居房地产研究所近日发布的报告显示，10月份上海新增商品房供应面积为90.7万平方米，比上个月增长33.1%；交易面积约为53.6万平方米，较上月下降23.1%。由于供应面积的增长远远大于交易面积的增长，上海新建商品房的比例已经上升到8.2个月，比9月份高出0.5个月。

中原地产首席分析师张大伟向《商业日报》记者预测:“过去一年左右，在通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐步进入供给增长周期。”

新屋销售比率的上升造成了库存压力

延续7月份以来的供应高峰，10月份共有27个新商品房项目进入市场，新增供应面积90.7万平方米，比上个月增长33.1%。10月份，上海新建商品住宅交易面积约为53.6万平方米，同比下降23.1%；平均成交价为63600元/平方米，比上个月增长17%，比上年增长30%。目前，上海的新房供应量与高峰期相比仍处于较低水平。

易居房地产研究所指出，平均交易价格逐月上涨并不意味着新屋市场正在复苏，而是与近期上海高价项目的推动节奏有关。10月份，上海10个新建商品住宅项目中有6个项目的平均价格超过8万元/平方米，整体平均成交价格受项目结构影响较大。新房平均成交价为52145元/平方米，同比增长9.5%，比1-9月增长2.4个百分点。

《国家商报》记者注意到，上海10月份商品房交易面积较2017年同期增长了59.9%，尽管交易面积逐月大幅下降。对此，易居房地产研究院智库中心研究主任严跃进表示:“10月份的推进步伐也在加快。事实上，它有更积极的意义。对于市场来说，潜在需求仍然很大。需求能否释放，取决于财政政策是否支持。”

从累计数据看，今年前10个月，上海新建商品住宅总交易面积约为547万平方米，同比下降1.5%，1-9月下降幅度缩小4个百分点；新增供应面积619万平方米，同比增长77%，同比增长25个百分点。

截至10月底，上海新建商品房总存量为510万平方米，同比增长7.8%，同比增长4.8%。从存量房与销售房的比例来看，上海新建商品房的比例为8.2个月，比9月份高0.5个月。考虑到未来上海新房供应量的增加，预计未来存量比将继续保持上升趋势。

益居房地产研究所预测，随着新房供应和库存的增加，未来的房企将更多地依靠以价易量的策略来缓解库存压力。张大伟还表示:“在融资趋紧、偿债压力加大、项目淘汰率下降的情况下，房地产企业可能会选择以换汇价格来保证现金流，实现年度销售目标。”

二手房的数量在过去的六年中处于较低水平

易居房地产研究所的报告显示，10月份上海售出了约1.2万套二手房，同比下降14%，同比上升14.4%。9月份略有反弹后，下降趋势更加明显。从1月到10月，上海售出了大约13.5万套二手房，同比增长5.2%。

自2017年年初以来，上海二手房市场在“永远保持”中一直处于低位盘整，绝对成交量近六年来一直处于低位。

益居房地产研究所认为，国庆假期的影响是存在的，也有买家观望态度强烈、入市热情较低的原因。鉴于目前绝对成交量处于较低水平，且随后的下降受空的限制，预计短期内上海二手房交易仍将处于较低水平。

另外，就土地市场而言，今年以来，上海出现了多次宅基地拍卖，土地市场极为冷清。

10月份，上海出售的所有地块均以底价出售，包括4块商品房地块、7块经济适用房地块、10块租赁住宅地块、1块商住用地、3块商业用地和7块工业用地。

值得注意的是，今年10月是上海出租屋用地供应量最大的月份，共有10块，其中徐汇区5块，闵行区和松江区2块，长宁区1块，总出让金近44亿元。

据松江区四井镇sjsb0001单元07-09室中央咨询所报告，上海首次通过土地市场推出集体土地建设出租房，这有助于拓宽新出租房的供应渠道，对上海宅基地市场意义重大，将对保持和稳定宅基地的地价起到积极作用。

从累计数据看，2018年1月至10月，上海共出售土地225块，土地交易面积1941万平方米，同比增长49%；土地出让金1574亿元，同比增长26%。

“土地交易的同比增长与预期相符，这可以被视为政策利好空的枯竭，但未来有反弹的机会。”活跃的土地市场反映了持续的投资价值，这也表明市场并不悲观。”严跃进告诉《国家商报》记者。