年关临近房企忙找信托“借冬粮” 成本15%也有得谈

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自去年11月以来，已有数十家房地产企业发布了国内融资公告，总规模超过1000亿元。在住房企业融资不断升温的同时，房地产信托的参与度也在不断提高。根据通策研究院的监测，2018年11月，40家典型上市房地产企业的信托贷款融资额达到73.6亿元，同比增长62.3%。据了解，目前，个别房地产信托项目的成本已经超过15%，信托公司对合作名单的选择也更加严格。

接近年底时，信托再次成为住房企业资金链的重要成员。

据机构统计，自去年11月以来，已有数十家房企发布了国内融资公告，总规模超过1000亿元。在住房企业融资不断升温的同时，房地产信托的参与度也在不断提高。根据通策研究院的监测，2018年11月，40家典型上市房地产企业的信托贷款融资额达到73.6亿元，同比增长62.3%。

据《证券日报》记者报道，目前，个人房地产信托项目的成本已经超过15%，信托公司对合作名单的选择也更加严格。

年底时，房地产公司正忙着“找钱”

相信全方位的帮助

在强有力的调控下，房地产市场的一举一动都引起了业界的关注。在“资金短缺”结束后，房企再次走上了信任的渠道，双方开始了密切的合作。

据通策研究院监测，2018年11月，40家典型上市房地产企业完成融资505.92亿元，比上个月增长近30%。除公司债券和银行贷款外，信托贷款融资额达到73.6亿元，比上个月增长62.30%，增幅明显。

以一家上市房地产企业为例，近期连续发布了五次融资担保公告。根据公告，该公司为其四家子公司提供了总额为32.7亿元人民币的担保，其中主要资金来自信托公司，交易对手包括中信信托、巴里信托和许多其他大型信托公司。此外，来自银行的资金通常以信托形式存在，例如通过单一基金信托计划进行的投资。

除信托贷款外，上市房地产企业还与信托公司开展其他融资活动。根据公告，拟与山东信托、融博泰商业保理合作，以公司及其子公司销售过程中的房地产项目应收账款为基础发行相关产品进行融资，总金额不超过20亿元人民币。结合上述子公司的融资额，预计上市房地产企业将获得50亿元以上的融资。

事实上，除了实际的信托贷款，许多大型房企都“捆绑”信托公司签署战略合作协议，以便提前储备资金。据不完全统计，自11月下旬以来，泰和集团(000732)、郑融地产(港股06158)等多家房地产企业与信托公司签订了战略合同协议，获得综合信贷700亿元。

然而，在“放松房地产融资”的背后，融资成本的增加是住房企业不得不面对的事实。上个月，一家大型房地产企业的子公司发行了总额为18亿美元的优先票据，其中包括年利率为13.75%的5.9亿美元票据。如此高的融资成本令市场大跌眼镜，然而，一些中小房企的信托融资成本更是雪上加霜。

“13%的融资成本并不少见，15%的单个项目也是可用的。毕竟，信托公司本身有较高的资本成本。这仍然是一个住房企业，可以进入融资名单。如果资质不足或不符合要求，项目将根本无法满足。”北京一家信托公司的负责人告诉《证券日报》，该公司最近再次调整了房企合作的“白名单”，从“房企100强”缩至50强。此外，需要对具体项目进行调查，主要集中在一二线城市，三四线城市项目暂不考虑。

业内人士指出，从房地产企业的角度来看，房地产行业宏观调控持续，房企融资渠道萎缩，资金链紧张，融资成本上升。再加上年底市场流动性吃紧，房地产企业的资金需求有所增加。随着房地产市场转冷，信托公司进一步加强了风险控制，提高了住房企业的融资门槛。在这种背景下，住房企业的融资也将表现出马太效应。

房地产仍然是一种信托

“利润核心”

面对严峻的转型压力，2018年对许多信托公司来说都不是好年。因此，在房地产企业与信托公司频繁牵手的背后，不仅是房地产企业资金短缺的直接现实，也是信托公司的积极选择。

此前，一家大型信托公司的一位业务人员开玩笑说，“一年过去了，这个赚钱的项目似乎成了房地产信托。”就创新业务而言，无论是消费金融、资产支持型证券、家庭信托还是保险信托，其利润仍然难以支撑公司的发展。

就11月份集合资金信托产品数据而言，受益信托数据显示，上月集合信托产品发行规模为1593.27亿元，比上个月下降6.09%；成立规模1581.05亿元，比上个月增长43.43%。其中，房地产信托的设立规模达到581.35亿元，比上个月增长48.07%，占比超过30%；平均收入为8.47%，比平均水平高出0.18个百分点。

有用信托指出，信托公司选择房地产信托作为过渡期绩效支持的原因比较明确:房地产市场发展相对成熟，项目风险更容易控制，业务模式相对成熟。一方面，信托公司提高了住房企业的融资门槛，信托资金逐渐集中在行业领先的住房企业和经济发达地区的项目上；另一方面，目前房地产企业的融资需求激增，信托公司大大增加了房地产信托的收入。在这一阶段，选择房地产信托不仅可以控制风险，还可以保证信托业务的总量。

光大证券(601788)(港股06178)的研究报告显示，房地产和基础设施是当前股票信托产品的两个主要投资方向，房地产的产品规模明显领先于其他行业。截至2018年11月23日，房地产信托规模为2867.2亿元，占比60%。2018年，在明确表示资金投入的新信托产品中，房地产和城市投资产品仍占新信托总规模的95%左右，产品投入比2017年更加集中。

据报告分析，自2016年年中以来，在购房限制、贷款限制等房地产调控政策的约束下，国内房地产企业的融资环境逐渐恶化，能够承受信托等非标准产品高成本要求的行业不多，信托产品更倾向于房地产行业。2018年下半年，房地产投资信托产品发行规模缩小，平均预期收益率略有上升。

事实上，房地产信托作为房地产企业重要的融资渠道之一，一直是房地产市场宏观调控背景下监管的重点。

今年年中，当地监管部门要求一些信托公司暂停新的房地产信托业务，并对现有项目进行了整改和自查。此外，中粮信托还被监管部门要求解释现有的房地产项目以及在被纳入上市公司的过程中应对行业风险的措施。注意力的程度可以看出。