这“法拍房”降价1000万！ 一套北京四合院双11流拍

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总价4800万元、单价19万元、降价1000万元的老北京四合院全部售罄。

今年，“双十一”、阿里和京东司法销售平台共搭建了29栋住宅楼(北京地区)，招标期为一天。根据11月12日12:00的最终记录，16套售出，13套被拍卖，折扣率为7.5~8.5%，最高接近9.5%，最低以起拍价出售，大型四合院被拍卖，近2万名网民观看。

京东阿里发派在北京售出16套

截至11月12日上午10: 00，阿里司法平台已售出4套9套房屋(含延期销售)，已售出5套。然而，有一套房子的售价接近9.5%(成交价为369万元，评估价为390万元)，昌平区的另一套别墅有138个投标，最终以7.5%的市场价格售出。

在京东司法平台的20套套房中，国家商报记者注意到，起拍价最低的是房山区燕山严复新村的一套房子，建筑面积95.37平方米，估价142.5万元，起拍价91.2万元，相当于6.4倍。最高起拍价是位于东城区沙井胡同的一栋四合院，建筑面积253.1平方米，估价4750.7万元，起拍价3800万元，相当于打八折。

截至11月12日上午10: 00，这20套中有12套售出(包括延期交易)，其中大部分是7.5~8.5倍；八组连续击球。其中，2套以原价出售，1套以10000元的价格出售；上述位于燕山严复新村的住宅建筑以最低起拍价成交，成交价为109.7万元，相当于市场价格的7.6倍。值得注意的是，有117个竞标记录的一套两个拍卖行的竞争异常激烈。最终，该房产以市场价格的8.9%售出。

如上所述，最高起拍价的四合院出售并不奇怪。

据《国家商报》记者介绍，起价最高的沙井胡同四合院是一步到位的，毗邻什刹海和南锣鼓巷，有四房三厅一卫。虽然估价报告中的使用性质是住宅，但从实际情况来看，似乎更像一个茶馆。根据北京华新房地产评估有限公司的评估报告，该四合院的建筑单价约为187，700元/平方米。北京房山区人民法院查封后，11月11日上午10时，JD.com司法平台开始以3800万元拍卖该房产，比市场价格低近1000万元。截至拍卖日，近2万名网民观看了拍卖。

据记者了解，在正常情况下，法院会以被执行人的名义查封最高质量的财产，并将其作为拍卖物品用于偿还债务。就北京而言，东城/西城区的四合院、重点学区的房子、独栋别墅、顶级公寓以及五环路附近的土地工厂(这些都很少出现在市场上)，都是高质量的罕见拍卖会。

据《国家商报》记者不完全统计，今年下半年，9月28日在北京法国拍卖市场只移交了一个四合院，这是第二次拍卖。

记者了解到，这座四合院建于1949年，位于东城区首壁胡同15号，东临交道口南街，西接南锣鼓巷。它是一个三向庭院，建筑面积为458.9平方米。根据北京白城首信房地产评估有限公司的评估报告，该楼的单价约为226，560元/平方米。

8月15日，这个四合院首次在阿里法派平台上推出。起拍价为8317万元，市场评估价为1.04亿元，相当于降价20%。它吸引了超过3万人观看，475人设置提醒，但只有两个申请人。

记者从北京市第二中级人民法院了解到，第一次拍卖时有房客，法院没收后他们被租走，房主将他们抵押。根据法律规定，承租人不能抗拒法院的强制执行和抵押权人对抵押权的行使。

据报道，四合院已被改造，这是类似于一个小会所。原所有者属于一家资源管理公司。抵押物抵押范围为1.4亿美元，贷款本金为1.16亿美元。贷款到期后，公司无力偿还贷款，银行申请强制执行，法院决定拍卖并履行担保责任。

9月28日，该四合院进行了第二次拍卖，起拍价为7486万元(保证金740万元，提价35万元)。经过17轮竞标，该车以8046万元的价格售出，相当于市场评估价的7.7倍，低于第一次拍卖的起拍价。

三枪不能填满“贷款坑”

“拍卖房屋属于银行，房屋所有人不参与拍卖房屋，但拍卖房屋的出售不是通过银行进行，而是在当地法院以信托拍卖的形式进行。”司法拍卖公司的一位招商总监对《全国商报》记者说:“房地产(Real estate)按规定是可以拍卖三次的，只要拍卖一次，价格就会比原价低20%，所以拍了三次，打了几次折扣，价格就非常优惠。”

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，人民法院委托拍卖动产或不动产时，应当确定底价。第一次拍卖的，底价可以适当下调，但每次下调的幅度不得超过前一次底价的20%。

“不动产或其他财产权只能拍卖三次。如果你拍三次，法院会以较低的折扣出售，价格也会较低。”上述负责人说:“寿壁胡同的四合院就是一个例子。”

北京盈科律师事务所合伙人律师胡文友向《商业日报》记者指出，产权和税费是购房时最要注意的问题。“产权是否清晰，税费是否超出预期，必须事先弄清楚，因为法院并不关心这件事。拍卖行税费的特殊性在于转让的税费由买方承担。因此，就像买二手房一样，你必须弄清楚房子是否超过五层，否则，除了契税，还要交税。”

对于法派四合院有住户或业主的情况，最好是买空白的或空的，如果有人住在那里，需要在交付前清理干净。胡文友表示，很多司法售楼公告都明确表示“法院不负责清算和交付(腾空房屋)”，即使法院承诺负责腾空房屋，也很难做到。

记者注意到，阿里和京东拍卖平台的大部分房产都标有“可借”字样。对此，胡文友表示，在实践中，法院指定的贷款银行将设定许多附加条件，基本上办理按揭贷款。

例如，一些首付应该提高到50%，利率将上升。如果银行想贷款给你，就必须先申请房地产抵押；如果你去住房建设委员会做抵押，你必须先转让它；在你去法庭转移所有权之前，你必须付清余款。

“所以最后，我终于收回了全部房款，去银行办理了按揭贷款。名义上可以贷款，但实际操作是一个“坑。”那些有拍摄房屋的法律的从业者对此印象深刻。