三年多债务翻倍超2000亿 绿城中国精品模式承压问计险企

本篇文章2050字，读完约5分钟

为了拓展上下游产业链金融业务，近年来许多上市房地产企业都在享受这一优惠。尽管有些晚，绿城中国(03900.hk)最终迈出了实质性的一步，宣布加入保险公司。就市场而言，芳香金融业务最直接的影响是它可以为房地产输血补充资金。然而，绿城中国(Greentown China)几年前就准备布局其金融业务，至今仍未取得成效。

相反，对于以“精品”著称的绿城中国而言，当前的挑战来自于低周转率、资本沉淀、现金流压力和不断上升的负债率；另一方面，在整体调控依然紧张的情况下，无疑会对绿城中国的销售面积和销售价格产生影响，尤其是在充满不确定性的2019年。

接管万达持有的百年人寿股份？

12月17日晚，绿城中国宣布以27.18亿元的价格获得9亿股百年人寿保险。交易完成后，绿城中国将持有百年人寿11.55%的股份。但是，这件事仍然需要中国银行业监督管理委员会审批。

根据公告，绿城中国的全资子公司绿城中国房地产集团有限公司与卖方签订了股份转让协议，同意以27.18亿元人民币从卖方手中收购目标公司百年人寿9亿股股份。

公告没有披露卖方的身份，仅披露卖方是一家在中国注册的股份公司，主要在中国从事商业、房地产、文化产业、旅游和金融业。外界将此解读为绿城中国收购了万达的股份。

尽管份额很小，但这也意味着绿城中国首次设立了保险基金。绿城中国对金融业务有什么想法？它是金融投资者吗？还是后续的百年人寿与绿城中国有具体的房地产业务合作？带着这些问题，《投资者新闻》的记者将相关问题发送给了绿城中国的秘书长、首席财务官兼副总裁郑风，并通过电话和短信联系了他，但在新闻发布前没有得到回复。

鉴于中国保险业的高门槛，寿险牌照具有独特的资本投资价值。此次收购是绿城中国投资中国寿险行业的一个机会，它可以在中国实现业务类型的多元化。

严格来说，虽然绿城中国已经进入保险业务，但百年人寿并不一定是一个理想化的优势保险基金。

根据百年人寿4月份披露的2018年第一季度偿付能力报告，公司第一季度核心偿付能力充足率为99.46%，这是自2016年第三季度以来连续第六个季度下降；综合偿付能力充足率为109.89%，接近《保险公司偿付能力管理规定(征求意见稿)》中100%的红线。

具体而言，今年一季度，百年人寿保险业务收入、新增单笔保费收入和续保保费收入分别增长54.72%、39%和143%，分别达到151.39亿元、114.64亿元和36.76亿元，但净利润和净资产持续下降:净利润为6136.52万元，同比下降68.45%。净资产56.8亿元，比2017年末减少8.8亿元，减幅为13.52%。

对金融业务的渴望由来已久

较早从事保险业务的房地产企业，如宝能、恒大、万达。可以说，保险与房地产的联动效应不断增强，保险基金纷纷上市房地产股票(如金地)，而房地产企业也纷纷参与保险公司。

国泰君安分析师刘在接受投资者采访时表示，绿城中国应参与百年人寿保险，在资金来源方面应更多考虑对公司的补充和帮助。虽然传统的银行融资、标准化的债券融资和非标准化的信托都是重要的融资渠道，但如果你直接拥有一个像保险基金这样的金融平台，资金来源和获得非标准化产品的渠道就可以丰富你自己。“现在大型房地产公司基本上都有自己的金融业务公司”。

然而，房地产行业研究部主任、中信CLSA董事总经理丽贝卡(Rebecca)对记者表示:“即使你投资保险，也不一定会带来输血或融资边界。”因为开发商购买保险基金，不是开发商说了算，也不一定是新的融资渠道。

值得一提的是，绿城中国一直渴望金融业务。2016年8月，绿城中国在浙江注册成立绿城中国资产管理有限公司，注册资本3亿元。三个月后，注册资本(金)增至50亿元，公司名称变更为绿城中国资产管理集团有限公司..

但长期以来，绿城中国资产管理业务的发展并不明朗。

高负债和现金流不足

截至11月底，绿城中国已实现合同总销售面积约694万平方米，合同总销售额约1334亿元。

刘指出，不仅绿城中国，而且整个行业，销售面积和金额将下降，自2014年以来，政策仍然很紧。2019年，开发商将趋于保守。据记者查询，截至2018年6月，绿城中国的收入/调整后负债比率(包括其在合资企业和关联企业中的份额)从2017年12月末的57.4%上升至71.8%，净资产负债率为55.1%，高于去年年底。截至今年6月底，绿城中国的负债总额为2051亿元，同比净增450多亿元，经营活动产生的净现金流为-77.8亿元。

郑风曾表示，绿城中国一年内到期的债务占总债务的33.7%，一年至两年为21.5%，两年以上为44.8%。如果从2015年开始计算，绿城中国当时的负债总额只有1078亿元，在三年多的时间里翻了一番。

“绿城中国的模式肯定会造成债务挤压，因为周转慢，销售慢，那么在建设过程中和预售前就会出现资金紧张。”在这种情况下，库存会增加，现金会减少，资产负债率会更高。它的财政压力一直处于过大的状态。”刘强调。(思考金融产生了)■